Ferien­wohnung Wie Sie Ihre Immobilie steuerlich günstig vermieten

Nur privat oder auch vermietet?

Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohn­sitz abrechnen könnte, etwa Hand­werk­erkosten.

Kniff­liger wird es für alle, die in Haus oder Wohnung wechselnde Besucher beher­bergen. Einkünfte daraus müssen beim Finanz­amt erklärt werden, im Gegen­zug dürfen Vermieter die Kosten der Vermietung gegen­rechnen. Voraus­setzung ist aber: Sie können plausibel machen, dass sie lang­fristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die ihre Steuerlast reduzieren − Stich­wort „Steu­ersparmodell“.

Anfangs höhere Verluste

Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungs­kosten die Miet­einnahmen deutlich über­steigen, etwa wenn Reno­vierungen und Umbauten anstehen. Das Finanz­amt akzeptiert zwischen­zeitliche Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nach­haltiger Über­schuss aus der Vermietung realistisch erscheint.

Schwierig­keit für Ferien­haus­besitzer: Diese Immobilien stehen zeit­weise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Miet­einnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlust­phase dauert länger als bei einer regulären Wohnungs­vermietung. Vermiete­rinnen und Vermieter müssen ihre Gewinn­absicht deshalb zumindest plausibel machen können. Dazu fordert das Finanz­amt von ihnen eine Prognoserechnung. In dieser vergleichen sie die voraus­sicht­lichen Miet­einnahmen mit den Kosten des Objekts über 30 Jahre

Ferien­haus ausnahms­los vermieten

Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirt­schaften wollen, nehmen Beamte ohne Nach­weis an, wenn Haus oder Wohnung das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermietet oder es zumindest beabsichtigt wird. Das Finanz­amt in diesen Fällen auf eine Prognose:

• Ein Vermittler organisiert die Vermietung und die Eigentümer schließen eine Selbst­nutzung für das ganze Jahr über vertraglich aus.
• Die Ferien­wohnung befindet sich im Eigenheim der Vermieter oder deren Wohn­sitz liegt in unmittel­barer Nähe zum Objekt. Eine Eigennut­zung ist daher unwahr­scheinlich.
• Eigentümer besitzen am Ort eine weitere Immobilie, in der sie selbst Urlaub machen.
• Die Vermieter weisen die ausschließ­liche ­Ferien­vermietung nach, etwa mit Rechnungen für vermietete Zeiten. Sie können belegen, etwa mit Internet­anzeigen, dass sie das Objekt die übrige Zeit für Gäste bereithalten.
• Die Ferien­immobilie wird für die am Ort übliche Anzahl an Tagen im Jahr vermietet. Diese Zahl lässt sich beim Touristikbüro oder der Gemeinde erfragen. Sobald Ferien­vermieter die orts­übliche Vermietungs­zeit um mehr als 25 Prozent unter­schreiten, prüft das Finanz­amt die Gewinn­erzielungs­absicht auf jeden Fall (Bundes­finanzhof, Az. IX B 106/15).

Prognoserechnung für 30 Jahre

Das Finanz­amt wird ebenfalls skeptisch, wenn das Urlaubs­domizil gemischt genutzt wird. Sprich, wenn Eigentümer an wechselnde Gäste vermieten und die Immobilie gelegentlich selbst bewohnen. Die Behörde berück­sichtigt Verluste zunächst unter Vorbehalt und bittet meist nach drei bis fünf Jahren um eine Gewinn­prognose, damit Vermieter die zu erwartenden Einnahmen und Kosten anhand erster Erfahrungs­werte abschätzen können.

Die Prognose erstellen Ferien­vermieter für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraus­sicht­lichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten (Beispielrechnung). Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Lieb­haberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.

Allerdings kann das Finanz­amt die Prüfung der Lieb­haberei bei Bedarf wieder aufrollen, sollten Vermieter wider Erwarten nach einiger Zeit doch Gewinne mit der Ferien­immobilie erzielen.

Was lässt sich beim Ferien­haus steuerlich absetzen?

Wer Einkünfte aus einer Ferien­vermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung zur Hand, wie bei dauer­hafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kenn­zeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubs­gäste beher­bergen. Dann geben sie die erhaltenen Mieten an und machen ihre Aufwendungen geltend.

Dabei dürfen Ferien­vermieter allerdings nur die Werbungs­kosten absetzen, die wegen der Vermietung an wechselnde Gäste entstehen. Unstrittig ist dies etwa bei Ausgaben für Vermitt­lung, Endreinigung oder Zeitungs­inserate. Diese Ausgaben lassen sich voll­ständig abrechnen. Nutzen Vermieter die Immobilie manchmal selbst, müssen sie bestimmte Werbungs­kosten aufteilen, etwa die jähr­lichen Abschreibungs­raten für Gebäude und Inventar, Versicherungs­beiträge oder Schuldzinsen. Zeiten des Leerstands erschweren die Kosten­teilung. Für die Aufteilung gelten, je nach Grad der Selbst­nutzung, verschiedene Regeln:

• Wird das Haus oder die Wohnung ausschließ­lich vermietet, lassen sich alle Kosten abziehen. Leerstands­zeiten sowie kurze Aufenthalte der Eigentümer, etwa um alles für neue Gäste vorzubereiten, zählen als Vermietungs­zeit.
• Legen Ferien­vermieter im Vertrag mit einem Vermittler fest, zu welchen Zeiten im Jahr sie in ihrem Domizil selbst urlauben, gehören Leerstands­zeiten zur Vermietungs­zeit. Den Anteil der nicht abzieh­baren Werbungs­kosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbst­nutzung zur übrigen Zeit.
• Können Eigentümer in ihrem Objekt jeder­zeit selbst urlauben, teilen sie Leerstand und Werbungs­kosten im Verhältnis der tatsäch­lichen Selbst­nutzung zur tatsäch­lichen Vermietungs­zeit auf. Bleibt der Umfang der Eigennut­zung unklar, ordnet das Finanz­amt dieser pauschal 50 Prozent der Kosten zu.

Freiwil­lig Umsatz­steuer verlangen

Ferien­vermieter haben aber die Wahl, diese Regelung abzu­lehnen und freiwil­lig von ihren Gästen Umsatz­steuer zu verlangen. Auf die Miete kommen dann 7 Prozent Umsatz­steuer, auf Zusatz­leistungen wie Wäsche­service fallen 19 Prozent an. Wegen der unterschiedlichen Steuersätze müssen Vermieter die Extras in der Rechnung gesondert aufführen.

Vorsteuer­abzug lohnt sich oft

Die Vermietung mit Umsatz­steuer kann sich richtig lohnen: Die Umsatz­steuer, die im Aufwand für die vermietete Immobilie enthalten ist, dürfen sich Vermieter als Vorsteuer vom Finanz­amt zurück­holen. Das ergibt unterm Strich ein Plus: Während sie etwa für eine Reno­vierung der Immobilie 19 Prozent Umsatz­steuer vom Amt erstattet bekommen, müssen sie für den Groß­teil ihres Umsatzes nur 7 Prozent abführen.

Vermietung mit Umsatz­steuer ist aufwendiger

Der Nachteil: Die Entscheidung für die Umsatz­steuer bindet Vermieter für fünf Jahre und lastet ihnen viel Bürokratie auf. Sie müssen nicht nur den Gästen Rechnungen ausstellen, sondern auch eine Jahres­erklärung abgeben und jeden Monat ihre Umsatz­steuerlast anmelden.

Außerdem dürfen umsatz­steuer­pflichtige Ferien­vermieter für den Anteil der Privatnut­zung keine Vorsteuer aus Rechnungen Dritter zurück­holen – und müssen ihren Vorsteuer­abzug deshalb kürzen. Das gilt auch für den Kauf oder den Neubau von Ferien­haus oder -wohnung. Aus Mangel an Erfahrungs­werten legen künftige Ferien­vermieter den voraus­sicht­lichen Umfang der privaten Nutzung zugrunde.