¿Y si vendo la nuda propiedad de mi casa?

Para muchos jubilados, su vivienda en propiedad es su única riqueza al margen de la pensión que cobran, que a menudo no es muy grande. Por eso, a medida que envejecen y ven aumentar sus necesidades, o simplemente porque desean vivir un poco más desahogados, se preguntan cómo sacarle partido económico a su vivienda.

¿Es tú caso? Pues una de las opciones que se te presentan es vender la nuda propiedad de tu vivienda y reservarte el usufructo, como vamos a explicarte aquí.

Vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo

Si tienes una casa en propiedad, podrías adoptar esta táctica:

• Reservarte su usufructo vitalicio, para poder usar la casa o rentabilizarla mientras vivas.
• Vender solo la nuda propiedad a un particular o a alguna de las empresas que hacen este tipo de operaciones.

De esta manera, podrías vivir en tu casa hasta el último día o bien, si decides que no te manejas solo y prefieres mudarte a una residencia o a la casa de un hijo, ponerla en alquiler y usar las rentas como desees.

El nudo propietario no tendrá la plena propiedad hasta que tú fallezcas y aunque vendiera su derecho a otra persona, el nuevo nudo propietario tendría que respetar tu derecho de usufructo.

¿Por qué precio puedes vender la nuda propiedad de tu casa?

Eres libre de fijar el precio que desees, aunque si pides mucho quizás no encuentres a quien te lo quiera pagar.

El precio de venta de la nuda propiedad lógicamente debería ser menor que el de la venta de la plena propiedad, pues quien compra no puede disfrutar del bien mientras tú vivas. Por eso, cuanto más anciano seas y más corta sea tu esperanza de vida, más dinero puedes pedir, porque menos le faltará al nudo propietario para convertirse en pleno propietario.

Como primer paso, puedes usar la fórmula que valora la nuda propiedad y el usufructo vitalicio a efectos fiscales (sirve, por ejemplo, para declarar en el impuesto de sucesiones una casa dejada en herencia y repartida de este modo: el usufructo para el viudo y la nuda propiedad para un hijo):

• Si el usufructuario tiene más de 79 años, el usufructo es igual al 10 % del valor del bien y la nuda propiedad, el 90 %.
  
• Si el usufructuario tiene entre 20 y 79 años, el porcentaje que corresponde al usufructo es igual a la cifra que resulte de esta fórmula: (89 − edad del usufructuario)/100. Y el resto es el valor de la nuda propiedad.
• Si el usufructuario es menor de 20 años, el usufructo es igual al 70 % del valor del bien y la nuda propiedad, el 30 %.

Por ejemplo, supongamos que tienes 75 años y después de consultar los portales inmobiliarios y preguntar por las ventas que ha habido en tu comunidad de propietarios, llegas a la conclusión de que el precio de mercado de tu casa es de 100.000 euros: el valor del usufructo a efectos fiscales sería igual a (89 −75)/100=14 . Es decir, que en teoría, no sería descabellado fijar como precio de partida una cantidad igual a 100.000 menos el 14%; o sea, 86.000 euros.

No obstante, según estudios hechos por nuestros expertos de OCU Inmobiliario (consulta aquí la información si eres suscriptor de OCU Fincas y Casas) es muy probable que te hagan ofertas muy inferiores, pues el comprador querrá dos cosas: por un lado, una ganga, y por otro, curarse en salud, por si tú vives más años de los esperables en el momento de la compra. Para que te hagas una idea, preguntamos a cinco entidades cuánto nos darían por la nuda propiedad de un mismo piso, haciéndonos pasar por un hombre de 70 años, y la mejor de las ofertas era igual al 57% del valor de la nuda propiedad a efectos fiscales).

¿Qué impuestos tendrás que pagar por la venta de la nuda propiedad?

Si tu casa ha ido ganando valor durante los años en los que has sido su propietario, cuando la vendas obtendrás una ganancia que por lo general está sujeta al pago del IRPF.

Ahora bien, los mayores de 65 años y las personas que tengan reconocido un grado II o III de dependencia, están exentos de tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, tanto si venden la plena propiedad como si venden la nuda propiedad (no se libran, sin embargo, de la “plusvalía municipal” o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos).

Además, si dejan de residir en la casa, por ejemplo porque se mudan a una residencia, seguirán disfrutando de la exención siempre que vendan la casa en los dos años siguientes a marcharse.

Por eso, si estás cerca de cumplir 65 años, te aconsejamos que esperes a cumplirlos para vender y ni siquiera tendrás que señalar la venta en la declaración de la renta.

¿Tiene inconvenientes vender la nuda propiedad?

En la mayor parte de España, las herencias de padres a hijos tributan poco en el impuesto de sucesiones, sobre todo si hablamos de herencias modestas. Además y en particular, la herencia de la vivienda habitual de los padres está muy bonificada para los hijos. Por eso, el mayor inconveniente de vender tu casa, sería para tus hijos, si los tienes. Pensando en ellos y según el valor de tu patrimonio, los bienes que lo compongan y el lugar donde residas, podría interesar más que vendieras otra pieza que no sea la vivienda habitual (de todos modos, si el tema te preocupa, estúdialo bien, porque la única venta cuyas ganancias se libran de IRPF es la de la vivienda habitual).

Otras opciones de rentabilizar tu vivienda

Hay varias cosas que puedes hacer según cuál sea tu situación y tus preferencias.

• Por ejemplo, podrías vender tu vivienda habitual del todo (es decir, hacer una venta corriente, en la que el comprador adquiera la plena propiedad), para mudarte a otra casa más barata, a una segunda residencia que quizás tengas, o a un hogar para mayores. Si eres mayor de 65 años o dependiente en grado II o III esa venta está libre de IRPF.
• También podrías alquilar la casa e ir usando las rentas para pagarte la estancia en una segunda casa o en una residencia. Eso sí, al cabo de dos años, perderás la posibilidad de vender sin pagar IRPF la que era tu vivienda habitual, pues la exención de la ganancia solo se extiende los dos años que siguen al abandono de la casa. Otro inconveniente es que las normas que regulan el alquiler no ofrecen actualmente muchas garantías de recuperar la vivienda en un plazo corto si el alquiler se tuerce porque el inqulino deja de pagar y se apalanca; por eso, alquilar la única fuente de riqueza que se tiene puede ser algo arriesgado para una persona mayor.

Aquí te damos dos opciones que, al igual que la venta de la nuda propiedad, te permitirían seguir residiendo en tu casa.

Opción uno: alquilar un trozo

Puedes seguir viviendo en tu casa y alquilar una habitación o, si los tienes, el garaje, el trastero... Si el alquiler de una habitación sirve para proporcionar al inquilino su lugar habitual de residencia, la renta se beneficia de una reducción a ojos de Hacienda que por lo general es del 50% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 (solo se tributa en el IRPF por la mitad).

Opción dos: hipoteca inversa

Puedes pedir una hipoteca inversa, que es un tipo de préstamo hipotecario para mayores de 65 años y funciona así: el banco calcula cuánto te puede prestar poniendo varios factores en la balanza, de los que los más importantes son el valor de tasación de la casa (del que te darán como mucho el 60 %) y tu esperanza de vida (cuanto más corta sea, más dinero podrán darte, pues más corta será la duración del contrato).

El dinero te lo entregarán o bien de golpe o bien en cuotas, o bien con una fórmula mixta (cuotas precedidas de un desembolso inicial más sustancioso). Además, pactarás con el banco el tipo de interés al que habrá de devolverse el préstamo.

Ahora bien, el dinero no lo tendrás que devolver tú y la entidad no te lo puede exigir mientras vivas. Serán tus herederos, si quieren recibir la casa, los que tengan que pagar el capital prestado más los intereses acumulados; estos serán mayores si elegiste cobrar el capital prestado de golpe y menores si cobrabas en forma de renta .

Los pros:

• Si sujetas tu casa a una hipoteca inversa, podrás disponer de ella como quieras, usarla personalmente, alquilarla... (de hecho, si te conviniera y pudieras, también podrías venderla y cancelar la deuda).
• Lo obtenido por la hipoteca inversa, al ser un préstamo, no tributa en el IRPF.
• Si pactaste una renta temporal y sigues vivo al acabar de cobrarla, podrás seguir viviendo en la casa.

Los contras:

• Las hipotecas inversas aplican intereses mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales y si vives muchos años, tus herederos tendrán que devolver una cantidad muy abultada.
• Suscribir la hipoteca obliga a pagar comisiones de apertura, gastos de gestión y tasación, seguros vinculados...
• Si cuando mueras, tus herederos no tienen liquidez, las entidades no suelen aceptar la entrega de la vivienda en pago de la deuda. Es decir, tendrían que pagarla de otro modo si quieren recibir la herencia: con su propio dinero, con el que obtengan vendiendo el inmueble, con un nuevo préstamo...

Por eso creemos que este producto es más conveniente para personas sin herederos o con herederos no muy necesitados o no muy queridos.

Si tienes hijos, te llevas bien con ellos y pueden, sería preferible que ellos te entreguen el dinero que precisas para no pasar apuros, a cambio de recibir la casa sin cargas.