LE PARISIEN MAGAZINE. Investir dans une résidence seniors
Gérés par un exploitant sous bail commercial, ces logements disposent de services aux personnes âgées. Le propriétaire, lui, s’assure une rentabilité de 3,8 à 4,4 % avant impôt.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, sans assumer les soucis de gestion. Plutôt que d'acheter un logement bénéficiant du régime Pinel, optez pour un appartement dans une résidence services destinée aux seniors. Une fois devenu propriétaire, vous signez un bail commercial pour neuf ou dix ans avec l'exploitant. Ce dernier assure la gestion locative et propose des services aux seniors (accueil 24 heures sur 24, ménage, blanchisserie, restaurant, animations, équipements sportifs...), facturés en plus du loyer. Il vous verse ensuite, chaque trimestre, un loyer net de frais, avec une rentabilité moyenne de 3,8 à 4,4 % par an, et un régime fiscal attrayant. Il est donc impératif de choisir avec soin votre gestionnaire, c'est de lui que dépend la réussite de l'opération.
Achetez dans une ville où la demande est forte
Sélectionnez avec soin l'emplacement de votre résidence. Beaucoup se construisent en rase campagne, là où le foncier est moins cher. Or les locataires seniors dans une résidence gérée ont en moyenne 80 ans, et cherchent à fuir l'isolement. « Ils veulent toujours rester à proximité des centresvilles, des commodités et des transports en commun », souligne Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo. Une localisation excentrée attirera donc peu de locataires, ce qui pèsera sur la pérennité de votre investissement. Car s'il n'arrive pas à louer, l'exploitant mettra la clef sous la porte ou... négociera avec vous une baisse de loyer.
Vérifiez le prix des logements classiques neufs
Ne vous laissez pas aveugler par la qualité des équipements flambant neufs ou le luxe de l'immeuble. Avant d'acheter, comparez le prix à celui d'immeubles classiques récents dans le même secteur. La différence ne doit pas excéder 15 %. Si c'est le cas, passez votre chemin. « L'investisseur qui surpaye son bien aura le plus grand mal à récupérer ses fonds à la revente, même si la résidence est très bien gérée », explique Olivier Trit.
Examinez l'état du marché locatif
Avant de vous lancer, vérifiez l'état du marché locatif de la ville. Un deux ou trois-pièces dans une résidence de ce type est facturé en moyenne de 1200 euros à 1600 euros par mois. Ce tarif inclut l'appartement et des services annexes. Assurez-vous que le niveau des loyers dans la ville est élevé. Sinon, un senior préférera, pour le même budget, louer un logement classique, s'offrir des loisirs et faire appel à une aide à domicile. L'agglomération doit aussi attirer des clients fortunés. Les niveaux de loyers, tous services confondus, ne sont pas accessibles à tous. « Le type de seniors visés par la résidence doit être cohérent par rapport au marché locatif, sinon la rentabilité de 3,8 à 4,4 % ne pourra pas être assurée », affirme Olivier Trit.
Notre expert Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo (plateforme française de distribution d'immobilier d'investissement).
