Garantie locative : tout ce que vous devez savoir

Sous quelle forme la garantie locative peut-elle être constituée ? 

La loi prévoit 3 formes de garantie locative: 

• La garantie est versée sur un compte bloqué au nom du locataire auprès d’une banque de son choix. C’est la formule la plus courante. Il y a aussi la possibilité de verser la garantie via la plateforme en ligne MyMinfin du SPF Finances, et est ensuite  gérée par la Caisse des Dépôts et Consignations.
• La garantie n’est pas versée en entier auprès de la banque, mais elle est constituée progressivement, par mensualités fixes.
• Si le locataire répond aux conditions, le CPAS peut demander une garantie auprès d’une banque. 

D’autres formes de garantie locative (parents qui se portent caution p. ex.) sont également admises, mais elles ne sont pas réglées par la loi. C’est le propriétaire qui fixe le montant de la garantie, mais le locataire peut choisir le type de garantie. En pratique, les propriétaires imposent quand même généralement un type déterminé de garantie locative. 

Il est interdit au propriétaire de réclamer la garantie en liquide ou de la faire verser sur son compte personnel. S’il le fait quand même, le locataire peut considérer la garantie versée comme un loyer. Dans ce cas, il doit alors ouvrir lui-même un compte de garantie, et verser le montant convenu sur un compte bloqué à son nom. 

Quel doit être le montant de la garantie?  

Il n’y pas de minimum.

Il n’y a qu’un maximum en fonction du type de garantie:

• garantie versée sur un compte bloqué: deux mois de loyer;
• garantie versée via MyMinfin : deux mois de loyer;
• garantie versée par tranches : trois mois de loyer;
• garantie versée via le CPAS : trois mois de loyer. 

Et si le locataire n'a pas de quoi verser la garantie? 

Différentes solutions sont possibles:

• faire demander par le CPAS une garantie bancaire auprès d’une banque;
• payer la garantie par tranches;
• demander un prêt sans intérêts auprès du Fonds bruxellois du Logement. Il n’y a pas de montant maximum. Le locataire a deux ans pour rembourser l’emprunt. Pour obtenir le prêt, il faut notamment avoir un revenu imposable au-dessous d’un certain seuil, ne pas avoir de dettes et pouvoir payer les mensualités de l’emprunt.
• demander un prêt sans intérêt auprès du fonds BRUGAL. Le prêt est anonyme, de sorte que le propriétaire ne sait pas que son locataire n’a pas les moyens de payer la garantie. Le locataire peut ne rembourser que de toutes petites mensualités, entre 5 et 30 €, ou même rien du tout si le CPAS se porte caution pour l’emprunt.
  

Sous quelle forme la garantie locative peut-elle être constituée?

La loi prévoit 3 formes de garantie locative:

• La garantie est versée sur un compte bloqué au nom du locataire auprès d’une banque de son choix. C’est la formule la plus courante. Il y a aussi la possibilité de verser la garantie sous forme numérique via la plateforme en ligne MyMinfin du SPF Finances, et est ensuite gérée par la Caisse des Dépôts et Consignations.
• La garantie n’est pas versée en entier auprès de la banque, mais elle est constituée progressivement, par mensualités fixes.
• Si le locataire répond aux conditions, le CPAS peut demander une garantie auprès d’une banque.

D’autres formes de garantie locative (parents qui se portent caution p. ex.) sont également admises, mais elles ne sont pas réglées par la loi. C’est le propriétaire qui fixe le montant de la garantie, mais le locataire peut choisir le type de garantie. En pratique, les propriétaires imposent quand même généralement un type déterminé de garantie locative. 

Il est interdit au propriétaire de réclamer la garantie en liquide ou de la faire verser sur son compte personnel. S’il le fait quand même, n’hésitez pas à exiger que l’argent soit déposé sur un compte bloqué. Si vous êtes quand même contraint de verser l’argent en liquide, exigez un reçu ou conservez soigneusement la preuve du versement. A la fin du bail, le propriétaire sera tenu de payer les intérêts sur le montant de la garantie. La banque pourra vous renseigner le taux d’intérêt moyen sur les marchés financiers pendant la durée du bail.

Quel doit être le montant de la garantie?  

Il n’y pas de minimum.

Il n’y a qu’un maximum, en fonction du type de garantie:

• garantie sur un compte bloqué: deux mois de loyer;
• garantie versée via MyMinfin: deux mois de loyer;
• garantie par tranches: trois mois de loyer;
• garantie via le CPAS: trois mois de loyer. 
  
  

Et si le locataire n'a pas de quoi verser la garantie? 

Trois solutions sont possibles:

• faire demander par le CPAS une garantie bancaire auprès d’une banque;
• payer la garantie par tranches;
• demander un prêt sans intérêt auprès de la Société wallonne du crédit social. Le montant du prêt ne peut pas dépasser deux mois de loyer. Le locataire doit rembourser le prêt dans un délai maximum de 36 mois. Pour pouvoir obtenir le prêt, le locataire doit avoir un revenu imposable ne dépassant pas un certain seuil et pouvoir assumer les mensualités.

Sous quelle forme la garantie locative peut-elle être constituée ? 

La loi prévoit 3 formes de garantie locative: 

• La garantie est versée sur un compte bloqué au nom du locataire auprès d’une banque de son choix. C’est la formule la plus courante. Il y a aussi la possibilité de verser la garantie sous forme numérique via la plateforme en ligne MyMinfin du SPF Finances, et est ensuite gérée par la Caisse des Dépôts et Consignations.
• On ne verse pas d’argent, mais quelqu’un se porte garant pour le locataire. Les parents, par exemple, peuvent se porter caution pour un enfant qui quitte le domicile familial. Si le fils ou la fille ne peut plus assumer ses obligations de locataire, ses parents peuvent alors intervenir. Mais il faut que le propriétaire marque son accord avec ce système.
• Si le locataire répond aux conditions, le CPAS peut demander une garantie auprès d’une banque.
• Un produit financier peut être donné en gage, comme un bon de capitalisation ou une obligation. 

Il est interdit au propriétaire de réclamer la garantie en liquide ou de la faire verser sur son compte personnel. S’il le fait quand même, le locataire peut considérer la garantie versée comme un loyer. Dans ce cas, il doit alors ouvrir lui-même un compte de garantie auprès d’une banque, et verser le montant convenu sur un compte bloqué à son nom.

Quel doit être le montant de la garantie?  

Il n’y pas de minimum.

Il n’y a qu’un maximum: trois mois de loyer, quel que soit le type de garantie locative. Ceci n’est devenu la règle que pour les contrats de bail conclus depuis 2019. Auparavant, on ne pouvait réclamer qu’un maximum de deux mois de loyer si le locataire versait ce montant sur un compte bloqué. 

Et si le locataire n'a pas de quoi verser la garantie? 

Deux solutions sont possibles :

• faire demander par le CPAS une garantie bancaire auprès d’une banque;
• demander un prêt sans intérêts auprès du Vlaams Woningfonds (Fonds flamand du Logement). Son montant est limité à 1 850 €, mais il peut être augmenté en fonction du nombre d’enfants à charge ou de la commune. L’emprunt doit être remboursé dans les deux ans. 

Garantie locative sur un compte bancaire bloqué 

Il s’agit d’un compte au nom du locataire.

La procédure d’ouverture de ce compte varie d’une banque à l’autre. Dès lors, informez-vous avant de vous décider. Une banque souhaitera votre clientèle, une autre pas. Une exigera que les deux parties signent en même temps et en personne dans les locaux de l’agence, une autre pas. La plupart des banques se satisfont d’un contrat de bail signé par les deux parties. Généralement, elles demandent la signature du propriétaire comme du locataire, mais cela ne doit pas nécessairement se faire dans l’agence ou simultanément. 

Avant de choisir une banque, informez-vous aussi de la procédure prévue pour la libération de la caution. 

Le locataire doit se rendre sur la plateforme en ligne MyMinfin du SPF Finances, aller sur l’application e-Depo, et procéder comme suit: 

• ouvrir un dossier avec son e-ID ou l’appli Itsme
• introduire les données requises: son propre numéro de registre national et celui du propriétaire, le montant de la caution, l’adresse du logement loué, etc.;
• verser la garantie locative sur le compte de e-DEPO.

Dès que l’argent arrive sur le compte, le propriétaire en est averti. La garantie e-dépot est en fait une forme de compte bloqué.

Qui a accès à l’argent? 

Dès que le contrat de bail a pris cours, aucune des deux parties ne peut réclamer unilatéralement l’argent déposé sur le compte en banque ou sur le compte e-DEPO. 
La somme sur un compte en banque rapporte un intérêt (négligeable) qui est additionnée d’année en année. Par contre, le compte e-Depo ne produit pas d’intérêts.  

En principe, la garantie locative est restituée au locataire à la fin du bail. Additionnée des intérêts (minimes) si l’argent avait été déposé sur un compte bancaire auprès d’une banque. Mais l’argent ne sera libéré qu’avec l’accord du propriétaire. 

En effet, s’il apparaît que le locataire à commis des dégâts au bien loué, il faut d’abord convenir du montant de l’indemnisation de ces dommages. Cette indemnisation peut être déduite de la garantie.

Le propriétaire peut également déduire du montant de la garantie les autres dettes éventuelles, comme des loyers impayés ou la pénalité pour résiliation du bail endéans les trois ans. 

L’accord doit faire l’objet d’un document signé conjointement par le locataire et le propriétaire. Les banques proposent parfois un formulaire à cet effet.

Il n’y a pas de délai légal prévu pour la restitution de la garantie. Un délai raisonnable est par exemple un mois après la fin du contrat de bail. Si les choses traînent inutilement en longueur, le locataire a avantage à  adresser au propriétaire une lettre recommandée de mise en demeure. 

Quels dommages peuvent être déduits de la garantie ? 

Les dégâts locatifs sont des dommages à l’immeuble à cause d’une faute ou de la négligence du locataire. Ce dernier doit réparer lui-même les dommages. Les dommages dus à l’usure normale sont à charge du propriétaire. La ligne de séparation est mince entre dégâts et usure. Vous pouvez percer des trous dans les murs, pour suspendre un tableau par exemple, mais vous devez remettre les lieux en état au moment de les quitter, ou supporter le coût de la remise en état. Vous devez régulièrement détartrer les sanitaires ou les appareils, ou supporter les frais de leur entretien.

Un bon état des lieux à l’entrée et à la sortie permet d’éviter pas mal de discussions sur les dégâts locatifs. C’est d’ailleurs obligatoire. Plus cet état des lieux est détaillé, moins il y a de risques de dispute à la fin du bail. Notre dossier sur l’état des lieux présente une série de conseils utiles. 

Et si locataire et propriétaire ne sont pas d’accord sur les dommages? 

Si locataire et propriétaire ne parviennent pas à s’entendre sur les dégâts locatifs, ils doivent s’adresser au juge de paix. Celui-ci rendra un jugement sur lequel la banque se basera pour libérer la garantie.

C’est également le juge de paix qui interviendra si le locataire a décampé sans laisser d’adresse.

En Flandre, le propriétaire dispose d’un an après la fin du contrat de bail pour faire intervenir le juge. Si, au bout de cette année, aucun accord n’est intervenu et que le propriétaire n’a pas intenté de procès, la garantie locative revient intégralement au locataire. 

Dans les autres Régions, cette règle n’existe pas et la garantie peut donc rester bloquée bien plus longtemps.