RAP à 60 000 $, hypothèque sur 30 ans: mesurez bien les impacts

L’accessibilité à la propriété s’est considérablement dégradée au cours des dernières années, en particulier dans les grandes villes. Avec deux nouvelles mesures ciblées dans son budget 2024, le gouvernement Trudeau espère changer la donne.

Amortissement sur 30 ans : premier acheteur et maison neuve

Pour donner un coup de pouce aux acheteurs, la période d’amortissement maximale d’une hypothèque passe désormais de 25 à 30 ans. 

Mais attention, prévient Charles Hunter-Villeneuve, fiscaliste, planificateur financier et expert-conseil au Centre d’expertise, Banque Nationale Gestion privée 1859, « cela ne concerne que les acheteurs d’une première propriété et il doit s’agir d’une construction neuve. » 

Si vous envisagez d’acquérir une maison usagée, cet assouplissement des règles hypothécaires ne s’adresse donc pas à vous.

Concrètement, une hypothèque de 500 000 $ à un taux fixe de 5 %, fermée sur 5 ans et amortie sur 25 ans donne un paiement mensuel de 2 900 $. 

Sur 30 ans, le versement baisse à 2 650 $, soit un allègement d’environ 250 $ par mois pour un total de 3 000 $ par an. Inversement, le paiement mensuel serait de 3 300 $ avec un amortissement sur 20 ans. 

« Un amortissement sur 30 ans est susceptible d’aider les ménages de la classe moyenne. Certes, ils paieront davantage d’intérêts, mais, au fur et à mesure que leurs revenus augmenteront, ils pourront réorganiser leur prêt ou faire des remises en capital afin de réduire l’impact de l’amortissement initial plus long », indique Charles Hunter-Villeneuve.

RAPer à 60 000 $, réinvestir sans tarder 

Le gouvernement fait aussi passer le plafond de retrait du Régime d’accession à la propriété (RAP) de 35 000 $ à 60 000 $. Le délai de grâce avant de commencer à rembourser — auparavant de deux ans — grimpe désormais à cinq ans. 

Cette mesure est toutefois temporaire et s’applique aux participants qui auront effectué leur premier retrait entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2025.

Mais, si l’objectif des régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) est, pour l’essentiel, d’accumuler un revenu pour la retraite, le fait de retirer 60 000 $ de ses REER ne vient-il pas compromettre cet objectif ?

Il est difficile de donner des exemples chiffrés concernant l’impact de ce retrait sur les sommes qui seront disponibles à la retraite, car cela dépend de trop nombreux facteurs. 

Mais, de façon générale, Charles Hunter-Villeneuve mentionne qu’il est tout à fait possible de RAPer sans compromettre le rôle des REER à la retraite. Il recommande qu’en plus de rembourser son RAP annuellement, la personne investisse systématiquement la différence entre le paiement hypothécaire sans RAP et le paiement avec RAP dans un actif ayant un taux supérieur ou égal au taux hypothécaire.

« Supposons que, dans un couple, les deux personnes RAPent chacune 60 000 $ pour un total de 120 000 $, illustre-t-il. Pour une hypothèque de 500 000 $ à 5 % fermée sur 5 ans sur une période d’amortissement de 25 ans, le remboursement mensuel serait de 2 200 $ environ. Sans les 120 000 $ issus du RAP, le paiement par mois aurait été de 2 900 $. 

Le ménage aurait donc intérêt à mettre de côté 700 $ chaque mois pendant toute la durée de l’amortissement, afin de compenser le retrait », ajoute le planificateur financier.

En revanche, cette hausse du plafond n’amène aucun avantage à ceux qui ne disposent tout simplement pas des droits REER pour s’en prévaloir, car ils n’ont pas gagné suffisamment de revenus. 

Il en va de même pour une personne qui aurait maximisé son compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) à raison de 8 000 $ par an, mais n’aurait pas de capacité d’épargne supplémentaire. 

« Dans la mesure du possible, un jeune adulte pourrait solliciter des dons en argent de ses parents pour maximiser ses régimes REER et CELIAPP, par exemple. Le soutien parental est d’ailleurs en hausse ces dernières années, mais tous n’ont pas la chance de pouvoir s’en prévaloir », fait remarquer le planificateur.

Quelle épargne choisir en vue d’une première hypothèque ?

Quelle est la formule la plus avantageuse, le RAP ou le CELIAPP ? 

Bien que la réponse dépende de la situation spécifique de chacun, le CELIAPP est généralement une bonne option.

Il faut toutefois veiller à ne pas s’y prendre trop jeune, puisque ce régime doit avoir été utilisé et fermé dans les 15 ans. En l’ouvrant à 19 ans, par exemple, il faudra l’avoir utilisé au plus tard à ses 34 ans, âge auquel on ne sera peut-être pas encore en mesure d’acheter une propriété. Le cas échéant, il sera possible de transférer sans impact fiscal les montants du CELIAPP dans un REER, puis de RAPer.

« Je recommanderais à un jeune adulte de choisir le CELIAPP dans les premières années et, quelques mois avant l’achat de la propriété, d’effectuer un prêt REER afin de rattraper les droits REER inutilisés et de pouvoir RAPer. Pour appliquer cette stratégie, il faut garder en tête que les sommes devront se trouver dans le REER pendant 90 jours avant de pouvoir être retirées dans le cadre du RAP », prévient le planificateur.

Même à quelques années de la retraite, une personne qui aurait été locataire toute sa vie et souhaiterait devenir propriétaire pourrait éventuellement envisager de RAPer 60 000 $. 

Il faudra évidemment analyser sa situation spécifique : quel est le montant de son épargne-retraite ? Bénéficie-t-elle d’un fonds de pension de son employeur ou, au contraire, son épargne personnelle représentera-t-elle l’essentiel de ses revenus de retraite ? Et ainsi de suite. 

« Une personne qui RAPe à 50 ans devra commencer à rembourser à 55 ans. Or, de façon générale, à la retraite, on ne cherche plus à épargner, explique Charles Hunter-Villeneuve. Par ailleurs, si on ne rembourse pas le RAP, le montant sera simplement ajouté à nos revenus. Il faut calculer quel sera l’impact fiscal et prendre sa décision en conséquence. »

Rembourser son RAP nuit-il à la capacité d’épargner ?

Au bout du compte, les remboursements annuels du RAP finiront-ils par nuire à notre capacité d’épargne ? 

« Rembourser 60 000 $ en 15 ans représente un paiement annuel de 4 000 $. En 2022, la cotisation REER médiane au pays pour les 25-34 ans était de 3 000 $, et de 4 220 $ pour les 45-54 ans. Par conséquent, une cotisation de 4 000 $ par an m’apparaît raisonnable. De plus, son poids sur le budget réduit avec le temps, au fur et à mesure que le revenu augmente et que le paiement hypothécaire diminue », indique le planificateur. 

Il faut aussi se rappeler que ces remboursements retournent en fait dans nos poches. La grande différence est qu’évidemment, on ne bénéficiera pas de la déduction d’impôt cette fois-ci puisqu’elle nous a déjà été accordée lors de la cotisation initiale.

À propos de déductions reliées aux cotisations REER, n’oubliez pas qu’il n’est pas obligatoire de les utiliser entièrement pour l’année d’imposition durant laquelle vous avez versé des cotisations. Il est possible de reporter ces déductions à un moment où cela sera plus avantageux, ou de n’en employer qu’une partie. 

Elles permettront non seulement de générer des économies d’impôt, mais les montants issus de ces déductions d’impôt ou des mesures sociofiscales pourraient être utilisés pour payer des dépenses ou, pourquoi pas, épargner !

Quoi qu’il en soit, une planification financière tenant compte de votre situation spécifique, de votre capacité d’épargne et de vos objectifs à court, moyen et long terme vous aidera à prendre la meilleure décision vous concernant.

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