Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution ist eine Art der Mietsicherung. Damit sichert der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab. Die Kaution wird im Mietvertrag vereinbart und ist eine festgelegte Geldsumme, die der Mieter beim Vermieter hinterlegt. Für den Fall, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt, kann der Vermieter seine Ansprüche aus der Kaution befriedigen.
Typische Ansprüche des Vermieters sind zum Beispiel:
- Mietzahlungen
- Nebenkostenabrechnung
- Schäden an der Wohnung
- Schönheitsreparaturen
Im Gesetz ist nicht geregelt, auf welche Art und Weise der Mieter die Mietsicherheit erbringen muss. Es können unterschiedliche Kautionsarten vereinbart werden. Die gängigsten Arten der Mietkaution sind:
- Barkaution: Der Klassiker unter den Mietsicherungen ist di e Barkaution. Sie wird entweder in bar übergeben, oder mit Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überwiesen.
- Bürgschaft: Besonders wenn der Mieter selbst nicht regelmäßig oder genug verdient, kann ein Bürge einspringen. Der Bürge muss für die Ansprüche aus dem Mietvertrag aufkommen. Typischerweise sind Bürgen Elternteile, Partner oder Verwandte.
- Bankbürgschaft: Bürge kann aber auch eine Bank sein. In diesem Fall muss der Mieter meist nur eine Gebühr an die Bank bezahlen und diese verpflichtet sich dann, für den Mieter einzutreten. Hat die Bank zum Beispiel wegen eines Schadens bezahlt, können die Gebühren aber steigen.
- Mietkautionsversicherung: Wer gerade wenig Geld und keine reichen Verwandten hat, kann auch eine Mietkautionsversicherung abschließen. Der Vorteil: Die Kautionssumme muss nicht beim Vermieter hinterlegt werden. Die Versicherungsgesellschaft stellt stattdessen eine Urkunde aus, die dem Vermieter übergeben wird. Sie kommt für Ansprüche gegen den Mieter auf. Der Nachteil: Eine Mietkautionsversicherung ist zumeist mit Gebühren für den Versicherungsnehmer verbunden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Im Gesetz ist ausdrücklich geregelt, wie hoch die Kaution sein darf, nämlich maximal drei Nettomonatsmieten (§ 551 BGB). Berechnet wird die Kaution auf der Grundlage der Nettomiete ohne Nebenkosten. Zum Beispiel:
- Fall 1: Die monatliche Miete beträgt 480 Euro kalt zuzüglich 80 Euro Nebenkosten: Die Kaution darf höchstens 1.440 Euro betragen (3 x 480).
- Fall 2: Die monatliche Miete beträgt 480 Euro warm, 80 Euro Nebenkosten sind bereits eingerechnet: Die Kaution darf höchstens 1.200 Euro betragen ((480 – 80) x 3).
Die Kaution darf nicht höher sein, als es im Gesetz festgeschrieben ist. Das gilt auch dann, wenn beide Parteien einen Mietvertrag unterzeichnet haben, in dem eine höhere Kaution festgelegt ist. Diese Klausel des Vertrags ist dann unwirksam (§551 Abs.4 BGB). Hat der Mieter unwissentlich eine zu hohe Kaution gezahlt, kann er die Differenz zurückfordern. Dieser Anspruch kann gerichtlich geltend gemacht werden, man spricht in diesem Fall von einer Übersicherung durch den Vermieter.
Achtung: Bei einer späteren Mieterhöhung darf der Vermieter keine höhere Kaution verlangen. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt die Höhe der Kaution fest.
Der Vermieter muss bei einer Barkaution Ratenzahlung erlauben. Drei gleiche Raten im Monatstakt sind möglich, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Aber Vorsicht: Wenn der Mieter mit zwei von drei Raten in Verzug ist, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.
Muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf ein Konto zum üblichen Zinssatz einzuzahlen. Manchmal wird auch die Anlage auf einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto vereinbart. In der Regel muss das gewählte Konto eine dreimonatige Kündigungsfrist haben. Wenn durch die Anlage Zinsen entstehen, gehören diese dem Mieter. Er bekommt die Zinsen aber nicht vorab ausbezahlt, sondern sie bleiben auf dem Kautionskonto bis die Kaution zurückbezahlt wird.
Achtung: Hat der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß von seinem eigenen Vermögen getrennt, kann er sich der Untreue schuldig machen, was eine Straftat ist. Der Mieter kann vom Vermieter Unterlagen über das Kautionskonto anfordern, um diese zu überprüfen.
Was ist eine Bürgschaft?
In Fällen, in denen der Mieter zum Beispiel ein unregelmäßiges Einkommen oder Schulden hat, kann der Vermieter eine Bürgschaft als Mietsicherheit verlangen. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen zu haften, falls der Schuldner (Mieter) nicht mehr zahlen kann. Ein Bürge trägt insofern die Verantwortung für den Ausgleich der Schulden des Dritten (Mieter). Typischerweise kommen als Bürgen Eltern, Verwandte oder Freunde in Frage.
Bürgschaftsarten
Die bekanntesten Arten der Bürgschaft sind:
- Gewöhnliche Bürgschaft oder Ausfallbürgschaft: Der Bürge springt ein, wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist. Durch die „Einrede der Vorausklage“ wird dabei vorausgesetzt, dass der Gläubiger versucht hat, das Geld beim Schuldner einzutreiben und damit erfolglos blieb.
- Selbstschuldnerische Bürgschaft: Die Mitunter häufigste Form der Bürgschaft – durch den damit verbundenen Verzicht auf die Einrede der Vorausklage kann der Gläubiger den Bürgen direkt finanziell belangen, ohne eine Zwangsvollstreckung beim Schuldner anstreben zu müssen. Diese Art wird häufig als „Elternbürgschaft“ bei der Mietkaution festgelegt. Die Eltern haften dann für Schulden aus dem Mietverhältnis bis zu einer Höhe von drei Nettokaltmieten, also dem verabredeten Bürgschaftsumfang.
- Bankbürgschaft: Hier übernimmt die Bank – normalerweise gegen Gebühren – die Bürgschaft. Bei einer Bankbürgschaft handelt es sich meist um eine sogenannte Bürgschaft auf erste Anforderung. Das bedeutet, dass der Vermieter sich mit Forderungen direkt an den Bürgen wenden kann und nicht vorher vom Mieter Erfüllung verlangen muss.
- Freiwillige Bürgschaft: Verlangt der Vermieter keinen Bürgen, wird in vielen Fällen trotzdem eine Bürgschaft angeboten, etwa um die Chancen auf die angestrebte Wohnung zu erhöhen und dem Vermieter ein Gefühl der Sicherheit zu vermitteln.
- Rettungsbürgschaft: Der Mieter ist zahlungsunfähig und wird „gerettet“ – ein Bürge tritt im Nachhinein dazu und muss in unbegrenzter Höhe für die finanziellen Verpflichtungen des Mieters aufkommen.
Achtung: Bürgen müssen volljährig sein und der Vermieter muss sie akzeptieren. Häufig müssen Bürgen mit Gehaltszetteln nachweisen, dass sie finanziell in der Lage sind, für den Mieter aufzukommen. Beim Abschluss des Mietvertrags wird dann eine Bürgschaftsabrede getroffen. In diesem Dokument sollten der Name des Bürgen und der Umfang der Bürgschaft festgehalten sein.
Risiken Bürgschaft
Bürgen übernehmen finanzielle Verantwortung für den Ausgleich der Schulden Dritter. Die Entscheidung, ob man als Bürge einspringt, sollte daher wohl überlegt sein. Der laut Bürgerlichem Gesetzbuch einseitig verpflichtende und in Schriftform festgehaltene Vertrag besagt, dass der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen haftet, wenn der eigentliche Schuldner zahlungsunfähig ist.
Vor der Unterschrift sollte man auf die Formulierung der Bürgschaftsverpflichtung achten. Sinnvoll ist es, eine Begrenzung der Bürgschaft auf einen Höchstbetrag sowie ein Kündigungsrecht im Bürgschaftsvertrag festzulegen. Ansonsten können unangenehme Nachteile entstehen, beispielsweise bei Klauseln zu zukünftigen Forderungen.
Achtung: Bürgschaften unter Ehegatten und Verwandten können unter Umständen sittenwidrig sein, wenn die finanziellen Möglichkeiten des Anderen überschritten werden. Das BGH urteilte, dies könne allein aus emotionalen Motiven rühren (AZ: IX ZR 198/98; IX ZR 55/96). So auch bei eheähnlichen Partnerschaften (AZ: IX ZR 82/01).
Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?
Ja, das ist grundsätzlich zulässig. Allerdings darf die Höhe der Mietsicherheiten zusammen nicht drei Nettomonatsmieten übersteigen (§ 551 BGB). Wenn der Vermieter schon eine Kaution in Höhe von drei Mieten verlangt hat, kann er also nicht zusätzlich noch eine Bürgschaft verlangen. Verlangt der Vermieter zum Beispiel eine Kaution in Höhe von einer Nettomonatsmiete, kann er außerdem die Bürgschaft in Höhe der verbleibenden zwei Nettomonatsmieten verlangen. Insoweit muss die Höhe der Bürgschaft so begrenzt sein, wie es für die zulässige Mietsicherheit erforderlich wäre. Rechtsanwältin Tanja Lülsdorf-Bresges, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgruppe Mietrecht – und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV), erklärt: „Bei einer unbegrenzten Bürgschaft läge eine Übersicherung vor mit der Folge, dass die Bürgschaft unwirksam wäre. Denkbar wäre, dass der Bürge auf Grund einer Übersicherung die Bürgschaft kündigen und die Rückgabe/Herausgabe der Bürgschaftserklärung/-abrede auch im laufenden Mietverhältnis vom Vermieter verlangen kann.“
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückbezahlen?
Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Das kann aber schon mal eine Weile dauern. Der Vermieter hat nämlich eine Prüfungsfrist, in der er sich vom Zustand der Wohnung überzeugt und feststellt, ob noch offene Ansprüche aus dem Mietvertrag bestehen. Das kann zwischen drei und sechs Monate dauern. Die Rechtsprechung ist insoweit nicht einheitlich. Üblich ist auch, dass der Vermieter die nächste Nebenkostenabrechnung abwartet, bevor er die Kaution zurückbezahlt, um eventuelle Nachzahlungen auszuschließen. Jedenfalls muss für die Sicherung der zu erwartenden Betriebskostenabrechnung die Abrechnungsreife vorliegen. Es gibt verschiedene Konstellationen, in denen der Vermieter die ganze oder einen Teil der Kaution einbehalten darf:
- Um offene Mietschulden zu begleichen
- Um Nachzahlungen von Betriebskosten zu decken
- Um für Schönheitsreparaturen in der Wohnung aufzukommen
- als Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung
- Die Prüfungsfrist verfällt allerdings, sobald die Wohnung neu vermietet wird.
- Die Prüfungsfrist verfällt allerdings, sobald die Wohnung neu vermietet wird.
Wenn keine Ansprüche bestehen, muss der Vermieter die Kaution nach der Prüfungsfrist zurückbezahlen. Für Mieter ist es ratsam, beim Auszug auf das Übergabeprotokoll zu achten. Eventuelle Schäden in der Wohnung, müssen dort vermerkt sein.
Wichtig: Der Mieter ist aber verpflichtet, bis Beendigung des Mietverhältnisses Miete zu bezahlen. Die letzten Monatsmieten können nicht einfach mit der Kaution verrechnet werden.
Sie haben eine Bürgschaft für jemanden abgeschlossen und sollen nun mehr zahlen, als vereinbart war?
Sie möchten den Bürgschaftsvertrag kündigen oder überprüfen lassen? Für diese und weitere Fragen können Sie sich an einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin für Zivilrecht wenden. Einen Ansprechpartner in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.
Wohnungsschlüssel – Dürfen Vermieter einen behalten?
Der Vermieter behält einen Wohnungsschlüssel, um bei Verlust das Schloss nicht austauschen zu müssen. Aber darf er das rechtlich überhaupt? Kann der Mieter den Schlüssel beliebig nachmachen lassen oder sogar ein Sicherheitsschloss einbauen? Antworten gibt’s im Video.
- Datum
- Aktualisiert am
- 25.07.2023
- Autor
- red/dav