Comment obtenir un droit de passage sur le terrain de mon voisin ?
Le propriétaire d’un terrain enclavé peut solliciter un passage auprès de son voisin. Cet accord doit faire l’objet d’un contrat notarié qui prévoit notamment le mode d’indemnisation lié à cette servitude.
Si la servitude de passage existe de plein droit, son assiette et son mode d'exercice doivent être aménagés d'un commun accord avec le voisin, ou à défaut par décision judiciaire. L'article 683 du Code civil énonce un principe, puis prévoit une exception : le passage doit suivre le tracé le plus court entre terrain enclavé et voie publique, mais le tracé retenu doit être le moins dommageable possible pour le terrain qui supporte le passage.
Privilégier un accord amiable
Le propriétaire enclavé doit commencer par solliciter un passage auprès de son voisin. Si ce dernier donne son accord, il est préférable d'établir un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière, pour être opposable à tous. L'acte précisera les conditions d'utilisation du passage : son tracé, le cas échéant, les heures de passage autorisées (en permanence, le matin, le dimanche…), les bénéficiaires du passage, les véhicules ou engins admis… Il sera aussi nécessaire de préciser qui supportera les frais d'établissement et d'entretien du passage et quel sera le montant de l'indemnité due au propriétaire qui subit le passage. Excepté si les parties en ont décidé autrement, les frais d'établissement et d'entretien du passage sont à la charge du bénéficiaire du passage (art. 698 du Code civil). En pratique, le propriétaire enclavé ne peut pas réclamer un droit de passage au voisin de son choix. Il doit solliciter tous ses voisins (Cass., civ. 3e, du 19.10.2022, n° 21-18862).
À défaut d'accord, le tribunal tranche
Si le propriétaire du terrain à traverser refuse le passage, en prétextant qu'il y a d'autres tracés possibles (sur d'autres terrains) ou que ce tracé lui serait très dommageable, le litige devra être tranché en justice. Dans ce cas, le demandeur du passage doit saisir le tribunal judiciaire, qui statue en fonction de la situation des lieux, des dommages prévisibles et des contraintes d'urbanisme…
