Fundos imobiliários: como investir?

A economia portuguesa continua a crescer e a inflação está a recuar.

Os piores cenários parecem afastados, mas a subida dos juros prossegue e o setor imobiliário não está a salvo das taxas de juro mais elevadas da última década.

As carteiras dos fundos imobiliários são compostas por imóveis em vez de ativos financeiros (ações, obrigações) como nos mais comuns fundos de investimento e ETF.

Contudo, o mercado da habitação, que tanta tinta tem feito correr, não é o alvo principal dos fundos imobiliários.

Fundos imobiliários: o que são?

Os fundos imobiliários apostam essencialmente no arrendamento de edifícios destinados a escritórios, comércio, indústria, serviços.

De acordo com os mais recentes dados da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, os fundos imobiliários abertos aplicavam 48% a imóveis construídos e destinados aos serviços, 25% ao comércio e 7% à indústria.

Apenas 2,2% eram de habitação e o restante património do fundo encontra-se em liquidez e empréstimos.

Os imóveis em construção deixaram de ser elegíveis após a última alteração legislativa. Geograficamente, os fundos apostam esmagadoramente no mercado nacional.

Em termos de montantes, de acordo com o mais recente relatório da APFIPP (associação das entidades gestoras), o valor dos ativos dos fundos abertos atinge 4120 milhões de euros.

É cerca de ¼ do valor dos fundos mobiliários (de ações, obrigações, etc.) geridos em Portugal.

Nos últimos doze meses, este valor encolheu 128 milhões de euros (-3%). No entanto, esta evolução negativa deve ser relativizada porque foi influenciada pela liquidação de importantes fundos.

Fora destes números e desta análise ficam os fundos imobiliários fechados mais vocacionados para investidores institucionais.

Os fundos abertos representam cerca de 48% dos montantes geridos.

Vantagens…

Os fundos imobiliários têm a vantagem de propiciarem aos participantes um investimento diversificado em imobiliário.

As unidades de participação são pequenas “fatias” do fundo, cujo valor corresponde ao valor de todos os ativos (imóveis, terrenos, liquidez, etc.) dividido pelo número de unidades de participação.

O participante não tem preocupações de gestão quotidiana dos investimentos porque a seleção e gestão dos imóveis que integram o património dos fundos são realizadas pela entidade gestora.

Tendo em conta que o custo de comprar diretamente um imóvel é consideravelmente elevado, os fundos imobiliários abertos podem ser uma forma de ter uma exposição a este setor.

No entanto, como referimos não se trata de imóveis residenciais. 

…e inconvenientes

Pode resgatar um fundo mobiliário a qualquer momento e terá o dinheiro creditado na conta à ordem alguns dias úteis depois.

Nos fundos imobiliários, não tem a mesma facilidade de obter liquidez pois não pode resgatar antes de decorridos os primeiros 12 meses e após dar a ordem de venda terá de esperar meses até receber o dinheiro.

Em alguns casos poderá ter de aguardar mais de um ano! A liquidez é muito reduzida.

Também, ao invés de outros fundos, para entrar num fundo imobiliário terá, na maioria dos casos, de suportar uma comissão de subscrição.

O mesmo se passa “à saída” do fundo. Só mantendo o investimento durante anos poderá, em alguns produtos, evitar pagar uma comissão de resgate.

Assim, além das perspetivas de rendimento é imprescindível considerar estas duas desvantagens. 

Rentabilidades positivas

No último ano, o relativo dinamismo da economia nacional favoreceu os resultados dos fundos imobiliários com um ganho mediano de 4,7%.

A percentagem média de imóveis não arrendados também se manteve estável, o que revela uma estabilidade do mercado.

O Imonegócios (+9,6%), o Property Core (+6,8%) e o Imopoupança (+5,4%) lideraram os ganhos nos últimos 12 meses.

Recorde-se que o Imopoupança é ligeiramente diferente dos restantes fundos.

É classificado como fundo especial de investimento pois não cumpre um dos requisitos de diversificação: tem como inquilino apenas o Estado e outras entidades públicas.

Pode ser uma vantagem na fiabilidade das rendas, mas é igualmente uma forte dependência.

Em retrospetiva, o impacto da pandemia nas rentabilidades foi reduzido apesar do recuo acentuado do PIB nacional em 2020.

Observando os valores obtidos nos últimos cinco anos, as rentabilidades passadas permitem constatar a boa resiliência.

O ganho mediano foi de 4,2% por ano. Neste período alargado, o mais rentável na subcategoria de fundos de Distribuição foi o Fundimo com 5,3%.

Os resultados dos três fundos de Acumulação foram praticamente idênticos (4,8% a 4,9%).

Perspetivas

Devido à composição das carteiras, os fundos imobiliários têm uma dinâmica diferente do mercado residencial.

A subida dos juros aumentou substancialmente os encargos financeiros de muitas famílias.

Este fenómeno não atinge diretamente os fundos imobiliários, mas os maiores encargos de financiamento retiram margem de manobra às empresas e tendem a penalizar a atividade económica.

A procura de espaços comerciais, escritórios e similares será mais criteriosa e o valor dos imóveis pode recuar ou progredir mais lentamente.

Em situações mais extremas de crise, as rendas recolhidas pelos fundos também podem estar em causa perante maiores dificuldades de pagamento das empresas que são suas inquilinas.

Estes dois fatores refletir-se-ão em piores desempenhos para os fundos imobiliários. Para já, estão mais no capítulo das incertezas a curto/médio prazo porque, no presente, a economia portuguesa está a resistir bem à política monetária do Banco Central Europeu.

Com efeito, as bolsas que tendem a olhar “mais longe” revelam sinais menos auspiciosos para o mercado imobiliário.

O índice MSCI EMU Real Estate, que mede o valor em bolsa das empresas ativas no setor imobiliário da zona euro, perdeu 26% nos últimos doze meses!

É de longe o pior desempenho setorial e contrasta com o ganho das bolsas da zona euro nesse período (+21,2%).

Os fundos imobiliários nacionais não estão expostos às ações de empresas europeias do setor, mas a péssima evolução do Real Estate em bolsa revela os receios dos investidores relativamente às perspetivas da atividade. Um fator que não deverá ser ignorado.

Conselho: poucos fatores de interesse

Em retrospetiva, nos últimos anos, as rentabilidades dos fundos imobiliários foram mais interessantes do que as de produtos com capital garantido.

Como serão os próximos anos? Os juros dos Certificados de Aforro foram “cortados” com o lançamento da nova série F, mas as taxas dos depósitos a prazo estão a subir e já consegue chegar a 4% (brutos) no melhor a 12 meses.

Neste cenário, as vantagens que os fundos imobiliários oferecem são poucas. O potencial de rendimento é pouco atrativo para o risco (não dão garantias de capital nem de rendimento) e sobretudo para as limitações de liquidez (reduzida facilidade de reembolso).

Se, mesmo assim, quiser apostar neste segmento do imobiliário, o Fundimo assume-se agora como a melhor opção. Em média, tem registado melhores rentabilidades e menores flutuações no valor da unidade de participação.

Só que, perante a liquidez reduzida e as comissões de entrada/saída, só deverá equacionar a subscrição se estiver preparado para manter o dinheiro imobilizado por vários anos: terá de diluir os custos e esperar entre 6 e 18 meses pelo dinheiro após a ordem de resgate.

Após cinco anos, considerando a evolução histórica e os custos atuais, o Fundimo teria rendido 4,6% ao ano (5,3% sem comissões) contra 4,5% (4,9% sem comissões) do AF Portfólio Imobiliário, o mais rentável dos fundos de acumulação.

Em suma, pondere muito bem porque estas características restritivas são um obstáculo se precisar reaver o dinheiro de um momento para o outro e pode mesmo ser impossível.

Para minimizar o impacto das “dificuldades” no resgate, os fundos de distribuição pagam regularmente os rendimentos gerados pelos seus imóveis.

No caso do Fundimo, o rendimento é semestral.

Rentabilidade dos fundos imobiliários