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Article réalisé par des experts juridiques. La rédaction du Parisien n’a pas participé à la réalisation de cet article.
Avant de participer à une vente aux enchères, il peut être judicieux de consulter un agent immobilier du secteur géographique où est situé le bien immobilier afin d’obtenir des informations sur la conjoncture du marché.
Premières vigies du marché immobilier, les agents immobiliers sont en effet de précieux conseillers à intégrer dans un projet d’achat aux enchères.
Par ailleurs, certains agents immobiliers se spécialisent aujourd’hui dans les ventes aux enchères et peuvent offrir une expertise spécifique dans ce domaine, allant même jusqu’à organiser eux-mêmes ces ventes d’un nouveau genre.
Comment les agents immobiliers peuvent-ils apporter leur contribution dans le cadre d’un achat aux enchères
Recherche et identification de propriétés
Les agents immobiliers peuvent aider les acheteurs à identifier les propriétés mises aux enchères répondant à leurs besoins.
Ils mettent à profit leur réseau, leur connaissance du marché, leurs compétences et leurs outils spécifiques de recherche pour trouver les biens correspondant aux critères des clients.
Informations sur les enchères
Un futur acquéreur peut donner mandat à un agent immobilier pour lui apporter toutes les informations concernant une vente immobilière aux enchères, comme les détails techniques sur une propriété, les conditions de vente, les dates d’enchères, etc.
Conseils sur la stratégie dans le processus d’enchère
Les agents immobiliers peuvent conseiller leurs clients sur la stratégie d’enchère : par exemple, des recommandations sur le prix d’enchère initial, la gestion du processus d’enchères, et la manière de maximiser les chances de succès.
Représentation pendant l’enchère
Certains agents immobiliers peuvent représenter les acheteurs lors d’une vente aux enchères immobilière. Ils peuvent enchérir au nom de leurs clients, sur leur instruction, et agir comme intermédiaires entre l’acquéreur et le processus d’enchère.
N.B. Dans le cas des ventes aux enchères judiciaires, seul un avocat du ressort du tribunal où a lieu la vente peut être mandaté par l’acheteur pour le représenter pendant l’audience d’adjudication.
Gestion des formalités administratives
Un agent immobilier peut aider à gérer certains aspects administratifs de la transaction, y compris les démarches requises pour participer à l’enchère, la préparation des offres, et la coordination avec d’autres professionnels spécialisés en immobilier tels que les avocats, notaires et autres experts.
Évaluation des biens immobiliers
Les agents immobiliers peuvent fournir des évaluations professionnelles des propriétés aux acheteurs potentiels. Cela peut aider ces derniers à établir une valeur juste de la propriété avant de participer à l’enchère.
Ils peuvent également assister les vendeurs dans l’estimation du bien qu’ils souhaitent mettre en vente aux enchères.
Conseils juridiques et réglementaires
Les agents immobiliers peuvent fournir des conseils sur les aspects juridiques et réglementaires des ventes aux enchères immobilières, notamment en ce qui concerne les obligations légales, les droits des acheteurs et des vendeurs, et les procédures spécifiques à la juridiction locale.
N. B. L’accompagnement par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier reste tout de même conseillé pour être certain de ne pas passer à côté d’aspects décisifs.
Les ventes aux enchères organisées par les agents immobiliers
Les ventes aux enchères organisées par les agents immobiliers ne suivent pas les mêmes règles que celles qui ont lieu devant un commissaire-priseur.
Dans ce cas, seuls les biens immobiliers volontairement mis en vente par leurs propriétaires sont proposés. Ici, aucune transaction n’est forcée comme dans le cas d’une liquidation judiciaire ou d’un litige lors d’une indivision ou d’un divorce.
Contrairement à une vente aux enchères menée par un juge-commissaire, celui qui remporte l’enchère (appelé adjudicataire dans les ventes aux enchères classiques) n’est pas immédiatement propriétaire du bien !
En effet, il ne s’agit que d’une offre d’achat écrite.
Le processus classique de la vente immobilière doit ensuite être suivi : signature du compromis de vente ou promesse de vente avec clause(s) suspensive(s) puis signature de l’acte authentique.
Deux techniques d’enchères sont possibles :
- soit en commençant par un prix bas puis en faisant monter les enchères. Ce procédé, appelé enchère progressive, consiste à enchérir par tranche de 3000 € par exemple ;
- soit en démarrant avec un prix haut puis en le faisant descendre par palier, jusqu’à ce qu’un acheteur se positionne sur un montant.
Dans ce mode d’enchères dégressives, le prix du bien baisse toutes les 30 secondes du montant du palier fixé par l’agent et la première personne qui s’est positionnée fait s’interrompre l’enchère.
N. B. Ce mode d’enchères est également possible en ligne via des plateformes dédiées.
Les avantages
Plusieurs acquéreurs potentiels peuvent faire une offre le jour de la vente aux enchères. Le bien n’est donc pas vendu au premier acheteur faisant une offre, mais au plus offrant parmi les enchérisseurs !
Second avantage : contrairement à une vente aux enchères classique, la rétractation et la condition suspensive sont possibles.
Ce système cumule donc l’avantage de faire monter le prix de vente par le biais des enchères et celui de pouvoir émettre une réserve avant l’achat, par exemple, sur la condition d’obtention d’un prêt auprès de sa banque.
Dans un marché en crise, où l’offre de biens immobiliers à vendre se raréfie et la concurrence entre agences immobilières se fait plus féroce que jamais, certains agents font le choix, pour traverser l’orage, de diversifier leur offre en proposant les ventes aux enchères. Et il semble que la formule fonctionne plutôt bien, acheteurs, vendeurs et agents immobiliers y trouvant tous les trois leur compte.
