Conseils pour mettre un bien en location sans agent immobilier
Vous souhaitez mettre votre bien en location en Belgique, faire louer votre maison ou mettre votre appartement en location ? Il est alors préférable de prendre certaines précautions afin d’éviter par la suite des problèmes avec le locataire.
En outre, vous devez vous conformer aux obligations légales, dont la liste s'est allongée. Il faut également savoir que des règles différentes peuvent s’appliquer pour la location d’un bien à titre de résidence principale, selon que le bien est situé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Cela dit, il reste une série de règles communes. Les voici :
1. État du logement et obligations légales
Exigences de sécurité, salubrité et habitabilité
En premier lieu, l'habitation doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Il doit répondre à des critères minima en matière d’hygiène, de sécurité et de confort. Par exemple : l’étanchéité du logement (c’est-à-dire l’eau qui ne s’infiltre pas), des installations électriques aux normes, etc.
Certificat de performance énergétique
Ensuite, vous devez faire établir un certificat de performance énergétique par un certificateur agréé. Aujourd’hui le certificat PEB d’une habitation est primordial et il est très intéressant à connaitre pour les candidats locataires mais aussi pour les propriétaires. Il indique la consommation d’énergie théorique du bâtiment et ce qui peut être amélioré.
Détecteur de fumée obligatoire
Il vous incombe par ailleurs de placer un détecteur de fumée dans l'habitation louée. Que ce soit dans un logement neuf, ou un logement qui nécessite des travaux de rénovation, les détecteurs de fumée sont obligatoires.
Entretien du bien pour le locataire
Enfin, vous êtes dans l'obligation de remettre le bien en bon état d'entretien au locataire. Par exemple, le propriétaire doit veiller au bon état et à la conformité des installations sanitaires, au remplacement des équipements coûteux comme une chaudière, etc.2. Autorisation préalable pour louer
Droit de louer sans autorisation préalable
En tant que propriétaire ou usufruitier d'une habitation, vous êtes en principe toujours en droit de mettre un bien en location, vous n'êtes pas tenu d'obtenir une autorisation préalable d'une quelconque autorité.
Attestation particulière de la commune
Mais vous devez parfois être en mesure de présenter une attestation particulière délivrée par la commune, en général contre paiement.
3. Fixation du loyer
Loyer libre dans les trois régions
Au départ, vous pouvez demander le loyer que vous souhaitez. C'est le cas dans les trois régions.
En Wallonie et en Flandre, les autorités régionales proposent un outil en ligne permettant de savoir ce que serait un loyer équitable.
Loyer de référence à Bruxelles-Capitale
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, depuis 2021, Pour renforcer la lutte contre les loyers excessifs, un nouveau bail doit désormais indiquer non seulement le loyer réel, mais également ce que l’on appelle le loyer de référence du bien.
Ce loyer de référence est basé sur une fourchette de prix des loyers du moment selon la localisation du bien, la superficie, le nombre de chambres, le niveau de confort... Vous pouvez calculer le loyer de référence concernant votre bien avec un outil mis à disposition en ligne.
Le respect de ce loyer de référence n’est pas obligatoire : un propriétaire est toujours libre de déterminer le loyer. Mais si vous le dépassez de 20 %, votre locataire peut demander une révision du loyer sur base du fait qu’il peut être considéré comme excessif. Vous ne pourrez alors vous y opposer que si le confort du bien ou un environnement spécifique justifient un loyer plus élevé.
Mention du prix de la location dans les annonces
Vous êtes obligé d’indiquer le prix de la location ainsi que les coûts et charges communs dans toutes les annonces. Si vous ne vous y conformez pas, vous risquez une amende.
Indexation annuelle du loyer
Une fois le loyer fixé dans le contrat de bail, vous n'êtes plus autorisé à le modifier tant que dure la location. Mais vous pouvez l’indexer tous les ans. Pour savoir de combien vous pouvez augmenter le loyer de vos locataires, vous pouvez consulter module de calcul.
4. Sélection du locataire
Critères objectifs de sélection
En principe, vous êtes entièrement libre de conclure ou non un contrat avec un candidat-locataire en particulier. Mais vous n’êtes pas autorisé à lui demander n’importe quelles informations. Les règles à ce sujet sont claires dans les trois régions du pays.
Vous devez utiliser des critères de sélection objectifs tels que la possibilité de payer le loyer ou la composition du ménage par rapport à la surface du logement loué. Et regardez l’ensemble des ressources financières du candidat locataire et pas l’origine des revenus.
Refus basé sur des critères discriminatoires
En outre, vous ne pouvez refuser aucun locataire sur la base d’un critère discriminatoire. Vous n’aurez normalement pas à motiver votre décision de refuser quelqu’un. Sauf si la personne se sent discriminée pour l’une ou l’autre raison et peut faire valoir cette discrimination.5. Contenu du contrat de location
Mentions minimales obligatoires dans le contrat
La loi prescrit quelles mentions minimales doivent être reprises dans un contrat de location et il existe un certain nombre de règles que vous ne pouvez pas contourner. A Bruxelles et en Wallonie, vous êtes dans l'obligation d'ajouter certaines pièces jointes au contrat.
Pièces jointes au contrat de location
Si vous prévoyez des conventions particulières avec le locataire, par exemple si vous convenez qu'il procédera à certains travaux en échange de quelques mois de loyer gratuits, il est préférable de les stipuler dans une pièce jointe.
Utilisez notre bail type pour 9 ans
Utilisez notre bail type de courte durée
6. Importance de l'état des lieux
Rôle de l'état des lieux en fin de location
A la fin de la location, le locataire est supposé quitter l'habitation dans le même état que lors de son entrée. Si vous pouvez produire un document ne faisant état d'aucun dégât, vous serez en mesure d'exiger de votre locataire une indemnisation pour les dommages éventuels.
Réalisation de l'état des lieux
Vous pouvez faire réaliser cet état des lieux par un expert ou vous en charger vous-même avec le locataire. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez nos documents type que vous pouvez utiliser.
Utilisez nos documents type "Etat des lieux"
7. Durée du bail
Bail à court terme (3 ans maximum)
Il est possible de conclure un bail à court terme. C'est-à-dire pour 3 ans tout au plus. Vous ne pouvez pas résilier prématurément un tel contrat, mais bien votre locataire (mais pour cela, il devra vous verser des indemnités)
Bail de 9 ans et possibilité de résiliation
S'il ne s'agit pas d'un contrat de courte durée, la location s'étale en principe sur 9 années. Dans la pratique, votre locataire n'est pas tenu de rester dans l'immeuble aussi longtemps. Il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect du préavis légal de trois mois ; il n'est redevable d'une indemnité de dommage qu'en cas de renonciation au cours des trois premières années. En ce qui vous concerne, il vous est bien plus difficile de mettre un terme à une location de 9 ans.
8. Garantie locative
Légalité et importance de la garantie locative pour le bailleur
Vous pouvez exiger une garantie locative. La plupart des propriétaires le font, même si ce n'est pas une obligation légale. C'est d'ailleurs vivement recommandé pour au moins vous prémunir contre d'éventuels problèmes, comme d'importants dégâts causés à l'habitation par le locataire.
Montant légal de la garantie locative
- À Bruxelles et en Wallonie, le montant de la garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer si la garantie a été bloquée sur un compte et 3 mois, quand cette garantie sera constituée par tranches ou par le CPAS.
- En Flandre, le montant équivaut à trois mois de loyer.
Vous lirez tout sur la garantie locativedans le dossier que nous lui consacrons.
Ce que vous devez savoir sur la garantie locative
9. Enregistrement du bail
Obligation d'enregistrer le bail
Vous êtes tenu d'enregistrer le bail. Il faut donc le faire inscrire dans le registre officiel du bureau d'enregistrement local.
Conséquences du non-enregistrement
Si vous ne le faites pas dans le délai légal de deux mois, vous risquez une amende. De plus, dans ce cas, vous vous retrouverez démuni si le locataire veut mettre fin au loyer : tant que le contrat n'est pas enregistré, il n'est pas obligé de donner un préavis ni de payer les indemnités de résiliation.
10. Assurance de l'immeuble loué
Responsabilité du locataire en cas d'incendie
En principe, le locataire est responsable en cas d'incendie dans l'habitation louée, sauf s'il est en mesure de fournir la preuve que la responsabilité de l'incendie ne lui incombe pas (ce qui n'est pas toujours facile à prouver).
Obligation légale d'assurer le bâtiment en Wallonie et en Flandre
C’est pourquoi il vous est fortement recommandé d’obliger contractuellement le locataire à souscrire une assurance habitation. En Wallonie et en Flandre, le locataire est de toute façon légalement obligé d’assurer le bâtiment.
Conseils sur l'assurance pour le propriétaire
Mais souscrire une telle assurance est également conseillée pour vous. En Flandre, tout propriétaire est légalement tenu de le faire. On vous explique en quoi un bon contrat d’assurance habitation peut faire la différence.
Souscrivez une assurance habitation
Vous souhaitez mettre votre bien en location en Belgique, faire louer votre maison ou mettre votre appartement en location ? Il est alors préférable de prendre certaines précautions afin d’éviter par la suite des problèmes avec le locataire.
En outre, vous devez vous conformer aux obligations légales, dont la liste s'est allongée. Il faut également savoir que des règles différentes peuvent s’appliquer pour la location d’un bien à titre de résidence principale, selon que le bien est situé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Cela dit, il reste une série de règles communes. Les voici :
1. État du logement et obligations légales
Exigences de sécurité, salubrité et habitabilité
En premier lieu, l'habitation doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Il doit répondre à des critères minima en matière d’hygiène, de sécurité et de confort. Par exemple : l’étanchéité du logement (c’est-à-dire l’eau qui ne s’infiltre pas), des installations électriques aux normes, etc.
Certificat de performance énergétique
Ensuite, vous devez faire établir un certificat de performance énergétique par un certificateur agréé. Aujourd’hui le certificat PEB d’une habitation est primordial et il est très intéressant à connaitre pour les candidats locataires mais aussi pour les propriétaires. Il indique la consommation d’énergie théorique du bâtiment et ce qui peut être amélioré.
Détecteur de fumée obligatoire
Il vous incombe par ailleurs de placer un détecteur de fumée dans l'habitation louée. Que ce soit dans un logement neuf, ou un logement qui nécessite des travaux de rénovation, les détecteurs de fumée sont obligatoires.
Entretien du bien pour le locataire
Enfin, vous êtes dans l'obligation de remettre le bien en bon état d'entretien au locataire. Par exemple, le propriétaire doit veiller au bon état et à la conformité des installations sanitaires, au remplacement des équipements coûteux comme une chaudière, etc.2. Autorisation préalable pour louer
Droit de louer sans autorisation préalable
En tant que propriétaire ou usufruitier d'une habitation, vous êtes en principe toujours en droit de mettre un bien en location, vous n'êtes pas tenu d'obtenir une autorisation préalable d'une quelconque autorité.
Attestation particulière de la commune
Mais vous devez parfois être en mesure de présenter une attestation particulière délivrée par la commune, en général contre paiement.
3. Fixation du loyer
Loyer libre dans les trois régions
Au départ, vous pouvez demander le loyer que vous souhaitez. C'est le cas dans les trois régions.
En Wallonie et en Flandre, les autorités régionales proposent un outil en ligne permettant de savoir ce que serait un loyer équitable.
Loyer de référence à Bruxelles-Capitale
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, depuis 2021, Pour renforcer la lutte contre les loyers excessifs, un nouveau bail doit désormais indiquer non seulement le loyer réel, mais également ce que l’on appelle le loyer de référence du bien.
Ce loyer de référence est basé sur une fourchette de prix des loyers du moment selon la localisation du bien, la superficie, le nombre de chambres, le niveau de confort... Vous pouvez calculer le loyer de référence concernant votre bien avec un outil mis à disposition en ligne.
Le respect de ce loyer de référence n’est pas obligatoire : un propriétaire est toujours libre de déterminer le loyer. Mais si vous le dépassez de 20 %, votre locataire peut demander une révision du loyer sur base du fait qu’il peut être considéré comme excessif. Vous ne pourrez alors vous y opposer que si le confort du bien ou un environnement spécifique justifient un loyer plus élevé.
Mention du prix de la location dans les annonces
Vous êtes obligé d’indiquer le prix de la location ainsi que les coûts et charges communs dans toutes les annonces. Si vous ne vous y conformez pas, vous risquez une amende.
Indexation annuelle du loyer
Une fois le loyer fixé dans le contrat de bail, vous n'êtes plus autorisé à le modifier tant que dure la location. Mais vous pouvez l’indexer tous les ans. Pour savoir de combien vous pouvez augmenter le loyer de vos locataires, vous pouvez consulter module de calcul.
4. Sélection du locataire
Critères objectifs de sélection
En principe, vous êtes entièrement libre de conclure ou non un contrat avec un candidat-locataire en particulier. Mais vous n’êtes pas autorisé à lui demander n’importe quelles informations. Les règles à ce sujet sont claires dans les trois régions du pays.
Vous devez utiliser des critères de sélection objectifs tels que la possibilité de payer le loyer ou la composition du ménage par rapport à la surface du logement loué. Et regardez l’ensemble des ressources financières du candidat locataire et pas l’origine des revenus.
Refus basé sur des critères discriminatoires
En outre, vous ne pouvez refuser aucun locataire sur la base d’un critère discriminatoire. Vous n’aurez normalement pas à motiver votre décision de refuser quelqu’un. Sauf si la personne se sent discriminée pour l’une ou l’autre raison et peut faire valoir cette discrimination.5. Contenu du contrat de location
Mentions minimales obligatoires dans le contrat
La loi prescrit quelles mentions minimales doivent être reprises dans un contrat de location et il existe un certain nombre de règles que vous ne pouvez pas contourner. A Bruxelles et en Wallonie, vous êtes dans l'obligation d'ajouter certaines pièces jointes au contrat.
Pièces jointes au contrat de location
Si vous prévoyez des conventions particulières avec le locataire, par exemple si vous convenez qu'il procédera à certains travaux en échange de quelques mois de loyer gratuits, il est préférable de les stipuler dans une pièce jointe.
Utilisez notre bail type pour 9 ans
Utilisez notre bail type de courte durée
6. Importance de l'état des lieux
Rôle de l'état des lieux en fin de location
A la fin de la location, le locataire est supposé quitter l'habitation dans le même état que lors de son entrée. Si vous pouvez produire un document ne faisant état d'aucun dégât, vous serez en mesure d'exiger de votre locataire une indemnisation pour les dommages éventuels.
Réalisation de l'état des lieux
Vous pouvez faire réaliser cet état des lieux par un expert ou vous en charger vous-même avec le locataire. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez nos documents type que vous pouvez utiliser.
Utilisez nos documents type "Etat des lieux"
7. Durée du bail
Bail à court terme (3 ans maximum)
Il est possible de conclure un bail à court terme. C'est-à-dire pour 3 ans tout au plus. Vous ne pouvez pas résilier prématurément un tel contrat, mais bien votre locataire (mais pour cela, il devra vous verser des indemnités)
Bail de 9 ans et possibilité de résiliation
S'il ne s'agit pas d'un contrat de courte durée, la location s'étale en principe sur 9 années. Dans la pratique, votre locataire n'est pas tenu de rester dans l'immeuble aussi longtemps. Il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect du préavis légal de trois mois ; il n'est redevable d'une indemnité de dommage qu'en cas de renonciation au cours des trois premières années. En ce qui vous concerne, il vous est bien plus difficile de mettre un terme à une location de 9 ans.
8. Garantie locative
Légalité et importance de la garantie locative pour le bailleur
Vous pouvez exiger une garantie locative. La plupart des propriétaires le font, même si ce n'est pas une obligation légale. C'est d'ailleurs vivement recommandé pour au moins vous prémunir contre d'éventuels problèmes, comme d'importants dégâts causés à l'habitation par le locataire.
Montant légal de la garantie locative
- À Bruxelles et en Wallonie, le montant de la garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer si la garantie a été bloquée sur un compte et 3 mois, quand cette garantie sera constituée par tranches ou par le CPAS.
- En Flandre, le montant équivaut à trois mois de loyer.
Vous lirez tout sur la garantie locativedans le dossier que nous lui consacrons.
Ce que vous devez savoir sur la garantie locative
9. Enregistrement du bail
Obligation d'enregistrer le bail
Vous êtes tenu d'enregistrer le bail. Il faut donc le faire inscrire dans le registre officiel du bureau d'enregistrement local.
Conséquences du non-enregistrement
Si vous ne le faites pas dans le délai légal de deux mois, vous risquez une amende. De plus, dans ce cas, vous vous retrouverez démuni si le locataire veut mettre fin au loyer : tant que le contrat n'est pas enregistré, il n'est pas obligé de donner un préavis ni de payer les indemnités de résiliation.
10. Assurance de l'immeuble loué
Responsabilité du locataire en cas d'incendie
En principe, le locataire est responsable en cas d'incendie dans l'habitation louée, sauf s'il est en mesure de fournir la preuve que la responsabilité de l'incendie ne lui incombe pas (ce qui n'est pas toujours facile à prouver).
Obligation légale d'assurer le bâtiment en Wallonie et en Flandre
C’est pourquoi il vous est fortement recommandé d’obliger contractuellement le locataire à souscrire une assurance habitation. En Wallonie et en Flandre, le locataire est de toute façon légalement obligé d’assurer le bâtiment.
Conseils sur l'assurance pour le propriétaire
Mais souscrire une telle assurance est également conseillée pour vous. En Flandre, tout propriétaire est légalement tenu de le faire. On vous explique en quoi un bon contrat d’assurance habitation peut faire la différence.
Souscrivez une assurance habitation