最近選舉氣氛逐漸濃厚，各政黨候選人為吸引選票，面對當前高房價與租屋壓力，特別在716居住正義大遊行之後，紛紛提出住房改革的各項承諾，試圖獲得選民認同。此等選舉支票經常在選前不斷上演，結果是選後煙消雲散，國人居住負擔愈來愈沉重，居住正義愈行愈遠，住房改革只是淪為選舉口號，令人不勝唏噓！
拜選舉壓力之賜，政府不但大力宣揚面臨跳票的社會住宅興建成果，更是在選前大幅增加租金補貼和購屋貸款補助；去年底也通過平均地權條例修正，今年7月正式施行，試圖抑制房市投資炒作；今年6月亦通過囤房稅2.0稅制改革，預計明年7月實施，試圖減緩投資囤房誘因。另外，央行同時在今年6月實施第五波選擇性信用管制，限制第二屋貸款成數，以減緩投資熱潮。
然而，我們看到最近房市的整體交易量雖略有減少，但房價仍居高不下，更令人意外的是，新推個案的預售屋或新成屋，在第二季卻是成交價與成交量俱漲的熱絡現象，政府一連串的抑制房市措施似乎沒有成效，房市持續熱絡，民怨沸騰，令人擔憂。
何以如此現象？可能的原因：一是人民清楚這些都是選舉的口號策略，選後打回原形，認為未來房市仍是有利可圖；二是人民不相信政府打炒房是玩真的，包括中央政策與地方執行不同調，說一套，做另一套，打假球的兩面手法，預期未來房市仍是炒作天堂；三是政策實施前的逃命潮，房市景氣只是迴光返照現象，加上政策實施的時間落差，觀望期尚待發酵，未來房市仍待觀察，期待市場力量發揮能逐漸緩著陸。
過去房市長期空屋率近20％，遠超過一般3～5％的正常水準，加上不合理的高房價所得比，更超出一般人民的負擔能力，房市供過於求現象明顯，若巿場機制力量發揮，不應如此長期脫離市場均衡現象。
房市景氣波動雖由巿場供需所決定，但住房價格昂貴，有能力且有意願的購屋需求，仍是主要的驅動引導。一般住房需求分成自住使用與投資獲利二種，而自住又分為首購與換屋二類族群；投資分為短期持有套利與長期出租或置產等待增值空間二類族群。
看破政府只說不做手腳
房市炒作、房價上漲對自住需求不論首購或換屋都不利，但面對未來房價預期上漲，只能拚命含淚購屋；另外對短期或長期投資者，不斷透過炒作哄抬、看破政府只說不做手腳，仍信心滿滿的進場購屋囤房。或許這可說明為何當前房市雖供過於求、房價仍不合理持續上漲，儘管政府大撒幣的住房補貼及連續多項的打炒房措施，仍未見成效的根本原因！
要讓人民相信政府打炒房的決心與魄力，在當前利益團體與政商關係的壓力下，似乎並不容易。為避免與龐大的既得利益者衝突，政府只好在興建社會住宅及租屋和購屋補貼上不斷加碼撒幣，不但無助解決房市長期不合理高房價與高空屋的根本問題，而且也因政府無視租屋黑市，加深弱勢租屋族的租金上漲與補貼無法到位的困境。
既然當前政府力量打炒房受制政治壓力不可信，似乎只有轉向市場力量，至少先透過健全的市場機制，建立法令制度，讓購屋與出租市場不被扭曲，買屋與租屋有保障。
租金比照買賣實價登錄
首先，應結集社會各界學者、專業人士與非營利組織，要求政府選前立即修正「租賃條例」，租屋狀況與租金比照房屋買賣必須「實價登錄」，並訂定違規罰則與吹哨人條款，租屋市場全面透明公開，徹底杜絕「租屋黑市」。
其次，要求並監督政府針對房屋買賣市場，定期與不定期檢查成屋與預售屋個案銷售狀況，落實執行平均地權條例、房屋仲介及實價登錄等相關規範，立即公布每次檢查報告與違規名單，發揮獎優懲劣的市場機制，杜絕房屋市場欺騙炒作行為，房市資訊公布都要有所本，讓人民相信市場機制將逐漸發揮力量。
最後，要求各地方政府必須將房屋與土地的評定價格限期與實價登錄的「市價」一致，讓「囤房稅2.0」的稅基合理不被扭曲，真正讓囤房炒作無利可圖，打消未來房市只漲不跌的預期心理，回歸市場正常機制運作。
把握當前選舉競爭機會，政府與各黨派均會要表態支持居住正義，人民權益與聲音此時此刻才會受到重視。相信選前人民力量才是邁向居住正義的關鍵，透過人民的要求與監督，才能期待當前房市的不正常景氣只是迴光返照，市場力量將會使不合理的房市逐漸軟著陸，讓住房回歸正常居住使用的主要目的，人民享有安居樂業的環境。
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本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
