Vermietung Regeln für Afa-Abschreibung passen oft nicht

Vorgabe vom Bundes­finanzhof

Es reicht heute nicht mehr, nur den Gebäude­wert zu bestimmen. Der Bundes­finanzhof gab Vermietern am 10. Oktober 2000 auf, den Wert von Boden und Gebäude zu ermitteln, ins Verhältnis zu setzen und so die Anschaffungs­kosten aufzuteilen (Az. IX R 86/97). Ist das Grund­stück zum Beispiel 50 000 Euro wert und hat das Haus einen Sach­wert von 100 000 Euro, ergibt sich ein Verhältnis von eins zu zwei. Bei 300 000 Euro Anschaffungs­kosten entfallen 200 000 Euro auf das Haus und 100 000 Euro auf das Grund­stück. Bei einem hoch­wertigen Neubau auf güns­tigem Grund kann der Gebäude­anteil um die 70 bis 80 Prozent betragen. Bei einem unsanierten Altbau auf großen Grund­stücken in Top­lage kann er unter 20 Prozent ausmachen.

Arbeits­hilfe der Finanzbehörden

Über die Jahre entwickelten Finanzbehörden Anleitungen für die Umsetzung in die Praxis. Im Mai 2017 veröffent­lichte das Bundes­finanz­ministerium eine Arbeits­hilfe und Datei im Format xls des Tabellenkalkulations­programms Excel. Vermieter können damit einfach abschätzen, ob der Rechner in ihrem Fall realistische Ergeb­nisse auswirft. Die Grund­lagen zur Ermitt­lung des Sach­werts für das Gebäude sind einge­arbeitet. Eine Arbeits­hilfe erläutert, welche Daten Vermieter in die Eingabemaske eintragen sollen.

Kauf­preis. Zum Kauf­preis addieren Eigentümer die Anschaffungs­neben­kosten, im Beispiel für eine 2016 erworbene 70-Quadrat­meter-Wohnung in einem Mehr­familien­haus im Frank­furter West­end, Baujahr 1954.

Kauf und Anschaffungs­neben­kosten

Grundstücks­größe. Die Grundstücks­größe finden Eigentümer von Wohnungen in einem Mehr­familien­haus zum Beispiel im Kauf­vertrag oder in Abrechnungen der Haus­verwaltung. Im Frank­furter Fall sind es 4 000 Quadrat­meter. Auf die Wohnung entfallen 12 Tausendstel Miteigentums­anteil, also rechnerisch 48 Quadrat­meter.

Boden­richt­wert. Die Boden­richt­werte teilen Gutachter­ausschüsse der Städte und Gemeinden auf Anfrage, im Internet oder auf Karten mit, zum Teil kostenlos. Einzutragen ist der Wert vom Ermitt­lungs­stichtag vor dem Kauf. Die Datei enthält in der Tabelle „Verweise zu GAA und BRW“ je Bundes­land einen Link. Im Beispiel ergibt die Abfrage 3 200 Euro pro Quadrat­meter. Für die 48 Quadrat­meter errechnen sich 153 600 Euro Grundstücks­wert. Bei Häusern mit großen Grund­stücken kann ein Teil als „nicht eigen­ständig verwert­bare Teilfläche“ gelten. Für sie braucht nur ein Viertel des Boden­richt­werts angesetzt zu werden. Die Arbeits­hilfe enthält Hinweise, wann das der Fall sein kann.

Baujahr. Je älter ein Gebäude ist, desto geringer ist tendenziell sein Sach­wert. Der Rechner berück­sichtigt aber Modernisierungen in den 20 Jahren vor Anschaffung. Eigentümer wählen diese in der Tabelle „Fiktives Baujahr“ aus. Liegen sie länger als zehn Jahre zurück, gelten sie allenfalls als „teil­weise Modernisierungen“. Das Programm ermittelt ein fiktives, jüngeres Baujahr für die Kauf­preis­aufteilung. Das kann viel ausmachen: Für die Beispiel­wohnung von 1954 kam das Programm nur auf 33 530 Euro Gebäude­wert. Bad, Heizung, Wärmedämmung und mehr sind aber neu. Daraus ergaben sich das „fiktive Baujahr“ 1980 und 61 390 Euro Gebäude­wert. Ohne Modernisierung hätte der Gebäude­anteil nur 18 Prozent und die Afa 1 075,20 Euro betragen, mit ihr sind es knapp 29 Prozent und 1 713,60 Euro. Dieser Betrag wird zeit­anteilig ab Vermietungs­beginn angesetzt.

So teilt die Schätz­hilfe den Kauf­preis für unsere Beispiel­wohnung auf

Probleme gibt es, wenn die Schät­zung des Rechners gar nicht passt. Das kann etwa bei Immobilien mit Besonderheiten oder sehr hohen Boden­preisen der Fall sein. Oft schätzen die ­Behörden auch mit ihrer Arbeits­hilfe „Kauf­preis­aufteilung“ (bundes­finanz­ministerium.de), selbst wenn etwas anderes im Kauf­vertrag steht. Das Bundes­finanz­ministerium erläutert für solche Fälle, die Berechnung des Finanz­amtes sei „sach­verständig begründet widerleg­bar“. Es ist in solchen Fällen ratsam, eine begründete eigene Berechnung zu erstellen oder einen Sach­verständigen zu beauftragen, um das Finanz­amt zu über­zeugen.

Gerichte müssen Sach­verständigen einschalten

Kommt es zum gericht­lichen Streit, müssen die Finanzge­richte ein Gut­achten ­eines öffent­lich bestellten und vereidigten Sach­verständigen für die Bewertung von Grund­stücken einholen. Das entschied der Bundes­finanzhof (BFH) zugunsten einer Immobilienkäu­ferin (Az. IX R 26/19). Die Frau hatte eine vermietete Eigentums­wohnung zum Preis von 110 000 Euro erworben. Gemäß Kauf­vertrag entfielen 20 000 Euro davon auf das Grund­stück. Die Frau setzte einschließ­lich ­Neben­kosten rund 96 550 Euro als Grund­lage für die 2-Prozent-Gebäude­abschreibung (AfA) an. Das Finanz­amt wollte aber nur rund 36 500 Euro entsprechend seiner Schätz­hilfe berück­sichtigen.

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Dieser Artikel wurde am 13.1.2021 aktualisiert.