Locataires et propriétaires : quoi faire quand ça tourne mal?

Le propriétaire d’un logement doit livrer un appartement parfaitement habitable et sûr pendant toute la durée du bail. C’est la loi. À part les menues réparations, qui sont à la charge du locataire, le propriétaire doit aussi faire toutes les réparations requises au logement au cours du bail. Toutefois, de la théorie à la pratique, il y a parfois un écart auquel la mauvaise volonté d’un propriétaire peut facilement contribuer…

En cas de réparations majeures

C’est au propriétaire qu’il appartient d’effectuer les réparations majeures du logement. Cependant, vous avez l’obligation de l’avertir de tout bris ou défectuosité avant que la situation n’empire et ce dans les plus brefs délais. Sont considérés comme des bris majeurs l’affaissement d’un escalier, le bris d’un système de chauffage ou des infiltrations d’eau importantes occasionnant des moisissures, par exemple.

Si votre locateur fait preuve de lenteur ou vous laisse sans réponse, vous pouvez demander au Tribunal administratif du logement (TAL) l’autorisation de procéder vous-même aux travaux. Vous devrez obtenir, au préalable, une estimation détaillée du coût des réparations et conserver ensuite les pièces défectueuses.

C’est le TAL qui décide de la nécessité des réparations, et fixe le montant et les conditions de leur réalisation. De plus, il peut vous autoriser à déduire des loyers futurs le montant du coût des travaux.

Surtout, assurez-vous que le TAL vous accorde le droit d’exécuter les travaux, sinon il deviendra beaucoup plus long et ardu, voire impossible, de vous faire rembourser ! Seules certaines situations particulièrement urgentes et nécessaires justifient une action sans l’autorisation du Tribunal.

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En cas de réparations urgentes et nécessaires

Certaines situations particulièrement pressantes peuvent vous autoriser à agir à la place de votre propriétaire si celui-ci ne fait rien. Ce sont les réparations urgentes et nécessaires, indispensables pour assurer la conservation et la jouissance paisible du logement. Le locateur a l’obligation de faire ces réparations sans délai, car votre santé et celle des occupants de votre logement sont en jeu. Agir à sa place est une mesure d’exception à n’utiliser qu’en dernier recours.

Deux conditions s’appliquent :

• Vous devez avoir tout tenté pour joindre le locateur (conservez donc toutes les traces de vos tentatives de le contacter).

• Le problème doit mettre en cause la conservation ou l’usage du logement (un court-circuit menaçant, une panne de chauffage au milieu de l’hiver ou un escalier extérieur qui s’effondre, par exemple).

Vous êtes alors en droit d’effectuer les corrections qui s’imposent sans attendre un avis du TAL. Mais tenez-vous-en aux réparations essentielles qui règlent le problème immédiat ; le propriétaire, lorsqu’il donnera signe de vie, pourra décider ou non d’aller plus loin.

Vous devrez soumettre au propriétaire tous les reçus d’achats de matériaux et les factures de main-d’œuvre. Il sera tenu de vous rembourser l’ensemble des réparations, sauf si vous avez abusé de la notion d’urgence. Un conseil : prenez des photos de l’état du logement avant les travaux et conservez les pièces brisées ou défectueuses si c’est possible.

Si le locateur montre des réticences à vous rembourser, donnez-lui une copie du relevé détaillé des tentatives que vous avez faites pour le joindre, qu’elles aient été écrites ou téléphoniques. S’il refuse obstinément, vous serez en droit de retenir les sommes à même vos prochains loyers, sans avoir à obtenir l’autorisation du TAL.

Et le chauffage ?

Votre propriétaire a l’obligation de fournir un logement fonctionnel et habitable : la température ambiante doit y atteindre au moins 21 °C. S’il constate un bris majeur qu’il ne peut réparer rapidement, il doit vous fournir un chauffage d’appoint sûr. S’il ne répare pas le chauffage ou ne peut être joint, malgré vos efforts, la loi vous permet de remédier à la situation à sa place, pourvu que cette réparation soit urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement.

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Quoi faire si votre habitation nécessite des travaux urgents

1. Avisez le propriétaire par écrit afin qu’il procède aux travaux le plus rapidement possible. Donnez les raisons pour lesquelles la situation vous semble dangereuse. S’il le faut, précisez que votre logement est en train de devenir impropre à l’habitation.

2. Exercez un recours au TAL. L’état lamentable des lieux, conjugué à l’inaction du locateur, pourrait forcer ce dernier à vous verser une indemnisation, à diminuer votre loyer ou à accepter la résiliation de votre bail. Vous devez d’abord donner au propriétaire une copie de la demande aussitôt que vous l’avez déposée au TAL. Au tribunal, vous devrez d’ailleurs prouver que le propriétaire a reçu une copie de ladite demande. Trois modes de signification sont admis par le régisseur nommé par le tribunal pour statuer sur votre cas :

• Le courrier recommandé. Pour obtenir la signature du destinataire, vous pouvez demander une copie du registre des signatures et des dates d’envoi à Postes Canada, moyennant des frais.

• La livraison par huissier. Le procès-verbal de l’huissier sert de preuve formelle de livraison. Les frais sont plus élevés que pour le courrier recommandé.

• La remise en mains propres. Faites signer un accusé de réception au propriétaire ou à la personne qui reçoit l’avis à sa place. Si une personne a assisté à la remise du document, son témoignage peut aussi servir de preuve de réception.

Les frais de production et de signification d’une demande incombent au demandeur. Vous pourrez toutefois demander au tribunal que le défendeur soit condamné à vous les rembourser si vous avez gain de cause. Assurez-vous pour cela de garder tous vos reçus de poste ou votre facture d’huissier pour pouvoir les produire au tribunal.

3. Abandonnez le logement. Si la situation est déjà grave et que les risques pour votre santé et votre sécurité sont imminents, vous pouvez sauter les deux étapes précédentes et abandonner le logement, comme la loi vous y autorise dans de telles circonstances. Vous n’aurez pas à payer le loyer durant la période où le logement est impropre à l’habitation si le propriétaire est avisé de la situation. Le Code civil vous autorise à envoyer cet avis par écrit au plus tard 10 jours après votre départ, avis qui doit comprendre : l’adresse du logement que vous quittez ; les raisons pour lesquelles il est impropre à l’habitation ; la date de votre départ ; vos nouvelles coordonnées (adresse et téléphone) pour que le locateur puisse vous joindre lorsque le logement sera remis en état (vous pouvez néanmoins les lui fournir plus tard).

Si le propriétaire ne procède pas aux restaurations nécessaires, il ne pourra pas louer votre logement à qui que ce soit puisque votre bail reste en vigueur. Si vous avez donné vos nouvelles coordonnées au locateur, il devra vous offrir en priorité le logement remis en état, mais si vous ne lui répondez pas ou refusez son offre dans un délai de 10 jours, le bail sera résilié par l’effet de la loi et le logement sera de nouveau offert sur le marché.

Soyez prudent : il s’agit d’une mesure d’urgence. N’abandonnez votre logement que s’il présente une menace sérieuse pour votre santé ou votre sécurité. Si le locateur prouve devant le TAL que vous avez quitté les lieux sans raison valable, vous serez tenu de le dédommager des pertes qu’il a subies. De plus, si vous avez signé un autre bail ailleurs, vous serez obligé de payer les deux loyers.

4. Au besoin, faites exécuter le jugement. La loi prévoit généralement un délai de 30 jours entre le moment où une décision est rendue et celui où il est possible de l’exécuter. Cependant, le régisseur en décide parfois autrement, selon l’urgence de la situation.

Votre propriétaire refuse d’effectuer les travaux même après la décision du TAL ? Il arrive qu’un locateur refuse volontairement de se conformer à la décision rendue contre lui. Il y a toutefois moyen de lui faire entendre raison, même si ce ne sera pas sans peine. Cette démarche comporte trois étapes :

• Procurez-vous le formulaire correspondant au mode d’exécution que vous souhaitez utiliser (la saisie-arrêt d’un montant d’argent ou la saisie de biens meubles). Vous pouvez obtenir ces formulaires auprès du greffe de la Cour du Québec couvrant le territoire où se trouve votre logement. Vous pouvez remplir votre formulaire vous-même ou recourir à un avocat. Retournez-le ensuite au greffe de la même cour, accompagné d’une copie certifiée conforme de la décision du TAL.

• Après avoir fait les vérifications requises et enregistré la décision du régisseur, le greffier rendra l’ordre d’exécution. Vous devrez acquitter des frais (selon le montant de la réclamation) pour obtenir ce document. Il s’agit d’un ordre formel de la Cour du Québec.

• Une fois que vous avez ce document en main, vous devez le remettre à un huissier de justice. Ce dernier voit ensuite à faire exécuter la décision par le défendeur. Cette étape comporte elle aussi des frais, variant selon le mode d’exécution choisi.

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Service de conciliation

Il existe au Tribunal administratif du logement un service de conciliation qui peut organiser une rencontre au cours de laquelle les parties peuvent discuter et négocier une entente à l’amiable, avec l’assistance d’un conciliateur, dans le but de trouver une solution mutuellement acceptable. C’est strictement confidentiel, volontaire et gratuit.

Si la rencontre donne lieu à une entente, celle-ci sera dans la majorité des cas immédiatement entérinée par un régisseur pour valoir comme décision du tribunal. Par ailleurs, le fait de participer à une conciliation ne retarde pas l’obtention d’une date d’audience éventuelle s’il n’y avait pas d’entente.

Ce texte est une mise à jour d’un article initialement publié dans notre guide pratique Pièges à éviter, écrit par Guillaume Jousset. Pour consulter la liste des guides que vous pouvez vous procurer, consultez notre boutique en ligne. Une mise à jour précédente a été publiée le 27 juillet 2017.