Crowdfunding-Platt­form Berg­fürst Chef zuerst, Crowd danach

Hypothek sollte Sicherheit bieten

Die Crowd konnte ab Mitte Dezember 2018 Forderungen über 2,4 Millionen Euro aus einem Bank­darlehen an die Q135 als Vermögens­anlage kaufen und 6,5 Prozent Zinsen pro Jahr bis Ende Juni 2021 erhalten. Zudem wollte Q135 zusätzlich einen Baukredit bei einer Bank aufnehmen und von Früh­jahr 2019 bis Ende 2020 ein Hotel in Laxenburg bei Wien errichten.

Der Bau war laut dem Exposé, das Anlage­interes­senten das Projekt vorstellte, genehmigt und die Vermögens­anlage „durch eine Hypothek und persönliche Bürg­schaften besichert“. Die Hypothek werde bestellt und im Grund­buch einge­tragen, rutsche aber später im Rang hinter die für das Baudarlehen.

Höherer Zins­satz als für die Crowd

Vom Crowd-Kapital dienten laut Exposé 1,1 Millionen Euro dazu, den Grundstücks­kauf zu refinanzieren. Dass diese Summe der GSV zustand, ging aus den Unterlagen nicht hervor. Sandler hatte als GSV-Geschäfts­führer Anfang Dezember 2018 einen Darlehens­vertrag mit Q135 unter­schrieben, er liegt Finanztest vor. Laut Handels­registerdokumenten aus den Jahren 2017 und 2019 hielt er alle GSV-Anteile.

Für den Kredit waren Hypotheken, Grund­schulden und Bürg­schaften zu stellen. Q135 musste ihn spätestens Ende Mai 2019 an GSV zurück­zahlen. Sandler vereinbarte 12,5 Prozent Zinsen pro Jahr, fast doppelt so viel wie die 6,5 Prozent pro Jahr für die Crowd – trotz kürzerer Lauf­zeit, der vorgesehenen Ablösung durch das Crowdfunding-Geld und umfassenderer Sicherheiten.

Nicht in Unterlagen für Anleger erwähnt

Dass eine Firma des Berg­fürst-Chefs so invol­viert war, stand weder im Vermögens­anlagen-Informations­blatt (VIB), das Berg­fürst laut Emissions­vertrag unter Beteiligung von Q135 erstellte, noch in den Anla­gebedingungen. Auch nicht im Exposé und im Investment Memorandum, für die Berg­fürst laut Vertrag Muster zu liefern hatte und bei der Erstellung mit Q135 zusammen­arbeiten sollte. Im Memorandum hieß es nach einer Beschreibung der Rolle von Berg­fürst: „Weitere Interessen einschließ­lich möglicher Interes­senkonflikte vonseiten natürlicher und juristischer Personen, die für das Angebot von wesentlicher Bedeutung sind, gibt es nach Kennt­nis der Emitten­tin nicht.“

Die Berg­fürst AG betonte dazu, alle Informationen von der Emitten­tin „auf der Platt­form für die Anleger sorgfältig und voll­ständig bereit­gestellt“ zu haben. Unvoll­ständige oder falsche Angaben der Emitten­tin seien nicht bekannt. Alle gesetzlichen Anforderungen an die Trans­parenz nach dem Vermögens­anlagegesetz seien einge­halten.

Die ehemaligen Q135-Geschäfts­führer wollten sich auf Nach­frage zu keinem der geschilderten Vorgänge äußern.

Bau konnte nicht beginnen

Was in den Dokumenten für Anleger nicht stand: Das Grund­stück durfte laut Kauf­vertrag vor Baubeginn nicht belastet werden. Im Investment Memorandum wurde zwar gewarnt, Sicherheiten könnten nicht recht­zeitig rechts­kräftig bestellt werden. Dass eine Vertrags­klausel die Eintragung verhindern könnte, war aber nicht zu erkennen.

Der Kauf­preis für das Grund­stück wurde hinterlegt. Das Eigentum wurde aber nicht auf Q135 umge­schrieben und keine Hypothek einge­tragen. Ohne Sicherheiten ließ sich der Hotelbau nicht finanzieren.

Aus dem Hotel-Projekt wurde nichts

Berg­fürst stellte weiter Gebühren für das Projekt in Rechnung. Was Anleger später von Q135 erfuhren: Der Groß­teil des Crowd-Kapitals blieb auf einem Emissions­konto, das die Sicherheitentreuhänderin Berg­fürst Service GmbH, heute THV 1 Berlin GmbH, verwaltete. Deren Geschäfte führt Sandler mit. Der Teil für die im Exposé angekündigte Ablösung des Darlehens für den Grundstücks­kauf floss indes vom Emissions­konto ab. Warum, obwohl die für die Besicherung der Anleger vorgesehene Hypothek noch gar nicht einge­tragen war? THV1 könne und dürfe zu konkreten Vorgängen typischer­weise „aus Verschwiegen­heits­gründen keine Angaben machen“, hieß es dazu von Berg­fürst.

Die Crowd bekam bis Ende 2019 ihre Zinsen, zum Teil finanziert durch ein Darlehen der GSV. Für die Anleger schien alles zu laufen. Laut Anla­gebedingungen waren sie bei Verzögerungen um drei Monate oder mehr unver­züglich zu informieren.

Sie erfuhren erst im September 2020, dass aus ihrem Projekt nichts werden würde: Die Gemeinde habe um den Rück­erwerb des Grund­stücks gebeten. Der Preis reiche aber voraus­sicht­lich für das Emissions­volumen samt fälliger Zinsen aus. Von wegen: Im Folge­jahr erhielten die Investoren 1,8 Millionen Euro zurück, 75,6 Prozent ihres Einsatzes. Da die Q135-Geschäfts­führer für eine halbe Million Euro gebürgt hatten, hätten Anleger ihren Einsatz fast wiederbe­kommen können.

Hoher Abzug für Aufwendungen

Ihre Sicherheitentreuhänderin THV 1 begnügte sich aber in einem gericht­lichen Vergleich mit den Geschäfts­führern mit 30 000 Euro. Sie zog gut 11 000 Euro für „Aufwendungen für die Rechts­verfolgung“ ab und zahlte nur knapp 19 000 Euro an die Crowd. Das erhöhte die Verwertungs­quote für die Anleger nur um 0,8 Prozent­punkte auf 76,4 Prozent. Mit gezahlten Zinsen und Boni errechnet Berg­fürst insgesamt 92,5 Prozent Geld­rück­fluss.

Die Q135-Chefs hatten auch gegen­über der GSV Bürg­schaften abge­geben. Diese klagt sie nun unter ihrem geschäfts­führenden Gesell­schafter ein. Auch hier können die Interessen Sand­lers als Geschäfts­führer der Sicherheitentreuhänderin einer­seits und der GSV anderer­seits kollidieren.

Berg­fürst bedauert das Scheitern des Projekts. Der Anwalt teilt mit, recht­liche Risiken aus Immobilien­geschäften könnten weder voraus­gesehen noch ausgeschlossen werden. Es habe sich das hohe Risiko realisiert.