Vastgoedadviseur: door nieuwe huurregels verdwijnen alleen al in Amsterdam 21.000 huurhuizen

Commerciële woningverhuurders staan door de nieuwe huurregels van het kabinet op het punt massaal huizen te verkopen. Volgens Thomas Westerhof, hoofd woningbeleggingen van vastgoedadviseur CBRE, wordt de verhuur van zeker honderdduizend huurhuizen door ‘een cocktail van overheidsmaatregelen’ onrendabel.

In andere gevallen kunnen die ingrepen ten koste gaan van broodnodig onderhoud of verduurzaming van huurwoningbezit. De makelaar doelt daarmee op de stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting van 2,2 tot meer dan 10 procent en de huurmaatregelen die minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) wil doorvoeren om de sterk gestegen huren in het middensegment te beteugelen.

Daarnaast kunnen volgens Westerhof de fors opgelopen rente en de kwakkelende economie nog eens tot een verlies van twintig- tot dertigduizend ‘commerciële’ huurwoningen leiden. Ook voor de financiering van nieuwbouw van huurwoningen zouden de overheidsmaatregelen slecht uitpakken.

Uitponden

Zo gaat onder meer het Zweedse Heimstaden de komende jaren twaalfduizend huurwoningen in Nederland verkopen aan particulieren. Het Canadese Eres zet 6900 huurhuizen in de etalage. In andere gevallen worden grote plukken huurwoningen doorverkocht aan activistische woningbeleggers, die ze vervolgens ‘uitponden’ als koophuis.

Daardoor dreigen volgens CBRE grote groepen woningzoekenden tussen wal en schip te vallen. De prijsstijging van koopwoningen is weliswaar gestagneerd, maar ligt nog wel op een hoog niveau, zodat grote groepen, die wel een middenhuurwoning kunnen betalen, niet in staat zijn zo’n huis te kopen.

In Amsterdam zijn bijna 100.000 woningen in handen van private woningverhuurders. Volgens CBRE dreigen er daarvan op termijn 21.000 te verdwijnen naar de koopwoningmarkt, doordat de verhuur niet meer loont. Het aantal beschikbare huurwoningen is intussen naar een dieptepunt is gedaald.

Volgens Frederieke Meijer, analist bij CBRE, bedroeg de gemiddelde koopsom van een doorsnee Amsterdamse huurwoning van 60 vierkante meter circa 510.000 euro. De eigenaar kon dan een maandhuur van rond de 1700 euro vragen. Op basis van de nieuwe overheidsregels kan een verhuurder voor zo’n woning straks maximaal 947 euro per maand vragen.

Van de jaarlijkse huuropbrengst van 20.400 euro nu blijft dan net geen 11.400 euro per jaar over, een bruto rendement van 2,2 procent. “Terwijl je nu een Amerikaanse staatsobligatie kunt kopen met 5 procent rente.”

Stilte voor de storm

De afgelopen jaren is het aandeel huurwoningen in handen van commerciële partijen gegroeid van 22 naar 30,5 procent doordat veel corporaties onder druk van nieuwe overheidsregels bezit moesten afstoten. Met de daling die CBRE voorspelt, zakt dat aandeel weer terug, maar nu verdwijnen de woningen naar de koopmarkt.

Volgens het onderzoek verdwijnen nu al elk kwartaal 1300 huurwoningen, doordat ze als koophuis worden verkocht. Maar dat is nog stilte voor de storm, waarschuwt de vastgoedadviseur. “Op dit moment pakt in veel steden, waaronder Amsterdam, het huurrendement nog gunstig uit omdat met tijdelijke huurcontracten kan worden gewerkt en na afloop daarvan de huren aangepast worden,” zegt Meijer. “Maar nu tijdelijke verhuur vanaf volgend jaar zomer verboden zal zijn, zal het snel gaan. Tot die tijd worden zulke contracten nog gesloten, maar daarmee worden de gevolgen van maatregelen hoogstens een of twee jaar uitgesteld. Daarna zullen woningbeleggers er alsnog voor kiezen de woningen te verkopen.”

Volgens Westerhof schieten de overheidsmaatregelen, bedacht in tijden van lage rente, matige inflatie en geopolitieke rust, hun doel nu finaal voorbij. “De vrije sector is het smeermiddel van de woningmarkt, het zorgt voor doorstroming. Maar die sector wordt verkleind. En dan gaan huren in andere sectoren verder door het dak, precies wat de politiek juist had willen voorkomen met deze maatregelen.”

Nog minder huurwoningen

De huurmaatregelen van minister De Jonge zijn volgens CBRE vooral gunstig voor huurders in het middensegment. “Die blijven zitten als hun huur daalt. Daardoor komt de doorstroming van de huurmarkt helemaal stil te liggen.”

“Nieuwe huurders, studenten, expats, mensen die naar de grote stad willen om daar werk te vinden; ze krijgen het alleen maar moeilijker. Dat treft dan ook de economie van grote steden, omdat je daar juist mensen hebt in cruciale beroepen, zoals zorg en onderwijs.”

Westerhof vindt dat een deel van de politiek te gemakkelijk denkt over de gevolgen van de huurmaatregelen. “Natuurlijk moet de overheid huurders goed beschermen. Maar dit pakket maatregelen leidt ertoe dat er nóg minder huurwoningen komen.”

Vastgoedadviseur CBRE staat los van commercieel vastgoedbeheerder CBRE Investment Management (IM) dat bezit beheert van commerciële vastgoedeigenaren, zoals onder meer winkelcentrum Amsterdamse Poort.