Tout ce que le propriétaire et le locataire d’un kot étudiant doivent savoir

Ce que doit contenir le bail étudiant 

Les règles du bail étudiant s’appliquent automatiquement et ce contrat doit obligatoirement être utilisé dès que le locataire:

• est un "étudiant", c’est-à-dire une personne inscrite dans un établissement dispensant un enseignement à plein temps; et
• qui n’y établit pas sa résidence principale.

Si le locataire s’y domicilie malgré tout, il ne s’agit plus d’un bail étudiant mais bien d’un bail ordinaire, avec notamment d’autres règles de résiliation et de garantie. 

Le kot lui-même

La chambre d’étudiant doit répondre aux mêmes normes minimales de qualité que celles prévues pour un bail ordinaire par la réglementation régionale. Ces règles concernent essentiellement les sanitaires, la ventilation et l’aération, la capacité et la sécurité des installations de gaz et d’électricité, la sécurité incendie, la stabilité de l’habitation, l’alimentation en eau, etc. 

En outre, les logements étudiants font encore l’objet de règles spécifiques. Ils doivent posséder un minimum de confort. Chaque logement d’étudiant doit avoir un évier individuel avec de l’eau chaude. Il faut également une douche ou un bain, une toilette et une cuisine, mais ceux-ci peuvent être communs pour autant qu’ils soient suffisants.

Une superficie minimum est également requise: au moins 12 m² (à quelques exceptions près) pour une seule personne; pour deux personnes, le minimum est de 18 m².
La ville ou la commune peut fixer des exigences supplémentaires de qualité et de sécurité.

Une attestation de conformité délivrée par la commune trois mois maximum avant le début du bail indique que le kot répond aux exigences minimales de qualité. Certaines villes et universités décernent également un label pour les kots. 

La garantie locative

Le propriétaire peut réclamer une garantie locative. Si c’est le cas, cela doit être mentionné dans le contrat. Mais cette garantie n’est pas obligatoire.

La garantie ne peut jamais excéder deux mois de loyer.  

Le locataire doit verser la garantie trois mois au plus tôt avant le début du bail. 

C’est au locataire de décider comment il constitue la garantie. Il peut opter pour un compte bancaire individualisé à son nom, mais il peut aussi verser l’argent sur un compte au nom de propriétaire (qui doit alors lui verser les intérêts). Il est également autorisé de donner en gage un produit financier (obligation, bon de capitalisation …). Par contre, il est interdit de remettre du liquide. 

Le contrat de bail

Le contrat de bail étudiant doit être écrit. Avec un exemplaire pour chacune des parties, signé par chacun et précisant le nombre de documents originaux. 

On trouve facilement des modèles de document auprès des universités, des hautes écoles, des villes estudiantines et des Régions. 

Il y a différentes mentions obligatoires: 

• Le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et le numéro au registre national du propriétaire et du locataire;
• la date de début du bail; 
• la durée exacte du bail;
• la désignation de tous les locaux couverts par le bail;
• le montant du loyer;
• la façon de régler les frais et les charges;
• une référence à la brochure "Het Vlaams Woninghuurdecreet voor studentenhuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019", qui présente l’explication vulgarisée, rédigée par la gouvernement flamand, d’une série d’aspects importants du droit locatif. 

Le propriétaire a avantage à:

• exclure expressément l’utilisation au titre de logement principal et à préciser que le locataire est inscrit comme étudiant dans un établissement qui dispense un enseignement à temps plein (et à en demander la preuve). Si l’étudiant doit encore s’inscrire, on peut préciser que le locataire a l’intention de le faire. S’il ne s’inscrit finalement pas, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de bail pour cause de "défaillance" (ce qui peut donner lieu à une indemnité à charge de l’étudiant), sauf si ce dernier a une bonne raison de résilier le contrat, par exemple s’il a raté l’examen d’entrée et qu’il ne peut donc pas débuter les études envisagées; 
• obliger le locataire à souscrire une assurance incendie et à en réclamer la preuve;
• faire représenter par ses parents un locataire encore mineur d’âge. Faute de quoi, il risque de voir un tribunal juger le contrat de bail nul et non avenu s’il apparaît que le jeune a été lésé.

Un état des lieux détaillé est obligatoire au début de la location. Il doit être établi quand l’immeuble n’est pas encore habité ou pendant le premier mois de la location, et il doit être dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants. Les frais éventuels peuvent être partagés. Un nouvel état des lieux n’est pas requis à la fin du bail. En l’absence d’état des lieux, le propriétaire ne pourra pas imputer au locataire la responsabilité des dommages éventuels à la fin du bail, sauf si le propriétaire peut prouver que c’est le locataire qui a causé les dommages.

Le loyer peut être indexé selon les règles pour les baux ordinaires.

Le propriétaire est tenu de faire enregistrer le bail, accompagné de l’état des lieux, dans les deux mois suivant la signature, auprès du Bureau de l’enregistrement ou sur l’application en ligne MyRENT. C’est gratuit s’il respecte les délais. 

La durée du contrat

Le contrat de bail étudiant est normalement conclu pour 10 à 12 mois. Mais il n’est pas interdit de convenir une autre durée.

Par contre, ce qui est interdit, c’est de décider la prolongation tacite du bail si aucune des deux parties ne résilie expressément le contrat. Si cette prolongation tacite est prévue dans le contrat, cette disposition est nulle. 

Si, après une première période, les deux parties veulent prolonger le bail, elles doivent en principe conclure un nouveau contrat à cet effet. Cela peut éventuellement se faire par e-mail, par exemple en modifiant la durée du contrat en cours par consentement mutuel. On ne peut pas en profiter pour augmenter le loyer (mais l’indexation est autorisée), sauf s’il y a une raison officielle à cette révision. Si l’étudiant continue à occuper le kot sans qu’il y ait de nouveau contrat signé et si le propriétaire ne s’y oppose pas, on entame alors un contrat de bail oral. Comme la législation précise qu’il faut un contrat écrit, chacune des deux parties a le droit d’exiger que la situation soit rectifiée. 

La fin de la location

La location se termine automatiquement à la fin du contrat, sans que le propriétaire ou le locataire ne doive résilier le contrat.  

Le propriétaire n’a normalement pas la possibilité de mettre fin anticipativement au bail. Sauf si l’étudiant ne respecte pas le contrat, par exemple parce qu’il ne paie pas le loyer. Auquel cas le propriétaire doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. En l’absence de réaction à ce courrier, il peut demander au juge de paix de résilier le contrat. 

Pour sa part, l’étudiant a la possibilité de mettre fin anticipativement au bail dans les trois cas suivants: 

• Tant que le contrat n’a pas encore démarré. Mais, en cas de résiliation moins de trois mois avant le début, l’étudiant est redevable d’une indemnité de résiliation correspondant à deux mois de loyer. 
• Quand l’étudiant décide de mettre fin à ses études pendant l’année académique en cours. Il doit alors donner un préavis de deux mois. Le propriétaire peut réclamer un document de l’établissement d’enseignement prouvant l’arrêt des études. 
• En cas de décès d’un de ses parents ou éventuellement de la personne qui assure son entretien. Le préavis est alors de deux mois également. 
  Rien n’empêche le propriétaire d’accepter une résiliation anticipée dans d’autres circonstances également. Pour éviter toute contestation, mieux vaut mettre cela par écrit.

Les frais d’entretien et les réparations

Les règles en matière d’entretien et de réparations sont les mêmes pour un bail étudiant que pour un bail ordinaire, sauf si le propriétaire limite ou exclut dans le contrat l’obligation de remise en état par l’étudiant. Il ne peut en aucun cas alourdir cette obligation.

En quelques lignes:

• L’étudiant doit entretenir et nettoyer son kot.
• Les réparations sont à la charge du propriétaire, sauf les petites réparations (éliminer les dépôts calcaires dans la cuisine et la salle de bain, éviter le bouchage des toilettes …), les réparations rendues nécessaires par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien par le locataire, ou les réparations rendues nécessaires parce que le locataire a omis de signaler un problème.

Sous-location 

L’étudiant qui sous-loue son kot le loue en totalité ou partiellement à quelqu’un d’autre, tout en restant responsable à l’égard du propriétaire du paiement des loyers et de toutes les obligations découlant du contrat de bail. 

Normalement, un étudiant ne peut sous-louer le kot que s’il dispose de l’accord écrit préalable du propriétaire. Mais il y a une grande exception à cette règle: s’il participe à un programme d’échange d’étudiants comme Erasmus ou s’il va effectuer un stage dans une autre ville. 

Le propriétaire ne peut alors s’y opposer que pour des raisons fondées, par exemple parce que le sous-locataire n’a pas les moyens de payer le loyer.

Ce que doit contenir le contrat de bail étudiant

Pour pouvoir appliquer la réglementation régissant la location de logements étudiants et conclure un contrat de bail étudiant, il faut que le locataire soit un "étudiant", c’est-à-dire une personne inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, ou même préparant le Jury central. Peu importe où se situe sa résidence principale. 

Mais, même si le locataire est étudiant, il n’est pas obligatoire d’appliquer la réglementation sur le bail étudiant. Il faut pour cela que les deux parties soient expressément d’accord.

Le propriétaire peut donc parfaitement louer selon un autre système à une personne encore aux études, mais d’autres règles sont alors d’application, notamment pour la durée et la résiliation. 

Un bail étudiant n’est pas possible non plus quand des étudiants concluent un contrat de colocation.

Le kot lui-même

La chambre d’étudiant doit répondre aux mêmes normes minimales de qualité que celles fixées pour un logement ordinaire par la législation régionale. Ces règles concernent essentiellement les sanitaires, la ventilation et l’aération, la capacité et la sécurité des installations de gaz et d’électricité, la sécurité incendie, la stabilité de l’habitation, l’alimentation en eau, etc. 

En outre, les logements étudiants font encore l’objet de règles spécifiques. Une superficie minimum est exigée: au moins 12 m² pour une seule personne, et 18 m² minimum pour deux personnes. 

La ville ou la commune peut également imposer d’autres normes de sécurité et de qualité. 

Les propriétaires peuvent demander à la Région un label Logement étudiant. Pour l’obtenir, il leur suffit de compléter un formulaire et d’y joindre quelques documents (une déclaration sur l’honneur assurant que le kot répond aux critères régionaux, le contrat de bail étudiant et le certificat de performance énergétique). Le label vous permet également de faire appel à des médiateurs agréés en cas de litige locatif. Sa durée de validité est de 5 ans et il est renouvelable. Les locataires peuvent vérifier sur mykot.be si leur kot a obtenu ce label. 

La garantie locative

Le propriétaire peut réclamer une garantie locative. Si c’est le cas, cela doit être mentionné dans le contrat. Mais cette garantie n’est pas obligatoire.

Il n’y a pas de règles légales pour la garantie locative tant que l’étudiant n’établit pas sa résidence principale dans son kot. 

Mais, s’il s’y fait effectivement domicilier, ce sont les mêmes règles que pour un logement ordinaire qui s’appliquent. Selon le cas, la garantie est de deux ou trois mois de loyer. 

Le contrat de bail

Le contrat de bail étudiant doit être écrit. Avec un exemplaire pour chacune des parties, signé par chacun et précisant le nombre de documents originaux. 

On trouve facilement des modèles de document auprès des universités, des hautes écoles, des villes estudiantines et des Régions. 

Il y a différentes mentions obligatoires: 

• l’identité complète du propriétaire et du locataire;
• la date de début du bail;
• la désignation de tous les locaux couverts par le bail;
• le montant du loyer;
• la façon de régler les frais et les charges;
• la présence ou non de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité;
• la mention expresse que chacune des parties est d’accord avec l’application des règles régissant le bail étudiant. Dès lors, le propriétaire a avantage à réclamer la preuve du statut d’étudiant de son locataire. Si ce dernier ne la fournit pas dans les deux mois suivant son entrée dans le kot, le bail sera considéré comme un bail ordinaire. 

Il est recommandé au propriétaire d’obliger son locataire à souscrire une assurance incendie et à en apporter la preuve.

Un état des lieux détaillé est obligatoire au début de la location. Il doit être établi quand l’immeuble n’est pas encore habité ou pendant le premier mois de la location, et il doit être dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants. Les frais éventuels peuvent être partagés. Un nouvel état des lieux n’est pas requis à la fin du bail. En l’absence d’état des lieux, le propriétaire ne pourra pas imputer au locataire la responsabilité des dommages éventuels en fin de bail, sauf si le propriétaire peut prouver que c’est lui qui a causé les dommages.

Les loyers peuvent être indexés selon les règles pour un bail ordinaire. 

Le propriétaire est tenu de faire enregistrer le bail, accompagné de l’état des lieux, dans les deux mois suivant la signature, auprès du Bureau de l’enregistrement ou sur l’application en ligne MyRENT. C’est gratuit si les délais sont respectés. 

La durée du contrat

Le contrat de bail étudiant est normalement conclu pour 12 mois. 

Il est automatiquement prolongé aux mêmes conditions, pour autant que le propriétaire ne s’y oppose pas. 

On peut conclure un bail de moins de 12 mois mais, s’il est prolongé, il sera alors considéré comme un contrat de 12 mois à partir du début.  

Un bail conclu au départ pour plus de 12 mois n’est pas un bail étudiant, mais un bail ordinaire.

La fin du bail

Le locataire n’a rien à faire s’il veut quitter son kot à l’échéance du bail. Pour éviter toute insécurité à ce propos, le propriétaire a donc intérêt à s’informer de ses projets. 
Si le propriétaire veut mettre lui-même fin au bail à l’échéance prévue, il doit le résilier au moins trois mois avant cette date, de préférence par recommandé. La résiliation ne prend cours que le premier jour du mois suivant celui de la résiliation. 

Le propriétaire n’a normalement pas la possibilité de mettre fin anticipativement au bail. Sauf si l’étudiant ne respecte pas le contrat, par exemple en ne payant pas ses loyers. Dans ce cas, le propriétaire doit lui adresser une mise en demeure par recommandé. S’il n’obtient pas de réaction, il peut demander au juge de paix de résilier le contrat. 

De son côté, l’étudiant a bel et bien la possibilité de mettre fin anticipativement au bail.

Il peut le faire dans deux cas:

• Jusqu’à un mois avant qu’il prenne possession des lieux, à condition qu’il puisse justifier cette décision (par exemple, un échec à l’examen d’entrée), et qu’il paie un mois de loyer à titre de dédommagement. 
• Si le bail a une durée supérieure à trois mois, il peut résilier le contrat avec un préavis de deux mois.

Le propriétaire est libre d’accepter également une résiliation anticipée dans d’autres circonstances. Pour éviter tout litige, il a avantage à mettre cela par écrit.

Les frais d’entretien et de réparations

Les règles en matière d’entretien et de réparations sont les mêmes pour un bail étudiant que pour un bail ordinaire, sauf si le propriétaire limite ou exclut dans le contrat l’obligation de remise en état par l’étudiant. Il ne peut en aucun cas alourdir cette obligation.

En quelques lignes:

• L’étudiant doit entretenir et nettoyer son kot.
• Les réparations sont à la charge du propriétaire, sauf les petites réparations (éliminer les dépôts calcaires dans la cuisine et la salle de bain, éviter le bouchage des toilettes …), les réparations rendues nécessaires par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien par le locataire, ou les réparations rendues nécessaires parce que le locataire a omis de signaler un problème.

Sous-location

L’étudiant qui sous-loue son kot le loue en totalité ou partiellement à quelqu’un d’autre, tout en restant responsable à l’égard du propriétaire du paiement des loyers et de toutes les obligations découlant du contrat de bail. 

Normalement, un étudiant ne peut sous-louer le kot qu’avec l’accord écrit préalable de son propriétaire. Mais il y a une grande exception à cette règle: s’il participe à un programme d’échange d’étudiants comme Erasmus ou s’il va effectuer un stage dans une autre ville. Le propriétaire ne peut dans ce cas s’y opposer que pour des raisons fondées, par exemple parce que le sous-locataire n’a pas les moyens de payer le loyer. 

Ce que doit contenir le contrat de bail étudiant

Pour pouvoir appliquer les règles d’un bail étudiant et conclure un tel bail, il faut que le locataire soit un "étudiant", c’est-à-dire une personne inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur. 

Peu importe où l’étudiant a établi sa résidence principale.

Mais, même si le locataire est étudiant, il n’est pas obligatoire d’appliquer la réglementation sur le bail étudiant. Il faut pour cela que les deux parties soient expressément d’accord.

Le propriétaire peut donc parfaitement louer selon un autre système à une personne encore aux études, mais d’autres règles sont alors d’application, notamment pour la durée et la résiliation. 

Un bail étudiant n’est pas possible non plus quand des étudiants concluent un contrat de colocation.

Le kot lui-même

La chambre d’étudiant doit répondre aux mêmes normes minimales de qualité que celles fixées pour un logement ordinaire par la législation régionale. Ces règles concernent essentiellement les sanitaires, la ventilation et l’aération, la capacité et la sécurité des installations de gaz et d’électricité, la sécurité incendie, la stabilité de l’habitation, l’alimentation en eau, etc. 

En outre, les logements étudiants font l’objet de règles spécifiques. 

Après contrôle par la Région wallonne, les logements collectifs pour étudiants et les kots individuels de moins de 28 m2 peuvent obtenir un permis officiel de mise en location s’ils répondent aux normes minimales de qualité. 

La garantie locative

Le propriétaire peut réclamer une garantie locative. Si c’est le cas, cela doit être mentionné dans le contrat. Mais cette garantie n’est pas obligatoire.
Il n’y a pas de règles légales pour la garantie locative tant que l’étudiant n’établit pas sa résidence principale dans son kot. 

Mais, s’il s’y fait effectivement domicilier, ce sont les mêmes règles que pour un logement ordinaire qui s’appliquent. C’est donc au locataire de décider comment il constitue la garantie. Il peut opter pour un compte bancaire individualisé à son nom (dans ce cas, le montant de la garantie ne peut excéder 2 mois de loyer) ou pour une garantie bancaire (n’excédant pas 3 mois de loyer). Mais le propriétaire peut aussi se contenter d’une forme de garantie non réglementée, comme une caution apportée par les parents. 

Le contrat de bail

Le contrat de bail étudiant doit être écrit. Avec un exemplaire pour chacune des parties, signé par chacun et précisant le nombre de documents originaux. 
On trouve facilement des modèles de document auprès des universités, des hautes écoles, des villes estudiantines et des Régions. 

Il y a différentes mentions obligatoires: 

• l’identité complète du propriétaire et du locataire;
• le type de contrat de bail (résidence principale ou non);
• la date de début du bail;
• la durée exacte du bail;
• la désignation de tous les locaux couverts par le bail;
• le montant du loyer;
• la façon de régler les frais et les charges;
• la présence ou non de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité;
• la date du dernier PEB et son score;
• la mention expresse que les deux parties acceptent les règles du bail étudiant. Le propriétaire a avantage à réclamer une preuve du statut étudiant. Si le locataire ne fournit pas ce document dans les trois mois de son entrée dans les lieux, le contrat sera considéré comme un bail ordinaire. L’étudiant peut toutefois demander un délai supplémentaire de trois mois.

 Le propriétaire a avantage à obliger son locataire à souscrire une assurance incendie et à en apporter la preuve.

Un état des lieux détaillé est obligatoire au début de la location. Il doit être établi quand l’immeuble n’est pas encore habité ou pendant le premier mois de la location, et il doit être dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants. Les frais éventuels peuvent être partagés. Un nouvel état des lieux à la fin du bail n’est pas requis. En l’absence d’état des lieux, le propriétaire ne pourra pas imputer au locataire la responsabilité des dommages éventuels en fin de bail, sauf si le propriétaire peut prouver que c’est le locataire qui a causé les dommages.

Le loyer peut être indexé selon les règles pour les baux ordinaires.

Le propriétaire est tenu de faire enregistrer le bail, accompagné de l’état des lieux, dans les deux mois suivant la signature, auprès du Bureau de l’enregistrement ou sur l’application en ligne MyRENT. C’est gratuit s’il respecte les délais. 

La durée du contrat

Le contrat de bail étudiant est normalement conclu pour 12 mois. Il est automatiquement prolongé aux mêmes conditions, pour autant que le propriétaire ne s’y oppose pas. 

On peut conclure un bail de moins de 12 mois mais, s’il est prolongé, c’est alors pour 12 mois à partir de la date de début. 

Un bail conclu au départ pour plus de 12 mois n’est pas un bail étudiant, mais un bail ordinaire.

La fin du bail

Le bail ne se termine à la fin du contrat que si celui-ci a été résilié par le propriétaire ou par le locataire dans les délais, c’est-à-dire au plus tard un mois avant l’échéance, de préférence par recommandé. La résiliation ne prend cours que le premier jour du mois suivant celui de la résiliation. 

Le propriétaire n’a normalement pas la possibilité de mettre fin anticipativement au bail. Sauf si l’étudiant ne respecte pas le contrat, par exemple en ne payant pas ses loyers. Dans ce cas, le propriétaire doit lui adresser une mise en demeure par recommandé. S’il n’obtient pas de réaction, il peut demander au juge de paix de résilier le contrat. 

De son côté, l’étudiant a bel et bien la possibilité de mettre fin anticipativement au bail. Il peut le faire à tout moment jusqu’au 15 mars. Après cette date, il ne peut le faire qu’en cas de décès d’un de ses parents ou de la personne qui assure son entretien. La résiliation doit être signifiée avec un préavis de deux mois. Normalement, l’étudiant est redevable dans ce cas d’un dédommagement équivalant à trois mois de loyer, sauf dans les trois cas suivants:

• s’il peut prouver que son inscription était irrecevable, qu’elle a été refusée, ou qu’il a interrompu ses études; 
• s’il a transféré le bail, avec l’accord écrit du propriétaire, à un autre locataire. Le propriétaire ne peut refuser cela que pour des raisons valables, par exemple l’impossibilité pour le nouveau locataire de payer le loyer; 
• en cas de décès d’un des parents de l’étudiant, ou de la personne qui assure son entretien.

Le propriétaire est libre d’accepter également une résiliation anticipée dans d’autres circonstances. Pour éviter tout litige, mieux vaut mettre cela par écrit.

Les frais d’entretien et de réparations

Les règles en matière d’entretien et de réparations sont les mêmes pour un bail étudiant que pour un bail ordinaire, sauf si le propriétaire limite ou exclut dans le contrat l’obligation de remise en état par l’étudiant. Il ne peut en aucun cas alourdir cette obligation.

En quelques lignes:

• L’étudiant doit assurer l’entretien et le nettoyage de son kot.
• Les réparations sont à la charge du propriétaire, sauf les petites réparations (éliminer les dépôts calcaires dans la cuisine et la salle de bain, éviter le bouchage des toilettes …), les réparations rendues nécessaires par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien par le locataire ou les réparations rendues nécessaires parce que le locataire a omis de signaler un problème.

Sous-location

L’étudiant qui sous-loue son kot le loue en totalité ou partiellement à quelqu’un d’autre, tout en restant responsable à l’égard du propriétaire du paiement des loyers et de toutes les obligations découlant du contrat de bail. 

Normalement, un étudiant ne peut sous-louer le kot que s’il dispose de l’accord écrit préalable du propriétaire. Mais il y a une grande exception à cette règle: s’il participe à un programme d’échange d’étudiants comme Erasmus ou s’il va effectuer un stage dans une autre ville, à condition qu’il aille étudier ailleurs pendant plus d’un mois. Il doit faire part de ses projets et les attester par lettre recommandée, et le sous-locataire doit lui-même être étudiant. Le propriétaire peut refuser, endéans deux mois, et son silence vaut acceptation.