Prêt hypothécaire : quand en changer?

Lorsque les taux du marché baissent, vous pouvez envisager de remplacer votre emprunt actuel par un autre, moins cher. Sachez toutefois que:

• il ne suffit pas de comparer les taux d’intérêt. Il faut aussi tenir compte des frais liés au remplacement. En principe, vous devrez verser à votre organisme de crédit une indemnité de remploi (souvent égale à trois mois d’intérêts). Vous vous exposez également à des frais de dossier et d’évaluation et, souvent, à des frais de notaire (pour lever l’inscription hypothécaire et en dresser une nouvelle). Du coup, une différence de 0,30% sera intéressante dans un cas, alors qu'une différence de 3% sera encore trop faible dans un autre; 
• les deux principaux éléments sont la durée restante et le fait de passer ou non à la concurrence. En effet, en restant auprès de la même institution, on échappe souvent aux frais de notaire. Mais celle-ci ne cherchera pas spontanément à dépasser ses limites, tandis que la concurrence fera tout son possible pour décrocher un nouveau client; 
• plus le montant emprunté ou la durée restante sont élevés, plus la différence de taux d’intérêt peut être faible pour justifier un nouvel emprunt;
• il vaut mieux que la somme de la durée déjà expirée et de la nouvelle durée s'élève à au moins 10 ans. Sinon, vous risquez de ne plus pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal lié à votre emprunt.  

• Si la durée restante de votre emprunt est inférieure à 10 ans, mieux vaut rester auprès de votre prêteur actuel. Mais ne soyez pas inactif pour autant: demandez une réduction de la durée de l'emprunt et la révision immédiate du taux, même si cette révision ne devait normalement intervenir que plus tard. Faites valoir votre qualité de client et essayez de négocier le meilleur taux possible, sans frais supplémentaires.
• Si la durée restante de votre emprunt est supérieure à 10 ans, pour éviter tout risque de hausse des taux, remplacez votre emprunt par un emprunt à taux fixe. Comparez la mensualité que votre prêteur actuel vous demanderait dans ce cas à celle que vous payeriez auprès d'un autre prêteur pour emprunter le capital qu'il vous reste à rembourser, ainsi que le montant des frais.    

Nous pouvons vous aider de deux manières.

L'approche rapide

Nous pouvons vous dire immédiatement s'il est éventuellement intéressant de changer d'emprunt.

1. Si vous optez pour un autre prêteur

Si vous remboursez anticipativement votre emprunt et en contractez un nouveau auprès d'un autre prêteur, le tableau ci-dessous vous indique à combien doit s'élever approximativement la différence de taux d'intérêt pour compenser les frais (indemnité de remploi, frais de notaire, frais de dossier et d'évaluation). Plus la durée restante sera longue, plus il sera intéressant de remplacer l'emprunt.

(1) Egale à la durée restante de l’emprunt actuel.
(2) Pour une durée plus courte, vous risquerez de ne pas trouver de taux suffisamment faible pour rendre le changement intéressant.

2. Si vous restez chez votre prêteur actuel

Même dans le cas d'un emprunt à taux fixe, vous pouvez négocier avec votre prêteur un abaissement du taux de votre emprunt en cours. 

Le tableau ci-dessous indique à combien doit s'élever approximativement la différence de taux d'intérêt pour compenser les frais qui seront réclamés pour le nouvel emprunt. En principe, il ne doit s'agir que de l'indemnité de remploi et des frais de dossier, et pas des frais de notaires, et peut-être pas non plus des frais d'évaluation. C'est pourquoi la différence de taux d'intérêt nécessaire est moindre que pour un changement de prêteur. 

Un conseil: essayez de convaincre votre prêteur d'abaisser, voire de supprimer totalement, l'indemnité de remploi.

(1) Egale à la durée restante de l’emprunt actuel.
(2) Pour une durée plus courte, vous risquerez de ne pas trouver de taux suffi samment faible pour rendre le changement intéressant.

Si vous voulez le chiffre exact

Notre module de calcul vous permet de déterminer s'il est intéressant pour vous de rembourser anticipativement votre emprunt et de le remplacer: "Refinancement: combien j'économise si je remplace mon emprunt actuel (en restant ou non chez le même financier)?".

S’il s’avère que vous avez intérêt à changer d’emprunt, demandez une offre pour la durée restante de l’emprunt à l’organisme de crédit désigné comme Maître-Achat (voyez notre comparateur de prêts hypothécaires) ainsi qu’à deux ou trois grandes banques et à votre organisme actuel. Nous partons de l’hypothèse que l’emprunt couvrira également les frais éventuels. Additionnez chaque fois les remboursements mensuels. Faites aussi calculer le total des frais des produits annexes que l’on vous demandera éventuellement de prendre, surtout l’assurance solde restant dû et l’assurance habitation (vérifiez si la couverture est la même pour chaque offre). Faites enfin la somme des remboursements et des frais des produits annexes pour chaque organisme.