Calculadora de rentabilidade do arrendamento: como usar

Como avaliar o potencial de um imóvel é a pergunta que qualquer pessoa coloca sempre que pretende investir em imobiliário para arrendar. Não basta o imóvel ter um preço convidativo, o que já é raro nos dias que correm, mas também convém perceber se o valor da renda compensa o investimento. Antes de se aventurar, deve calcular a rentabilidade.

Para tal, dispõe do simulador da DECO PROteste Investe. Pode optar por uma simulação simples ou acrescentar dados adicionais mais concretos do imóvel e estimativas do que poderá ter de suportar como, por exemplo, condomínio, etc. Inseridos os dados, obterá uma taxa de rentabilidade anual líquida, isto é, livre de impostos, a qual poderá comparar com outros ativos de menor nível de risco, como depósitos a prazo ou Certificados do Tesouro.

Se o resultado for abaixo de 4%, reconsidere o investimento, pois não compensa o risco. A liquidez de um imóvel não é tão imediata como a de um depósito, pois está sujeita às condições do mercado.

Preço "justo" 

Para saber se o preço do imóvel está dentro dos valores de mercado, pode utilizar o comparador no nosso site.

Simulador

A Calculadora de Rentabilidade permite descobrir o potencial de rentabilidade de cada imóvel. 

Siga os passos:

1.Selecione um dos 308 municípios onde está situado o imóvel e insira o custo total. Este deve incluir não apenas o preço da aquisição, mas também encargos com imposto do selo que incide sobre a transação (0,8%) e financiamento (se houve lugar a um crédito para aquisição), registos e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), bem como outros custos relacionados com comissões bancárias e registos.

2.Insira o valor da renda e a duração do contrato de arrendamento. É de recordar que os senhorios que celebram contratos com maior duração têm vantagens fiscais. A taxa de imposto vai decrescendo consoante o prazo. A taxa de tributação autónoma, que passou de 28 para 25%, para os novos contratos, reduz para 15% nos contratos entre 5 e 10 anos, 10% entre 10 e 20 anos, e, acima disto, desce para 5 por cento.

3.Os dados que indicámos nos dois pontos anteriores são os necessários para o cálculo simplificado da rentabilidade, mas pode indicar dados adicionais, como é o caso, por exemplo, do número de renovações e tipo de imóvel – urbano ou rústico. Estes elementos são indicativos e não têm uma relevância tão determinante para a rentabilidade.

4.O valor patrimonial tributário do imóvel, mencionado na caderneta predial, é outro dado que deve mencionar, se optar por uma simulação mais rigorosa. Este valor serve para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (em regra, incide sobre o valor declarado na escritura de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, se este for superior). É um custo revelante num investimento imobiliário, que muitos investidores se esquecem de incluir nas contas quando compram o imóvel.

5.Insira despesas dedutíveis, como o valor mensal do condomínio, limpeza de partes comuns do edifício, bem como encargos extraordinários de obras e reparações que sejam necessárias. Para o efeito, faça uma estimativa do custo anual que poderá vir a gastar. Por último, indique o valor anual do seguro multirriscos habitação obrigatório por lei. Somadas todas estas despesas, obterá a rentabilidade líquida do seu investimento.

6.A taxa de ocupação nem sempre equivale a 12 meses por ano – o tempo que demora a arrendar o imóvel ou que decorre entre um arrendamento e outro corresponde a meses em que não recebe renda. É, portanto, importante mencionar o número de meses que calcula que a habitação estará ocupada com inquilinos. Por exemplo, se for uma casa de férias que está desabitada por um período superior a 60 dias, o seguro multirriscos habitação encarece.