Comprar casa para arrendar em Lisboa: onde é mais rentável?

No ano passado, os preços por metro quadrado (m2 ) dos T2, no concelho de Lisboa, subiram 5,7 por cento. Em 2022, segundo os dados recolhidos na plataforma Casafari, haviam crescido dois dígitos (10,3 por cento). É um sinal de que o mercado imobiliário está a abrandar. Nesta tipologia, quase todas as freguesias valorizaram em 2023, com exceção de Benfica (-6,1%) e Alcântara (-6,6 por cento). Na Estrela, Arroios, Carnide, Santa Clara, Santo António e Lumiar, os ganhos ficaram acima de 10 por cento.

Um ritmo bem elevado, sem dúvida, mas, recorde-se que, em 2022, os "vencedores" apresentaram valorizações acima de 20 por cento. Embora os aumentos das rendas tenham continuado a ser significativos em 2023, nota-se, também, um abrandamento no mercado de arrendamento. Em Santo António e Santa Maria Maior praticam-se as rendas mais altas para os T2 (27 euros por m2 ). No polo oposto, está Santa Clara, com o valor mais baixo (14 euros por m2 ).

Em termos médios, arrendar um T2 em Lisboa implica pagar uma renda de 1769 euros. Estas tendências são mantidas se alargarmos amostra à média total das tipologias de T1 a T4. A renda média por m2 ronda os 20,4 euros. Em resumo, e considerando agora todas as tipologias, as rendas médias dos novos contratos aumentaram a um ritmo superior aos preços das casas. No concelho de Lisboa, a progressão foi de 16,9%, contra 5,7% do valor dos imóveis. Ora, quando as rendas sobem mais rápido do que os preços das casas, melhoram as perspetivas de rentabilidade, para quem pretende investir para arrendar.

Como avaliar um imóvel? 

Para calcular a rentabilidade, a DECO PROteste Investe utiliza um modelo de avaliação que compara os preços de venda dos imóveis com os valores de arrendamento praticados no mercado. Neste cálculo, não é tida em conta a potencial valorização do imóvel, pois não é um dado garantido, apesar do bom comportamento do mercado imobiliário dos últimos anos. À partida, considera-se um bom investimento quando a renda proporciona uma rentabilidade atrativa, face ao preço de compra que pagou, em comparação com o ganho que poderia obter com outra aplicação financeira.

Um exemplo: atualmente, um investimento em Obrigações do Tesouro a 10 anos rende cerca de 3 por cento. Nos dias que correm, é também relativamente fácil obter uma taxa de 3% brutos num depósito a prazo. Estas duas aplicações são de muito baixo risco. O mesmo não acontece com um investimento imobiliário, cujos rendimentos podem ser incertos. É preciso exigir um prémio de risco. Não só tem de dispor de tempo para gerir o dia-a-dia do seu imóvel, incluindo inquilinos quando arrenda, como tem de suportar certas despesas, como condomínio, IMI, etc. Se precisar de liquidez imediata, não bastam uns cliques na app do seu banco.

O processo de venda de um imóvel é mais demorado, sendo o valor sujeito às condições de mercado no momento da transação. Portanto, quando pondera investir para arrendar, tem de considerar todos estes fatores, e o rendimento bruto (antes de impostos e custos) não deve ser inferior a 5,5 por cento. 

Onde estão as oportunidades? 

Apesar de as rendas continuarem a subir de forma mais rápida do que os valores dos imóveis ao longo de 2023, as oportunidades de compra no concelho de Lisboa são raríssimas: encontra T4 na Penha de França e Benfica, e T3 apenas em Marvila. Quanto aos T1, somente em Arroios e no Beato. Esqueça os T2, não identificámos qualquer oportunidade.

Em conclusão, os valores praticados estão demasiado elevados para poderem ser rentabilizados com as rendas. Contudo, se alargar a pesquisa para os concelhos limítrofes de Lisboa, o modelo da DECO PROteste Investe identifica bastantes mais freguesias atrativas do ponto de vista do investimento.

No quadro abaixo, encontra algumas oportunidades de T2, mas pode consultar todos os dados e avaliações na ferramenta "Comprar Casa". O potencial de um investimento imobiliário exige ainda que analise outros elementos essenciais: localização relativamente a escolas; número e tipo de serviços na área (supermercado, centro de saúde, etc.); e acessibilidades (transportes e vias de circulação). Isto é, cada casa é uma casa. As avaliações e os conselhos resultantes do nosso modelo devem constituir apenas um complemento a essa análise casuística.

   Os T2 mais rentáveis na área de Lisboa

Perspetivas para o mercado 

Em 2023, o disparo da inflação e dos juros atingiu muitas famílias, mas a receada queda dos preços das casas não se concretizou. Este ano, é esperada uma redução gradual das taxas, o que afasta o espectro de uma quebra do mercado imobiliário. Porém, não regressarão aos valores baixos, ou mesmo negativos, de outrora. Da mesma forma, não são expectáveis valorizações das casas como as registadas em 2022.