「牙籤屋」不斷進化!20坪地蓋6層 專家揭苦衷:建商有地就推

都市區開發飽和,可建素地愈來愈少,便造就不少迷你基地建案,被市場戲稱為「牙籤屋」。住展雜誌彙整北台灣歷年小基地住宅建案,前十小的面積落在19.5至30.9坪,以2013年台北市伊通街「三境e通」最小,今年推出的大安區「沃和」基地20.8坪居次,專家直言,建商面對首都房市態度,呈現有地就推,毫不遲疑。

住展雜誌統計北台灣前十小迷你基地建案排名,統計範圍為公寓、華廈、大樓建築等住宅案,但不含透天案,10筆迷你案就有6筆位於台北市,其中前兩名分別是中山區「三境e通」的19.5坪,及大安區「沃和」的20.8坪,查詢該案資訊,興建6樓,公設比高達64%,規劃每層1戶15坪套房。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,觀察歷年低於百坪案的比例,台北市佔了50.1%,原因就出在首都腹地小且開發飽和,難覓大型素地,建商只能「有地就推,毫不遲疑」,而且小基地可透過危老方式整合,成本也相對低,推出小宅的市場接受度又不錯,要是還位於熱門地帶更顯有利可圖,因此建商對於小基地抱持一定興致。

另在近年台北市基地百坪以內的推案,平均開價達每坪126.8萬元,而此次數據中的「沃和」開價來到單坪140萬元,「金星斐麗」也有每坪128.7萬元的待售物件,各有大安與天母門牌加持,小基地在價位發揮上一點都不小。

▼北台灣迷你基地多數集中在台北市(圖/住展雜誌提供)

小基地案全境擴散 高公設比挑戰接受度

除了台北市外,去年在桃園市觀音工業區的「璞居」,前年在新北市新莊區的「沐之森」和「智寶360+」均可見基地面積僅25.1至27坪的公寓案,因具備產業區就業人口的住屋需求,或是交通機能和低總優勢,建商預期買氣下,對小案也有信心。

事實上這一兩年在新北市的三重區、桃園市的中壢區,以及新竹地區的東區、北區、竹北等地皆有小基地推案,發展不侷限於台北市,由於小型土地或危老案取得成本低,戶數規劃不會太多,營造與持有不困難,再搶搭房市熱潮,訴求主流低總小宅,小基地就能創造大效益,像竹北市高鐵特區、三重區台北橋周邊目前的小基地案來到7、8字頭,顯露開發價值。

陳炳辰指出,接下來在台北市大安區、信義區、松山區、大同區又有基地低於百坪案即將上場,然央行大舉打房下,小基地小宅案常見的投資型買方退場,而對於自住客來說,這類產品每戶屋主需分攤較多公共設施面積,公設比偏高而挑戰接受度,排行資訊裡就有公設比高達百分之五、六十的案例,室內面積不到10坪,宜居性大打折扣,投資、自住兩頭空,後況變數不小。

(封面圖/住展雜誌提供)

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