¿Muerte a la hipoteca mixta? Por qué la bajada de tipos puede suponer su final

Fue bonito mientras duró. Durante algunos meses, el tipo mixto ha sido la opción estrella para la compra de vivienda, recomendada por los expertos inmobiliarios para capear el temporal de tipos por las nubes en el mercado de la vivienda. Pero ha sido un éxito pasajero (siempre se vendió como una alternativa temporal). Ahora, las hipotecas mixtas tienen los días contados. 

"Las hipotecas mixtas prácticamente van a desaparecer", pronosticaba ayer el director General de Trioteca, Ricard Garriga. 

La teoría es la siguiente: ahora que el Banco Central Europeo (BCE) empieza a pisar el freno con la primera bajada de tipos de interés, se espera que las hipotecas a tipo fijo sean más baratas, por lo que las mixtas dejarían de cumplir su función.

Durante años fueron una rara avis en España. En 2015, el 78% de las hipotecas firmadas en España eran a tipo variable, mientras que apenas un 5% eran a tipo fijo, y solo un 15% de mixtas, según el último informe sobre vivienda publicado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra. 

En resumen, la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable es que, mientras que con el tipo fijo el cliente se asegura de tener blindados los intereses durante la vida del crédito; el interés de las hipotecas a tipo variable va cambiando en función de la evolución del euríbor, que es el índice de referencia para el valor de las hipotecas. 

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A partir de 2019, con los tipos de interés por los suelos, comenzó a cundir la fiebre por el tipo fijo, y las hipotecas de esta modalidad se dispararon hasta suponer el 83% de las firmadas, frente a un 9% variable y 8% mixtas. 

En diciembre de 2021, el euríbor estaba en el -0,5%, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas como entonces. Los préstamos variables son más atractivos en momentos de tipos bajos, ya que su diferencial (la tasa fija que se paga) es menor que el que ofrece el tipo fijo. Pero a ese diferencial hay que sumar el euríbor, lo que significa que, cuando el euríbor está en niveles muy bajos, el préstamo sale barato, pero cuando sube…

Por eso, con la histórica subida de tipos de interés, cuando el euríbor se disparó en cuestión de meses, y el mercado hipotecario volvió a dar un vuelco. 

El tipo variable seguía sin ser atractivo, ante la elevada incertidumbre (solicitarlo significaba que la hipoteca podía encarecerse cada año con las nuevas subidas de tipos), pero los bancos cerraron el grifo del tipo fijo. Con el euríbor por las nubes, para los bancos ya no era rentable ofrecer tipos fijos tan baratos. 

Solo entonces, la hipoteca mixta emergió como la solución estrella (aunque temporal). Las hipotecas a tipo mixto son una combinación del tipo fijo y el variable. Estas hipotecas comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo (por lo general, entre 5 y 20 años, a elegir) para pasar a un tipo variable referenciado al euríbor durante el resto de la vida del préstamo.

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Entre principios de 2022 y principios de este año, el tipo mixto ha pasado de suponer apenas el 8% de las hipotecas firmadas a casi la mitad: el 47%, frente a un 49% de tipo fijo y un 4% variable. Un éxito derivado del hecho de que los tipos del tramo fijo eran más bajos incluso que los de una hipoteca fija pura.

El problema es que, ahora, con la primera bajada de tipos de interés, y las que se esperan para el resto del año, el tipo fijo ha vuelto a entrar en la guerra hipotecaria. 

"Nadie discute que los tipos de interés van a bajar. En el próximo semestre veremos tipos sustancialmente más bajos, y personas que hace un año vieron que no le salían las cuentas, volverán al mercado", confirma Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

"Ahora mismo las hipotecas mixtas se están firmando a un 2,36%. Son solo un poco más baratas que las fijas, pero con muchas más vinculaciones: el cliente tiene que contratar seguro de vida y de hogar", explica Garriga.

En cambio, añade, "las hipotecas fijas al 2,5% ya son una realidad. Estamos viendo tipos fijos incluso al 2,45% sin ninguna bonificación, por ejemplo para parejas con contrato laboral". Como consecuencia, según los datos de Trioteca, el tipo fijo se está disparando un 71% en 2024, mientras que el mixto cae un 27%.

Para Garriga, una mixta al 2,44% "no tiene ningún sentido. Teniendo un mismo precio y sin bonificaciones no tiene sentido que el cliente vaya a por una mixta".

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