領展房地產投資信託基金：修订间差异
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2016年2月，領展首度染指寫字樓市 |
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==對社區的影響== |
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2016年2月19日 (五) 09:50的版本
| 領展房地產投資信託基金 Link Real Estate Investment Trust | |
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| 其他名稱 | 領匯房地產投資信託基金 |
| 公司類型 | 上市公司（港交所：0823） |
| 成立 | 2005年 |
| 創辦人 | 香港房屋委員會  |
| 總部 | 香港九龍觀塘巧明街102號安盛金融大樓32至35樓 |
| 標語口號 | 連繫好生活 |
| 产业 | 地產業 |
| 產品 | 商場、街市、停車場管理 |
| 營業額 | 71.55億港元（2013/14年度） |
| 員工人數 | 約900名（管理人） |
| 市值 | 逾1,200億港元（以基金單位2015年1月28日收市價計） |
| 网站 | http://www.linkreit.com/TC/Pages/default.aspx |
領展房地產投資信託基金（Link Real Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金[1]，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金，由領展資產管理有限公司擔任管理人，基金單位全數由私人（個人或機構）投資者持有，香港政府並無持有任何權益。旗下物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方呎之零售物業及約80,000個泊車位等。至2014年9月30日投資物業組合之估值達1,254.86億港元，其零售設施以提供附近居民日常所需為主。2014年，領展晉身為恒生指數成份股，並於2015年獲納入恒生綜合大型股指數成份股。現任董事會主席蘇兆明（Nicholas Robert SALLNOW-SMITH）由2007年起接替首任主席鄭明訓。而現任領展行政總裁王國龍（George Kwok Lung HONGCHOY）於2009年加入。
上市
領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來。房委會早年由於實行時任行政長官董建華提出的八萬五建屋政策，及後又決定停售居屋，導致房委會面臨財政入不敷支，陷入困境。所以在2004年初房委會決定分拆其部分零售物業及停車場，將之證券化並成立領匯基金（現名為領展基金）於香港交易所上市，藉以籌集資金。
2004年12月6日，領展進行第一次招股，獲分配上市編號2382（第二次上市獲分配上市編號才是0823），單位的定價在10.5至10.8港元，集資250億元，並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境，領展第一次招股時吸引了51萬名散戶認購，涷結資金2800億元，超額認購130倍，打破11年前由駿威汽車創下的凍資紀錄，成為當時凍結資金最多的公司。[2][3][4]
公屋商場私有化引起公眾關注。由於公屋商場為房委會主要的財政來源，公屋居民擔心公屋商場私有化後，將使房委會唯一的盈利收入來源斷絕，最終導致公屋租金上升。此外，他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先，不再提供現有的廉價消費品，並認為房委會這行動違反《房屋條例》中，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。以盧少蘭為代表的公屋居民，在立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支持下，於公開發售期間向高等法院提請司法覆核。期間房委會為求令領展早日上市，曾要求法庭將盧少蘭本來28日的上訴期縮短到少於24小時。盧少蘭最終在無代表律師的情況下在上訴庭敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限，形成不明朗因素，加上房委會沒有在招股書中披露法律風險，受法律程序所礙，最終房委會宣佈擱置上市，未能成功套取資金。這導致2005年1月1日，投資領展的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會，抗議公屋居民被喻為「阻人發達」的行為。另一方面，領展事件亦引發香港對公共資產私有化的討論，2004年12月25日130名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言，呼籲社會討論公產私有化，希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。2004年12月30日，超過30個民間團體發出聯合聲明，反對公共資產私有化。
2005年7月，香港終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。[5]
再度上市
2005年11月14日，領展再次公開招股，共發行19.25億基金單位，每手500個單位，連同經紀佣金等費用，入場費最多為4940港元。單位的定價在9.7至10.3港元，散戶獲5%折扣，即9.22至9.78港元。由於投資環境及利息與去年有別，領展再次招股對公眾的吸引力，估計不如去年。同年11月25日領展（港交所：0823）首日掛牌股價勁升，股價大漲14.56%至11.80港元，中午一度觸及11.85高位。
同年12月，領展的單一最大股東是德意志銀行 (22.47%)，其次是TCI (18.35%)。香港股票市場當時揣測TCI購入領展基金單位的目的，可能會令領展被狙擊，或試圖干預領展的營運決定。TCI最高峰時所持基金單位比重曾逼近兩成，一度為領展單一最大股東，相隔約5年後所持單位已降至不足5%，根據香港上市公司法律，不須再披露其所持單位的水平。[6]
主要股東
- 美國資本集團 (The Capital Group) 9.94%
- 貝萊德 7.06%
- Capital Research and Management Company (美國資本集團之附屬公司) 7.02%
(截至2015年1月28日)[7]
上市後
資產提升計劃
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領展自2005年上市後，一直透過資產提升工程，發揮物業的潛力，有關工程涵蓋硬件配套、商戶組合、顧客服務及推廣活動等多個範疇。截至2013年12月，領匯完成33個資產提升項目。
33項已完成資產提升項目的包括： 蝴蝶廣場、長發廣場、彩明商場、竹園廣場、頌富廣場 (第1及2期)、頌安商場、富東廣場、厚德商場、興華廣場、葵芳廣場、瀝源廣場、樂富廣場、龍翔廣場 (第1期)、明德商場、小西灣廣場、太和廣場、德田廣場、天耀廣場、慈雲山中心、禾輋廣場、黃大仙中心、赤柱廣場、彩園廣場、良景廣場、愛民廣場、新翠商場、大元街市、天瑞商場、華心商場、耀安商場、尚德廣場、樂富街市、彩雲商場。
都會商場
為加強組合管理，並提升營運效益及配合品牌形象，領展於2015年將香港核心物業組合重新分類為三個組別，包括6個「都會」級商場，即達10萬方呎的大商場；其次有37個中型的「匯坊」級商場，以及132個較細的「鄰里」商場，領展將按不同組別而分配資源。[8]都會商場包括樂富廣場、赤柱廣場、黃大仙中心、厚德商場、頌富廣場及H.A.N.D.S。[9]
樂富廣場
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樂富廣場位處九龍中樞地段，港鐵樂富站上蓋，領展轄下旗艦物業。廣場分A、B兩區由頂層天橋連接。樂富廣場於2010年完成翻新，重整間隔及商舖分布，引進大型百貨公司－UNY生活創庫，並設有一個大型中庭，舉辦不少推廣活動。 2007年1月，領展建議把位於樂富廣場第二期的吉之島百貨遷往第一期，原有位置則會引入百貨公司UNY。
2008年9月，領展宣佈UNY將會進駐樂富廣場第一期，而在樂富廣場第二期經營的吉之島將會結業並且進行改建工程，日後會作為零售及飲食設施。
2010年2月，屹立樂富近二十年的吉之島百貨結業。
2010年6月，UNY樂富分店正式開張。
2011年4月，樂富廣場完成提升工程重新開幕。
赤柱廣場
赤柱廣場位於赤柱海旁，鄰近著名的赤柱大街和歷史地標美利樓。赤柱廣場於1999年落成，翻新前，由於原有物業設計及佈局所限，未能有效利用場內各樓面及天然環境。領展2011年11月完成投資額達2.27億港元的提升工程，把商場發展成地標性休閒好去處，吸引香港居民及外地遊客。
赤柱廣場設置綠化天台，並使用風力發電街燈、節能LED燈及環保建築物料，2012年獲香港環保建築協會頒發最高「白金」評級。[10]
赤柱廣場亦是香港首個寵物友好的購物商場，提供設施包括狗帶牽引位置、寵物及主人專用升降機等，方便竉物主人使用。2011至2013年間，赤柱廣場與愛護動物協會合辦「海濱寵物嘉年華」，挑戰各項與狗隻相關的健力士世界紀錄。
H.A.N.D.S
這個資產提升項目把安定商場和友愛商場結合為一個大型綜合商場 - H.A.N.D.S，大大改善流通量，商場更四通八達，並擁有區内最多泊車位。這亦是領展自上市以來最大型的資產提升項目。
在完成有關工程及重塑品牌後，H.A.N.D.S成爲領展在屯門的旗艦商場，顧客層包括中端消費者、年輕家庭和遊客，客戶群由屯門擴大至荃灣的顧客。商場將設有時尚且具生活品味的零售商舖，吸引區内較年輕的顧客乘坐各種公共交通工具來訪。
收購資產
2011年6月10日，領展宣佈以11億7,000萬港元向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場。南豐廣場商場樓面面積17.6萬方呎，共208個租戶，每月租金420萬元。[11]
同年12月22日，領展再宣佈以5.884億港元向信和置業收購將軍澳海悅豪園購物商場，樓面面積6.3萬方呎，每月租金230萬元，再次拓展於將軍澳的版圖。[12]
2014年8月18日領展宣佈以13.8億元向嘉里建設收購黃大仙睦鄰街八號現崇山商場及停車場，總樓面面積約12.6萬方呎，截至2014年7月30日，該物業租用率約為84%，已承租36份租約及多份准用證，每月租金收入約280萬元。
2016年2月19日領展宣佈以59.1億元投得政府產業署旗下旺角彌敦道700號旺角工業貿易署大樓99%業權，，其餘1%業權由港鐵持有，用作地下鐵路通風塔口及旺角港鐵站的冷卻水系統用途，項目總面積約284,288方呎，以成交價計算，呎價20,789元
進軍中國大陸
2014年11月，領展宣佈與內地發展商萬科企業簽訂無約束力意向書，計劃收購深圳龍崗萬科廣場80%權益[13][14][15]，惟有涉及境外機構收購境內機構資產，需得到有關部門審批，有關交易被多次延期後，已於2015年4月30日屆滿，雙方亦沒有再就有關收購再次延期[16]。
2015年3月24日，領展宣佈以25億（折合約3.04億美元），向滙貫南豐中國投資管理有限公司及Crown Investment Ltd.全資收購位於北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall）。歐美匯屬中檔消費商場，總樓面面積達七萬平方米，擁有七層逾5.5萬平方米的零售面積，停車場面積涉1.55萬平方米及251個車位，有關交易將於同年4月1日成交[17][18]。
2015年7月23日，領展宣佈以66.26億人民幣（約82.64億港元）相當每平方米7.94萬元人民幣，向瑞安房地產有限公司收購上海黃浦區湖濱路202號、湖濱路222號及黃陂南路333號兩棟名為「企業天地1號」及「企業天地2號」之優質甲級辦公大樓，以及連接兩者的商業群樓及沿街商舖及停車場。
出售資產
2014年，領展透過招標形式出售旗下五個商場，包括：深水埗寶熙苑商場、筲箕灣東熹苑商舖、香港仔華貴商場、葵涌葵興商場及藍田興田商場。同年5月，林子峰分別以7,290萬元、5.18億元及2.1億元購入東熹苑、華貴商場及興田商場。而馬亞木則以4.38億元購入葵興商場。寶熙苑商場的招標共收到13份標書，但領匯因投資者出價未反映商場的增長潛力而收回。[19]
2014年9月29日，領展透過招標形式，以17.1616億元出售旗下五個商場，包括：彩輝邨商舖與停車場、彩霞邨商舖與停車場、兆麟商場、天平商場及翠林商場，物業將於2014年12月1日成交。林子峰和陳秉志合資以6.5億、5.4388億元及3.18億元購入將軍澳翠林、上水天平及屯門兆麟，翠林及天平商場會各斥資1億元翻新
2015年10月27日，領展透過招標形式，以17.16億元出售旗下五個商場，包括：峰華邨商舖與停車場、嘉福商場、兆安商場與停車場、廣田商場及田灣商場，物業將於2015年12月31日成交。小巴大王馬亞木以5.88億元購入嘉福商場、廣田商場則由經營新界區專線小巴起家的好景專線小巴譚繼等人，透過友文投資有限公司以約4.07億元購入、內地發展商順聯集團以4.86億元購入田灣商場、資深投資者林子峰以1.1億元購入峰華邨商舖與停車場、明興水務執行董事、副主席兼行政總裁原偉強，以1.25億元購入兆安商場與停車場
物業發展
2015年1月15日，領展召開基金單位持有人特別大會，獲基金單位持有人通過數項決議，容許領展從事物業發展及相關活動，惟該等活動之總投資上限定於物業組合資產總值的10%。
2015年1月27日，即獲股東批准進行物業發展的12日後，領展與南豐合組的財團Century Land Investment Limited，以58.6億元，奪得觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界的新九龍內地段第6512號商業用地。該地盤面積約為6,843平方米(73,658平方呎)，指定作非工業用途，按最高樓面面積82,116平方米(883,897平方呎)計算，平均呎價約為6,630元。領展於項目中佔比為六成，南豐則佔四成，地皮將發展成商場及寫字樓項目。領展表示將會長期持有作收租用途，並不打算拆售或全幢出售。
現況
2006年，已經上市的領展對旗下商場及車位大幅加租，甚至對一些小商戶不再續約，引來只租給連鎖企業的指控。而且更鬧出把旗下商場內的醫生集中到一地計劃的傳聞。將軍澳厚德邨街市因維修外判商的失誤而引致火災一發不可收拾，兩個多月也未能完全修好，引致街市內商戶損失慘重。
2008年，多個領展轄下屋邨街市因抗議領展遲遲未與承包商商討續約或大幅加租而罷市。[20] [21][22]
2009年6月領展公佈全年業績前，現有178個停車場外判管理合約於2009年7月中屆滿，新合約生效後，每日工時由8小時增至12小時，時薪由原來28元減至約23元。工聯會斥領匯「減薪、裁員、加工時，所有無良老闆所做的都做齊」。[23] 此外，部份停車場員工2009年7月中後不再受聘。涉及的停車場包括屯門、天水圍、將軍澳、深水埗、大埔等。每個場地平均裁減半數員工，其中一個場地原有15名護衛員，減至只有3人，估計總共有百多名員工被裁減。[24]
職工盟屬會香港物業管理及保安職工總會於2009年6月26日發動受影響保安員進行罷工，並成功迫使領展承諾與工會進行談判。與此同時，香港物業管理及保安職工總會又呼籲使用領匯停車場的車主聯署支持工會的訴求，並繼續鼓勵工友在停車場範圍張貼抗議標語。
由於領展近年大幅加租引起民憤，[25][26]房屋署終止原有把新建成商場售予領展的計劃，並於2010年建議重新設立商業樓宇科管理新商場。[27]
2013年1月，領展成立「愛．匯聚計劃」，將慈善款項與物業收益掛鈎，將每一財政年度之物業收入淨額當中最多0.25%的款項，捐予慈善團體。2012至2013財政年度的捐款額約為港幣1,000萬元，支援10個由社福機構籌辦的社區服務項目。[28]
2013年12月，領展與國內龍頭發展商萬科簽訂戰略合作意向書，計劃進軍中國零售物業市場。2014年2月舉行股東特別大會，提出擴大投資地域至珠江三角洲的建議獲得通過，意味領展可正式向內地進發。根據意向書，領展及萬科會研究在內地進行各種戰略合作模式的可行性，並且尋找內地零售物業的投資機會，而理想的投資物業應地處內地人口稠密的社區，且位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。領匯行政總裁王國龍表示，「相信是次與萬科的合作，可以締造協同效應，為領匯持份者帶來更大價值」。[29]
2015年3月，以25億元人民幣收購北京中關村商場EC Mall「歐美匯」，預計4月1日完成交易，將透過現金或/及發債支付。[30]
2015年5月，領展放棄收購萬科（02202）旗下龍崗萬科廣場。[31]
2015年7月，瑞安房地產(00272.HK)宣布，向領展（00823.HK）旗下全資附屬 Capital Gainer，出售 Brixworth International Limited (間接擁有位於中國上海企業天地1期及2期物業) 之全部已發行股本訂立買賣協議，而訂約方已估計最終代價將為66.26億元人民幣。[32]
由於「領匯」已被人搶先在中國大陸註冊，為配合中國大陸業務發展，於2015年8月19日，易名為「領展房地產投資信託基金」，英文名則更改為「Link Real Estate Investment Trust」。[33]
2016年2月，領展首度染指寫字樓市場
對社區的影響
領展街市及熟食檔位在2012 - 13年度（截至2012年9月）的平均月租為每平方呎67.3港元；相若時期香港房屋委員會街市的平均月租為每呎約37港元，熟食檔位約24港元；而食物環境衛生署街市轄下街市攤檔的平均月租為每呎31港元，熟食市場為30.9港元。[34]
天水圍
天水圍新市鎮的主要購物點大多數是領匯物業。2012年工黨在天水圍的一個調查指有超過7成受訪者表示天水圍物價昂貴，而當中有7成人表示領展的高租金是主要原因。由於鄰近的元朗區物價較廉宜，不少天水圍居民寧願到元朗購物以節省開支。[35]其它團體在2011年進行的調查亦指領展不斷加租是天水圍物價高昂的主要原因。[36]領展更計劃於2016年2月關閉天耀濕貨街市，以吸引顧客到翻新後的天盛街市。
東涌
香港工會聯合會在2014年6月公佈的一個調查指在東涌逸東邨街市購買「兩餸一湯」食材的價格是該調查中各區街市最高者。工聯會立法會議員麥美娟認為東涌所有公屋商場和街市屬於領展，缺乏競爭引致食物價格上升。[37]
公屋重建
香港房屋委員會在2014年2月的一份文件指出：「已拆售屋邨乃領匯及房委會共同擁有業權的，故此我們需要得到領匯的同意，一起檢討相關的法例、地契、公契及業權等問題，擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式，然後才可推展重建。」[38]這意味特區政府如果打算重建其範圍內有領匯物業的舊屋邨，必須取得領展同意才可以進行。[39]
10大租戶
（於2010年3月31日，按已出租內部樓面面積排列）
- 牛奶國際控股有限公司736,665平方呎
- 屈臣氏集團（香港）有限公司517,921平方呎
- 麥當勞有限公司193,596平方呎
- 大家樂集團有限公司192,188平方呎
- 宏集策劃有限公司175,894平方呎
- 美心食品有限公司168,698平方呎
- 華潤零售（集團）有限公司149,926平方呎
- 國際家居零售148,894平方呎
- 大快活集團有限公司101,532平方呎
- 利亞零售有限公司86,792平方呎
截至2012年3月31日怡和集團是大租客，合共租用293間店舖，當中以7-11最多，達121間。萬宁佔67間，惠康超級市場佔58間，李嘉誠旗下和黃集團則是第二大租客，合共租用117間店舖，當中以百佳超級市場最多，共55間；其他財團方面，麥當勞租用55間，大家樂則有54間。
參考文獻
- ^ 更改信託基金之名稱及標誌、更改網站地址及更改管理人之名稱 (PDF). 領展資產管理有限公司. [2015-08-19].
- ^ 太陽報：領匯入場費5400元周四派表，2004年11月22日
- ^ 星島日報：領匯招股凍資料破紀錄，2004年12月6日
- ^ 文匯報：無懼訴訟領匯凍資2800億，2004年12月10日
- ^ http://news.gov.hk/tc/category/businessandfinance/050720/html/050720tc03001.htm
- ^ http://paper.wenweipo.com/2010/08/06/FI1008060014.htm
- ^ http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSAllSSList.aspx?sa2=as&sid=50000245&corpn=The+Link+Real+Estate+Investment+Trust&sd=14/02/2014&ed=09/01/2015&sa1=cl&scsd=28%2f01%2f2014&sced=28%2f01%2f2015&sc=823&src=MAIN&lang=EN&
- ^ https://hk.news.yahoo.com/%E9%A0%98%E5%B1%95%E7%A7%9F%E9%87%91%E9%80%86%E5%B8%82%E5%A2%9E-%E4%B8%AD%E6%9C%9F%E5%88%86%E6%B4%BE%E5%89%B5%E6%96%B0%E9%AB%98-215521713--finance.html
- ^ http://www.linkreit.com/TC/news/Pages/20151008_press.aspx
- ^ 赤柱廣場翻新 保育節能 明報，2011年11月14日
- ^ 購南豐廣場 租金回報4.3% 上市後首次領匯12億買商場 蘋果日報，2011年6月11日
- ^ 領匯再拓將軍澳版圖 5.9億向信和購商場
- ^ 領匯與萬科洽談收購龍崗萬科廣場. 大公報. 2014-11-12.
- ^ 領匯買萬科深圳商場. 太陽報. 2014-11-11.
- ^ 領匯洽購萬科深圳商場 首進軍內地 分析員看淡. 明報. 2014-11-11.
- ^ 領匯房地產信託基金-意向書屆滿之公布
- ^ 領匯：收購北京歐美匯商場４月初成交，商場發展引入Ｏ２Ｏ模式. 經濟通. 2015-03-24.
- ^ 領匯以人民幣25億元收購北京歐美匯購物中心 首度投資中國內地資產
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- ^ 《領匯瘋狂加租激起民憤》，東方日報，2009年7月29日。
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- ^ 《領匯撥千萬元支持10社區項目》，太陽報，2013年8月16日。
- ^ 萬科攜香港領匯房地產信托基金 瞄準國內零售物業，AASTOCKS，2013年12月20日。
- ^ 領匯(00823.HK)25億人幣購北京中關村商場，AASTOCKS，2015年3月24日。
- ^ 領匯棄購龍崗萬科廣場，香港新浪，2015年5月2日。
- ^ 瑞房(00272.HK)向領匯(00823.HK)售上海企業天地物業 涉逾66億人幣，AASTOCKS，2015年7月24日。
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- ^ 立法會六題：領匯鋪租及住戶開支，2013年3月27日。
- ^ 天水圍物價貴領匯罪魁. 太陽報. 2012-06-09.
- ^ 天水圍、東涌買餸最貴 調查組織：領匯大幅加租推高物價. 蘋果日報. 2011-06-23.
- ^ 最貴兩餸一湯 東涌「冧莊」. 新報. 2014-06-29.
- ^ 香港房屋委員會議事備忘錄 包括華富邨在內的22個非拆售高樓齡屋邨的重建檢討
- ^ 姚松炎. 房產學人——領匯非拆售商場咁簡單. 頭條網. 2014-06-24.
外部連結
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