Encadrement des loyers à Paris : «Effet ponctuel sur une petite partie des logements»

Alors que l'encadrement des loyers est de retour à Paris, lundi, Geneviève Prandi, directrice de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, un organisme indépendant chargé de chiffrer précisément l'évolution du coût des logements en Ile-de-France, fait le point sur le marché locatif parisien. Elle estime que ce n'est pas l'encadrement des loyers qui a limité la hausse ces dernières années, mais une autre mesure prise en 2012.

Pourquoi les loyers sont-ils si élevés à Paris ?

GENEVIÈVE PRANDI. L'insuffisance de l'offre de logements fait monter les loyers. Beaucoup d'étudiants ou de jeunes actifs « montent » chaque année à Paris. Or, ils ne peuvent, ou ne veulent, pas acheter, les prix sont trop élevés et ils font face à de longues files d'attente avant de pouvoir obtenir un logement social. Seul le parc locatif privé peut les accueillir rapidement. Or, il n'y en a que 500 000 logements locatifs à Paris. C'est insuffisant pour une capitale aussi attractive.

Le parc locatif se réduit depuis environ quinze ans, avec une accélération de cette tendance ces dernières années. Plusieurs phénomènes se sont combinés avec, notamment, le souhait de plus en plus de gens d'acheter pour occuper leur bien. L'annonce de l'encadrement des loyers, puis sa mise en place, a pu contribuer à inciter certains bailleurs à mettre en vente leur logement, à un moment où ils pouvaient réaliser d'importantes plus-values.

Pourquoi, dans ce contexte tendu, les investisseurs, n'achètent-ils pas pour louer ?

Les prix de l'immobilier ont beaucoup augmenté ces dernières années à Paris, beaucoup plus vite que les loyers. Il est donc de moins en moins intéressant, pour les bailleurs, d'acheter à Paris pour louer. La location est assez peu rentable, à court et moyen terme, beaucoup moins que dans certaines villes de province. Et s'ils empruntent pour acheter, les bailleurs se retrouvent avec des loyers qui ne couvrent plus les traites.

L'encadrement a-t-il eu un impact sur l'évolution des loyers ?

Non, il n'a eu qu'un effet marginal sur leur évolution. Car il ne concerne que les logements où le locataire change, soit environ un cinquième des logements privés. D'ailleurs, parmi eux, les trois quarts sont en-dessous des loyers de référence majorés ( NDLR : plafond légal ). Autrement dit, l'encadrement n'a un effet que ponctuel, sur une petite partie des logements du secteur privé. En revanche, un autre décret a permis de modérer globalement la progression des loyers. Pris annuellement depuis 2012, il limite, dans les zones tendues, les hausses annuelles à l' Indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee, lors des relocations. Il est très efficace. L'évolution des loyers est beaucoup plus conditionnée par l'IRL et ce décret que par l'encadrement des loyers.