不動産鑑定士で一級建築士

不動産や建築物に関しては誤った記事や報道が入り乱れています。その結果、間違った選択をし…

不動産鑑定士で一級建築士

不動産や建築物に関しては誤った記事や報道が入り乱れています。その結果、間違った選択をしてしまい、後悔したり苦しんだりしている人がいます。私の知識と経験がより良い選択を行う役に立てるよう記事を投稿しています。 メールアドレス　[email protected]

  • 東京都心でマンションを買って暮らす

    しっかりと考えて、よく吟味して、慎重に選べば誰にでも、東京都心の住まいはまだ手に入ります。そのために必要な情報について記載します。

  • 不動産投資で失敗しないように

    住宅ローンを借りて都心の中古マンションを購入することが最善の不動産投資です。不動産はどんな資産なのか、不動産の価格と不動産から得られる利益について記載します。

  • 東京の街をもっと住みよくする

    私が生まれ育って今も暮らしている東京はとても魅力的な街なのですが、将来もっと素敵な街に変わっていくためにはどうしたらいいのか考えてみました。その手法は大阪や名古屋や福岡などのほかの大都市にも応用できると思います。

  • 不動産を活用して街をよみがえらせる

    使われない不動産は邪魔者ですが、的確に活用されればその街は賑わって住み心地も良くなります。街に人が増えて不動産の価値も価格も上がる理由について記載します。

  • 東京都心のマンションは建替えられる

    老朽化した耐力不足の建物を解体して建替えるには高額の建替え費用が必要なので、余剰容積が無い賃借権のマンションなどは無理だろうと思いがちですが、新築マンションが高値で売れる今ならば、東京の都心の物件ならば組合員が費用負担せずに建替えられます。

鉄筋コンクリートの建物は100年以上持つように造られています（施工の検証）

建物が100年以上持つように設計されていても、正しく施工されていなくては、100年はおろか30年も持ちません。鉄筋コンクリートの構造体は、鉄筋がしっかりと組み立てられて、コンクリートを現場で打設する時に、施工管理がきちんとできていなければ、設計通りの性能を発揮できません。打設時の天候や気温の状態でダメージを受けますし、工事中に作業員が手抜きをしたり、ケアを怠ったりすると、後からやり直すことができません。 鉄筋コンクリートの建物の施工は簡単ではありませんから、たとえ、設計監理

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    • 鉄筋コンクリートの建物は100年以上持つように造られています（物理的検証）

      鉄筋コンクリートの建物の寿命はコンクリートの内部の鉄筋が錆びることによって、膨張し、内側からコンクリートが破壊され始めた時に、終わるものだと考えられます。破壊されて生じたコンクリートのひび割れからは、多量の雨水が侵入し、建物のあちらこちらで雨漏れが発生するようになってしまったら、とても住み続けることはできません。 コンクリートは弱アルカリ性の物質ですが、経年によって表面から中のほうへ、徐々に中性化が進みます。表面から鉄筋までのコンクリートの厚みは最低３㎝以上と決められています

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      • 25歳で一件目、35歳で二件目のマンションを買って東京都心で暮らしましょう

        東京都心のマンションの価格は高いので、広い部屋は簡単には買えませんが、小さな部屋ならだれにでも手に入ります。そこから始めて必要な時に買い足す方法ならば、誰でも東京都心で住まいを所有して、老後も不安無く暮らせます。 年齢階層別の平均年収を調べてみました。国税庁の「令和4年分 民間給与実態統計調査」では以下のようになっています。 年齢階層 平均年収 19歳以下 124万円 20～24歳 273万円 25～29歳 389万円 30～34歳 425万円 35～39歳 462万円 4

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        • 東京都心の小規模ビルやマンションはどんな建物に建替えたらいいのだろうか

          1． 東京都心は変貌し続ける 東京の都心は高度の利便性と安全性を兼ね備えた魅力的な街なので、人もお金もそこに集まり続けます。そして街は日々激しく変化し続けています。大規模な面開発が次々と行われ、繁華な地域が広い範囲に拡大し、やがてその地域が相互に繋がって広がり続け、東京都心の街はその全体が、２４時間フルに活動できる、眠らない街へと変貌しつつあります。 2．住・商・業務混在の街になってゆく 不動産の価値はそれが有効に活用されることで生まれますから、昼夜を通じて長時間活用で

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        • 東京都心のマンションは建替えられる
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        記事

          東京都心はどんな街になっていくのだろうか

          1． 東京都心の魅力 東京都心の魅力は何といってもまずその利便性でしょう。何をするのにもどこに行くのにも便利です。店舗も公共施設も充実しているし、電車やバスなどの公共交通の路線も網の目のように張り巡らされています。そして建物の不燃化率が高く、治水も高水準です。夜間も街は明るく人が動き続けるので治安も良好で安全性も高いです。地下街や公共空間が豊富なので、暑い夏でも寒い冬でも雨や風が激しい日でもそこで快適に過ごせます。 2． 東京都心の街は激しく変貌し続けている 都心の街は

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          “こんなものいいな、あったらいいな”都心のマンションに必要な共用施設

          １． トランクルーム 都心のマンションは住戸が狭いので、どうしても収納が不足します。建物の地下部分や低層階の日当たりや眺望の悪い部分にトランクルームを設置したら、有料でも住人の賃借希望は多いと思います。それで住人サービスは向上し、その収入で管理費を値下げできます。 ２． 複数のラウンジテーブル ４人掛けのラウンジテーブルセットが複数設置されている広いエントランスラウンジなら高級感があります。その１セットだけは常にキープして、他は予約テーブルとして、住人に有料で時間貸しす

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          都心のマンションの住戸は狭いので共用空間にはゆとりが欲しい

          都心の高級感タワーマンションにはホテルライクな生活感を演出するために、広いラウンジとコンシエルジュが必要ですが、郊外のファミリーマンションにはキッズルームのほうが望まれます。でも、駅近に立地するワンルームマンションにはどちらも必要ありません。 都心のマンションの価格上昇はすさまじく、1㎡当たり200万円を超えています。世帯年収1,600万円のパワーカップルが年収の7倍の住宅ローンを借りても11,200万円なので、60㎡の12,000万円の住戸すら買えません。だから都心の新築

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          マンションのエントランスホールについて考えてみよう

          マンションのエントランスホールは入口（玄関）から住戸（部屋）までの通路としての役割だけでなく、そのマンションの品等を誇示するという役割もあります。そして、基本的に必要な機能はセキュリティを担うことであり、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備のほかに、管理人による人的監視の有無などがその優劣に影響します。 品等に影響する機能としては住民サービスのためにコンシェルジュがいたり、ソファーやテーブルが設置されていたりすると、高級感が演出されて資産価値が上がります。これら

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          今、不動産の価格は高いのだろうか

          １．一律で高い安いなどとは言えません 「今、不動産の価格は高いのだろうか」というという命題には答えなどありません。どんな時にでも、需要が集中している不動産は高くなるし、人気のない不動産は安くなります。ただ、金融緩和で市場に資金が溢れ、円安で外貨が流入しやすい環境であれば、競合の激しい不動産の価格は高くなります。 ２．路線価だけではほとんど何もわからない 路線価が示しているのはその道路沿いの標準的な面積と形状の更地の価格です。高層の事務所が標準的な地域なら500㎡前後の整

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          何故銀座の不動産の価格は高いのか

          １．需要マインドに影響を与える要素 　「何故東京の不動産の価格は高いのか」という記事で、需要マインド（買いたいと思う気持ち）に影響を与えるのは「収益価格」と「転売利益」と「開発利益」だと述べました。そのどれも高い水準にある地域なので銀座の不動産の価格は高いのです。 ２． 収益価格が高い地域 　銀座の不動産の賃料単価は既に高水準ですが、それは客単価の高い物販店や飲食店が集積しているからです。その集積度がもっと高まれば、賃料単価もさらに上昇します。容積率の限度まで全ての階が

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          何故東京の不動産の価格は高いのか

          １． 不動産の価値と価格は一致しない 不動産の価値はその収益性（インカムゲイン）によって形成されますが、不動産の価格は不動産市場における需要と供給の均衡点で決まります。 だから、不動産の価値と価格は必ずしも一致しません。 ２．不動産の価格は需要で決まる 不動産はその供給が極めて限定的なので、不動産の価格はほぼ需要で決まります。金融緩和や円安で市場に資金が溢れると高くなり、金融引締めや円高で低くなります。ほかにもクレジットカードの使用や仮想通貨の流通が拡大すれば、不動産の

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          都心のマンションなら建替えで開発利益を得られます

          第1章（建て替え事業に付きまとう不安） 【建替え事業が実施されることで住まいが奪われるのではないかという不安があると思います】 建物の耐震性能に問題がある。老朽化で雨漏りが発生したり、配管からの水漏れが多発したりしている。バリアフリーやセキュリティなどの機能が脆弱で住みにくい。 改善するには修繕積立金の値上げが必要になる。それに加えて、借地権（地上権）の契約更新期限も迫っている。契約の更新料の支払いと、地代の値上げ分を負担するために、管理費も値上げすることになりそうだ。

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          都心のマンションなら建替えで開発利益を得られます

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          【十分な仮住まい補償をして減歩率を明示して説明すれば、建替えに全員が賛成してくれるでしょう】

          【建替えで組合員全員が利益を得ますから、しっかり計画して早期に実現させましょう】 容積オーバーで敷地が地上権という悪条件で、どうやって建替えを実現させましょうか。 どう工夫しても現在の建物と同規模の建物までしか建てられそうにありませんが、 その条件で、計算しやすいように10,000㎡の建物の建て替えで試算してみましょう。建物は都心３区の駅近に立地しているという想定です。 建替えには約70億円かかります。 主な費用は建物の建築費が約40億円 建物解体・建築期間の家賃補償費が

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          【十分な仮住まい補償をして減歩率を明示して説明すれば、建替えに全員が賛成してくれるでしょう】

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          【マンション建替え四部作　パート４】【マンション建替えに時間がかかる理由・デベロッパーの皆さんやり方変えてみませんか】

          【管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません】 管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません。その理由は執行機関である管理組合に、事業を遂行できる能力（ノウハウ）が無いからです。「減歩率」という概念も知らないし、「減歩率」を明示して「建替えという事業の実態」を組合員に知らせるという正攻法で「建替え合意」を成立させてから事業が実施されている例がおそらくないからです。 【建替えの必要性と経済合理性を強調して、「減歩率」を明らかにしない】 ほとんどの建て替え

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          【マンション建替え四部作　パート４】【マンション建替えに時間がかかる理由・デベロッパーの皆さんやり方変えてみませんか】

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          【マンション建替え四部作　パート３】【マンション建替えに必要なのは、まず建替え合意、次にもっと難しい権利変換合意】

          マンション建替え円滑化法の施行で容積率が緩和され、住宅金融支援機構などで建て替えに必要な融資も確保しやすくなりました。これらの環境改善で、安全性や居住性に問題のあるマンションの建て替えは幾分やりやすくなりました。 １．【建替え合意決議】 建替え事業を実施するのは区分所有者（組合員）全員で構成される管理組合です。最初にしなければいけないことは「建替え合意」の決議です。そのためには組合員全員が理解できて、納得できる説明をしなくてはなりません。その説明の仕方は【マンション建替え

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          【マンション建替え四部作　パート３】【マンション建替えに必要なのは、まず建替え合意、次にもっと難しい権利変換合意】

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          【マンション建替え四部作　パート２】【資金０円での建替えの「減歩率」を明示すれば建替えの合意は容易にできる】

          資金０円で組合員に経済的負担のないマンション建替えをするのに「減歩率」が何％になるかは【マンション建替え三部作　パート１】で纏めました。詳しくはそちらの記事をご覧ください。 老朽化で雨漏れが多発していている。耐震診断で耐力不足が指摘されている。共用配管から水漏れが多発している。これらの原因で修繕費が莫大な金額になっていたら、修繕積立金を値上げするよりも、建物を解体して建替えたほうがいいのかもしれません。 賃借権や地上権のマンションは、その権利の更新に高額の費用が必要なので、管

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          【マンション建替え四部作　パート２】【資金０円での建替えの「減歩率」を明示すれば建替えの合意は容易にできる】

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