Crédit immobilier : « Nous ne reverrons probablement jamais les taux à 1% »

Non, le prêt à taux zéro ne sera pas considéré comme un apport. Son intérêt en revanche est d'alléger votre taux d'endettement de façon à ne pas dépasser le maximum de 35%. Par ailleurs, le chiffre de 20% d'apport peut être considéré comme la cible idéale. Mais il est possible d'engager une discussion avec seulement 10% en particulier si vous êtes bénéficiaire d'un prêt à taux zéro.

La hausse des taux et la désolvabilisation qui en découle pour les emprunteurs sont le facteur principal. Néanmoins, les normes HCSF (haut conseil de stabilité financière) aggravent inutilement la situation.

Les banques disposent d'une capacité à déroger pour un dossier sur cinq et sont souveraines quant à l'utilisation de cette flexibilité. C'est donc une discussion à avoir avec votre banque.

Cela peut varier d'une enseigne à l'autre. Mais attendez vous à des honoraires de l'ordre de 1% du montant emprunté. Au-delà de la négociation du taux, un bon courtier fera un réel travail d'optimisation de votre plan de financement en s'assurant par exemple d'y intégrer tous les prêts aidés ou autres dispositifs locaux auxquels vous pouvez être éligible. Il vous déchargera considérablement du suivi administratif, et du stress qui va avec, dans vos relations avec les différents interlocuteurs.

Cette baisse des volumes est attribuable à la hausse des taux. D'une part, les candidats à la primo-accession se trouvent désolvabilisés (en l'absence de correction importante des prix). D'autre part, les secundo-accédants sont réticents à revendre car cela les contraindrait à rembourser des crédits à des taux très bas pour les remplacer par des crédits à des taux à 4%. Il faudra selon moi attendre que le taux des crédits nouveaux repasse sous la barre des 3% pour que les volumes puissent repartir. Je pense que cela prendra au moins deux ans.

Il y a bien sûr beaucoup de paramètres (revenus, montant demandé…) mais la situation que vous décrivez n'interdit pas d'engager d'ores-et-déjà une discussion avec un courtier ou une banque.

Non, malheureusement, la revente du bien vous contraindra à rembourser ce crédit à 1%.

C'est malheureusement une conséquence inévitable de la remontée des taux nécessaire pour lutter contre l'inflation. Ce qu'on peut regretter, c'est que cette situation soit rendue plus difficile encore par des réglementations inadaptées (taux d'usure, normes HCSF).

Sans remonter jusqu'aux années 70, les taux de crédit actuels sont au niveau de ceux que nous avions connus en 2008. Il est clair que les taux de crédit inférieurs à 2% de 2015 à 2022 découlaient d'une expérimentation monétaire (taux négatifs de la BCE) qui ne reproduira vraisemblablement jamais.

Votre capacité à obtenir le second crédit dépendra de votre taux d'endettement global tel qu'il se présentera à ce moment-là en intégrant vos revenus y compris locatifs et les mensualités des deux crédits. Il faut par ailleurs vous assurer que votre contrat de crédit existant vous autorise à louer le logement en question. Dans le cas contraire, il vous faudra obtenir l'accord de votre banque.

Il me parait très probable que les taux de crédit continuent à monter dans les mois qui viennent jusqu'à environ 4,5%. Au-delà de cet horizon, ils ne redescendront qu'une fois l'inflation maîtrisée. Mon anticipation est que cette baisse sera lente et prendra plusieurs années.

La loi Lagarde vous autorise à souscrire à une autre assurance emprunteur que celle proposée par la banque. Vous pouvez donc comparer les offres qui vous sont faites en regardant d'un côté le taux du crédit hors assurance et de l'autre côté le taux de l'assurance, de façon indépendant. Par ailleurs, oui, le coût de l'assurance va croissant avec l'âge. Lors d'un projet, vous pouvez commencer vos démarches en consultant un courtier ou un banquier pour estimer votre capacité d'emprunt et ensuite affiner vos recherches.

Oui, ces dispositifs sont une façon souvent très avantageuse de devenir propriétaire du logement que l'on louait jusque-là. Ils peuvent être cumulés avec le prêt à taux zéro et permettre alors de devenir propriétaire dans les meilleures conditions.

Dans ce cas, Stephen, le calcul sera fait sur la base du financement obtenu même si vous l'avez trouvé par vos propres moyens.

C'est principalement la contrainte du taux d'endettement (mensualité / revenus), plafonné à 35%, qui détermine la ou les durées d'emprunt que vous pouvez obtenir.

Les prix commencent tout juste à baisser. Et cette baisse est pour l'instant concentrée sur les passoires thermiques. A l'inverse, ils continuent de monter sur le pourtour méditerranéen. Les décotes que l'on peut obtenir sur les biens classés F et G peuvent constituer des opportunités d'investissement intéressantes mais il convient de s'assurer que la copropriété donnera son accord pour les travaux et que les éventuelles règles de plafonnement des loyers n'empêcheront pas de revaloriser le loyer une fois les travaux terminés.

Il ne faut pas oublier que les salaires aussi ont progressé sur cette période-là. Sur les dix dernières années, le décalage entre la progression des prix et celle des salaires est de 10%. Une correction des prix de cet ordre est tout à fait possible.

Oui, bien entendu, on ne pourra revenir sur les intérêts déjà payés durant les premières années de vie du crédit. Mais sur un crédit à 25 ans, si la baisse des taux vous permet dans trois ans une renégociation, celle-ci s'appliquera néanmoins sur une période très longue et l'économie restera très substantielle. 

De par la loi, les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées à six mois d'intérêts, ce qui assure votre capacité à renégocier au-delà d'une certaine baisse. La loi prévoit également, pour votre résidence principale, que vous n'aurez aucune pénalité à payer si vous revendez votre bien à cause d'une mutation professionnelle, d'une situation de chômage ou d'un décès.

Vous devez vérifier si cette banque était listée dans le mandat que le courtier vous a fait signer. Si c'est le cas, même en passant en direct, vous resterez redevable des honoraires du courtier.

Votre banquier peut conditionner l'octroi du crédit au fait que vous souscriviez UNE assurance emprunteur. Mais la loi Lagarde de 2011 lui interdit de vous imposer la sienne. Toutefois, si vous avez souscrit à l'assurance emprunteur de la banque en vous sentant contraint, la loi Lemoine de 2022 vous autorise à remplacer cette assurance par une autre moins coûteuse à tout moment de la vie du crédit. C'est un sujet à bien regarder car il y a souvent des économies importantes à réaliser sur le coût de l'assurance.

Merci de votre question, Sébastien. Je viens de répondre à Anthony, c'est donc la même réponse pour vous. 

Très difficile d'obtenir un crédit sans apport dans le contexte actuel. 10% est le seuil qui permet d'engager une discussion sérieuse avec une banque. 

Nous ne reverrons vraisemblablement jamais les taux à 1% que nous avions connu pendant quelques années. En revanche, nous reverrons probablement des taux autour 2%-2,5% une fois que l'inflation sera revenue au niveau attendu par la Banque centrale européenne, c'est-à-dire 2%. Je doute cependant que cela puisse se produire avant au moins deux ans.

Cela dépendra fondamentalement du niveau des taux de crédit au moment où vous serez prêt à faire cette acquisition. Si les taux sont toujours au-dessus de 4%, liquider votre épargne pour minimiser l'emprunt peut faire sens. Inversement, si les taux de crédit sont revenus à 2%, conserver son épargne peut être plus intéressant.

1. Maintenir le dispositif du prêt à taux zéro plutôt qu'en restreindre l'accès. 
2. Réduire la TVA et les droits de mutation sur les logements neufs de meilleure qualité énergétique (après tout, le logement n'est-il pas un bien de première nécessité?).
3. Abolir les normes du Haut conseil de stabilité financière et redonner aux banques la liberté d'appliquer leurs propres critères de sélection (après tout, nous n'avons jamais eu en France de crise bancaire liée au crédit à l'habitat).

Quand on regarde le prix moyen au m2 au niveau national, sur les dix dernières années, on a une augmentation de 10 points supérieure à celle des salaires. Cela peut justifier une correction des prix avec les taux qui remontent. Mais il ne faut pas selon moi s'attendre à un effondrement. D'autant plus que nous avons en France un déficit structurel de logements qui limite le potentiel de baisse.

Attendre est toujours une stratégie qui comporte des risques. Début 2022, ceux qui ont décidé d'attendre en misant sur une baisse des prix n'ont eu pour l'instant qu'une hausse des taux. A horizon 2024/2025, il est vraisemblable que la correction des prix se poursuive à un niveau modeste (-10% ?) mais j'anticipe que les taux seront eux toujours à un niveau assez élevé. Et qu'il faudra attendre plus longtemps pour qu'ils reviennent autour de 2,5%. Cela étant, il sera toujours possible de renégocier son taux si l'on a emprunté à un niveau plus élevé.

Peu de banques proposent encore des crédits à  taux révisable. Ceux-ci peuvent s'avérer très problématique pour l'emprunteur si, pour une raison qu'on n'a pas anticipé, les taux courts (Euribor) augmentent. Si vous reteniez ce type de crédit, veillez à ce que ce taux soit assorti d'un cap qui limitera le potentiel de hausse votre taux.

C'est la situation dans laquelle se trouve de très nombreux Français ayant emprunté entre 2015 et 2022. Malheureusement, déménager vous condamnerait à liquider ce crédit pour en prendre un nouveau avec un taux autour de 4%. Une solution à envisager : peut-être celle de faire des travaux d'agrandissement plutôt que de revendre le bien.

Pour ma part, je ne crois pas à ce type de solution dans un environnement de taux aussi incertain. Je n'imagine pas qu'une banque soit prête à assurer cette portabilité qui, au final, peut lui coûter extrêmement cher.

Il est vrai que dans certaines grandes métropoles, avec les plafonnements de loyer, pour un même bien, les niveaux de loyer seront, au premier jour, inférieurs à  ce que seraient des échéances de crédit si on en faisait l'acquisition. Mais il faut regarder au-delà. Car le loyer augmentera chaque année alors que l'échéance de crédit est figée pour 20 ou 25 ans. Et à chaque échéance de crédit qu'on rembourse, on construit un patrimoine alors qu'après 25 ans de location on est toujours locataire. Et par ailleurs, en cas de baisse des taux de crédit dans quelques années, il sera possible de renégocier son emprunt.

La banque est libre de fixer les conditions qu'elle souhaite. Et très souvent, avec un DPE F, elle va demander les devis de rénovation. En particulier si c'est un projet locatif.

Nous sommes en train de passer la barre de 4% hors assurance. Selon la région ou le profil de l'emprunteur, nous serons au-dessus ou en dessous.

A partir de janvier 2024, le PTZ ne sera plus accordé sur le logement individuel c'est-à-dire sur toutes les maisons partout en France. Il faut que tout soit en place avant le 1er janvier 2024, donc si on veut mettre en place un PTZ sur une maison, il faut déposer le dossier auprès de la banque avant fin octobre.

Vous avez déjà beaucoup de chance d'avoir ce type de contrat très rare. Plus aucune banque ne le propose aujourd'hui. Pour les 40 000 euros, tout va dépendre de votre taux d'endettement. L'addition de la mensualité existante et de la nouvelle ne devra pas dépasser 35% de vos revenus.