FAQ Airbnb & Co Wer seine Miet­wohnung weitervermieten darf

Zweck­entfremdungs­verbot

Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?

Ja, wenn es in Ihrem Bundes­land oder Ihrer Stadt eine Bestimmung zur Zweck­entfremdung von Wohn­raum gibt. Dann kann das kurz­zeitige Vermieten der kompletten Wohnung an Touristen unzu­lässig sein. Erkundigen Sie sich, was in Ihrer Ortschaft gilt. Ansonsten können hohe Geldbußen drohen.

Was regelt ein solches Zweck­entfremdungs­verbot?

Diese Verordnungen sollen verhindern, dass bestehender Wohn­raum gewerb­lich genutzt wird. Daher verbieten vor allem Städte mit Wohnungs­knapp­heit das Vermieten von Miet­wohnungen als Geschäfts­raum oder gewerb­liche Ferien­wohnung. Daran müssen sich Haus- und Wohnungs­eigentümer und Mieter gleichermaßen halten. Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot.

Sind die öffent­lichen Vorschriften über­all gleich?

Die Rege­lungen sind im Detail sehr unterschiedlich. In den meisten Städten greift das Verbot nicht, wenn die Wohnung von dem Inhaber weiter bewohnt wird, er also nur zeitlich und räumlich begrenzt vermietet.

Wo kann ich mich über die konkrete Regelung informieren?

Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung im Internet häufig für kurze Zeit zur Vermietung anzu­bieten, sollten Sie sich beim jeweiligen Bezirks­amt Ihrer Stadt oder der Gemeinde­verwaltung erkundigen, ob Sie das ohne Einschränkungen dürfen.

Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?

Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Miet­wohnung als Ferien­wohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis 100 000 Euro. München plant eine Erhöhung des Bußgeld­rahmens auf eine halbe Million Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung direkt an Ferien­gäste oder über Onlineportale vermietet wird. Vorsicht: In Berlin können Nach­barn illegale Ferien­wohnungen anonym im Internet melden.

Gibt es auch Ausnahmen vom Zweck­entfremdungs­verbot?

Ja, bei sinn­losem Leerstand durch eine Nutzungs­untersagung. Das hat der Bayerische Verwaltungs­gerichts­hof ( BayVGH, Az. 12 B 21.913, noch nicht rechts­kräftig) in einem Beschluss entschieden. Danach darf eine Stewardess aus München ihre Wohnung trotz Zweck­entfremdungs­verbot über Airbnb vermieten, wenn sie selbst beruflich unterwegs ist.

Das Zweck­entfremdungs­verbot solle verhindern, dass Wohn­raum verloren geht. Die Eigentums­wohnung der Stewardess würde jedoch nutzlos leer stehen, wenn sie diese während ihrer Dienst­reisen nicht vermieten darf. Die Stadt München müsse ihr daher die Vermietung für bis zu acht Wochen pro Jahr genehmigen, beschlossen die Ober­verwaltungs­richter in Ansbach. Die Stadt München kann aber noch beantragen, die Revision zum Bundes­verwaltungs­gericht zuzu­lassen (Az. 12 B 21.913).

Steuerliche Aspekte

Muss ich meine Einnahmen aus der Vermietung versteuern?

Grund­sätzlich müssen Sie Ihre Miet­einnahmen in Ihrer Steuererklärung in der „Anlage V“ angeben. Gelegen­heits­vermieter profitieren aber von einer Frei­grenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. In diesem Fall können Sie aber keine Kosten aus der Vermietung absetzen. Wichtig: Über­schreiten Sie die genannte Bagatell­grenze, müssen Sie alle Einnahmen voll versteuern, dürfen dafür aber Ihre Kosten gegen­rechnen.

Kann ich meine eigene Miete gegen­rechnen?

Ja, Ihre Einnahmen tragen Sie auf die Vorderseite der „Anlage V“ ein. Dazu zählen neben der Zimmermiete auch Brötchengeld, Wäsche­service oder Endreinigungs­kosten. Ihre Werbungs­kosten kommen auf die Rück­seite. Mieter setzen hier Ihre anteilige Miete plus Neben­kosten sowie Gebühren für Inserate, Vermitt­lungs­provision für Onlineportale und Reinigungs­kosten an. Sogar Geräte, wie Wäschetrockner oder Kaffee­maschine, die Sie extra für die Vermietung ange­schafft haben, können Sie absetzen.

Ab wann gelte ich steuerlich als gewerb­licher Gast­geber?

Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbe­betrieb sind fließend: Bieten Sie neben einem Zimmer, einem Brötchen- und Wäsche­service keine weiteren Dienst­leistungen an, bleiben Sie privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Die Gewerbe­steuer ist erst ein Thema, wenn Sie sich mit der Kurz­zeit­vermietung ein zweites berufliches Stand­bein aufgebaut haben und Ihr Geschäfts­betrieb mit dem eines Hotels oder einer Pension vergleich­bar ist. Dann müssen Sie bei Ihrer Stadt­verwaltung ein Gewerbe anmelden. Gewerbe­steuer zahlen Sie aber auch dann erst, wenn Ihr Gewinn einen Frei­betrag von 24 500 Euro pro Jahr über­schreitet.

Bin ich bei mehr­maligem Vermieten umsatz­steuer­pflichtig?

Nein. Umsatz­steuer müssen Sie erst zahlen, wenn Ihre Miet­erlöse im ganzen Jahr mehr als 17 500 Euro betragen. Über­schreiten Ihre Einnahmen brutto diese Grenze nicht, können Sie sich als Klein­unternehmer von der Umsatz­steuer­pflicht befreien lassen. Damit zahlen Sie keine Umsatz­steuer auf Ihre Einnahmen, können aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.

Merkt das Finanz­amt, wenn ich meine Einnahmen nicht angebe?

Verdientes Geld sollten Sie nicht unver­steuert einstecken, das Entdeckungs­risiko ist hoch: Die Finanz­ämter über­wachen immer stärker Verdienst­möglich­keiten im Internet, auch Online-Vermitt­lungs­portale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu. Auf Nach­fragen der Behörden müssen die Portale alle vermittelten Vermietungen offenlegen.