Location immobilière : loué soit le bail mobilité !
LE PARISIEN WEEK-END. Chaînon manquant entre la location saisonnière et le bail meublé, ce contrat court est destiné aux personnes en mobilité professionnelle et aux étudiants.
Connaissez-vous le bail mobilité ? Créé par la loi Elan, promulguée le 23 novembre 2018, ce nouveau contrat encadre la location d'un bien meublé pour une courte durée. Il vient compléter la gamme des différents baux existants permettant de louer son logement et apporte davantage de souplesse au locataire et au bailleur.
« Le bail mobilité a été conçu pour les personnes qui ont besoin d'un logement de façon temporaire, précise Maud Velter, directrice juridique chez Lodgis, agence spécialisée dans la location immobilière meublée à Paris. Il s'adresse aux travailleurs saisonniers, en intérim, en contrat d'apprentissage, aux étudiants, aux stagiaires ou aux volontaires au service civique. » Concrètement, sa durée est comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible, ni tacite reconduction. Elle peut être modifiée une seule fois, à l'aide d'un avenant, mais ne doit pas dépasser au total la limite de dix mois.
Ce bail a plusieurs avantages pour le locataire, qui peut le résilier à tout moment, sous réserve d'un préavis d'un mois. Tout d'abord, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés ou d'éventuelles réparations. Ensuite, en cas de colocation, aucune clause de solidarité n'existe entre les différents occupants.
Revers de la médaille, ce nouveau bail protège peu le locataire. La commission départementale de conciliation, chargée de régler les conflits entre bailleurs et locataires, pour les locations meublées ou vides, n'est pas compétente en la matière. En cas d'abus du propriétaire, le locataire n'a d'autre recours que celui de se défendre devant les tribunaux.
Le bailleur couvert en cas d'impayés
Pour le bailleur, le contrat ne manque pas d'atouts. « Il peut intéresser les propriétaires qui souhaitent privilégier la location de courte durée sans avoir à demander une autorisation de changement d'usage, parfois exigée dans le cadre de la location touristique et très difficile à obtenir dans certaines grandes métropoles », ajoute Maud Velter.
Par ailleurs, si le bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie, il est en revanche éligible au cautionnement gratuit Visale, accordé par Action logement. Ce dernier couvre les impayés de loyers et de charges, dans la limite de 1 300 euros par mois en province et de 1 500 euros en Ile-de-France, mais ne peut garantir plus de 36 mensualités. Il devrait aussi bientôt couvrir les éventuelles dégradations du logement.
Un loyer libre, sauf en zone tendue
Côté formalités, le bail mobilité suit les mêmes règles qu'un contrat en meublé classique. Le document doit préciser le nom et l'adresse du bailleur, le nom du locataire, la date de prise d'effet, la durée de location, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement, ainsi que le motif justifiant un bail mobilité.
Le locataire doit, lui, apporter la preuve de son statut – carte d'étudiant, convention de stage... « Le loyer est fixé librement, sauf si le logement est en zone tendue (ville où une pénurie de logements entraîne des loyers plus élevés, NDLR). De plus, il ne peut faire l'objet d'une révision à l'indice de référence des loyers en cours de bail », précise Maud Velter. Ce bail mobilité est en effet soumis à la loi de 1989, c'est-à-dire au plafonnement des loyers dans les villes qui le pratiquent, ainsi qu'à l'encadrement prévu à la relocation.
Il ne peut porter que sur un logement « décent » (au moins 9 mètres carrés, ou 20 mètres cubes), proposant un ameublement minimal obligatoire – literie, plaque de cuisson, réfrigérateur...
QUEL CONTRAT DE LOCATION EST LE PLUS ADAPTÉ A VOTRE SITUATION ?
Plusieurs types de baux permettent de louer son bien.
- Le contrat de location classique concerne les logements vides et impose une durée de trois ans tacitement reconductible. Pour le locataire, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges, et le délai de préavis oscille entre un mois, dans les zones tendues, et trois mois. Ce bail est en perte de vitesse au profit du bail en meublé.
- Le bail en meublé est d’une durée d’un an reconductible, il prévoit un dépôt de garantie de deux mois de loyer, hors charges, tout comme le bail meublé « étudiant » de neuf mois, non reconductible.
- Enfin, il est possible de recourir au contrat de location saisonnière. S’il concerne une résidence secondaire, sa durée ne peut excéder quatre-vingt-dix jours, et une autorisation de changement d’usage du bien peut être demandée dans certaines villes. Pour une résidence principale, il ne nécessite aucune autorisation, mais ne doit pas dépasser cent vingt jours de location par an.
