Résilier un contrat de bail de location

Habitation par vous-même ou des parents

Le propriétaire peut demander à son locataire de quitter les lieux avant la fin du contrat si c’est lui-même ou des parents qui vont occuper l’immeuble. 

Les règles peuvent varier selon le lien de parenté. Il ne doit pas nécessairement s’agir d’un membre de votre propre famille. Ce peut être un parent de votre conjoint(e) ou de votre cohabitant(e) légal(e).

Au moment de résilier le bail, il est important de préciser l’identité de la personne qui occupera le logement loué et son lien de parenté. 
Vous-même ou le parent pour qui vous avez résilié le contrat de bail doit occuper le logement endéans l’année suivant la fin du délai de préavis et doit y résider pendant au moins deux années consécutives. 

Le locataire a le droit de vérifier cela. Si ces conditions ne sont pas respectées, il peut vous réclamer une indemnité correspondant à 18 mois de loyer, sauf si vous pouvez invoquer une “circonstance exceptionnelle”, c’est-à-dire un élément indépendant de votre volonté qui n’était pas prévisible au moment du préavis.

Gros travaux

Le propriétaire peut invoquer l’argument d’une importante rénovation pour mettre fin anticipativement au contrat de bail. 

Les travaux doivent affecter la partie de la maison occupée par le locataire. Les travaux qui ne rendent pas le logement inhabitable n’entrent donc pas en ligne de compte et n’autorisent pas la résiliation anticipée : travaux à la façade, au grenier, au jardin … 

L’investissement doit être important. Normalement, le coût des travaux doit dépasser trois ans de loyer. Pour un bâtiment comptant plusieurs logements que vous voulez tous rénover, deux ans des loyers cumulés de tous les logements suffisent. 

Vous devrez pouvoir présenter au locataire une série de documents probants, comme un devis détaillé ou une description des travaux avec estimation des coûts ou un contrat d’entreprise. Les travaux doivent commencer dans les six mois et être achevés endéans les 24 mois suivant la fin du délai de préavis. 

Le locataire pourra vous réclamer ultérieurement les documents établissant que les travaux prévus ont été effectués selon les conditions requises (factures, photos …). S’il apparaît que ces conditions n’ont pas été respectées, il a droit à un dédommagement correspondant à 18 mois de loyer, sauf si vous pouvez prouver qu’il s’agissait de circonstances exceptionnelles. 

Quelques conseils sur la meilleure manière de gérer une résiliation : 

• Adressez votre lettre de résiliation par recommandé.
• Précisez clairement quel contrat vous résiliez et à quelle date le bail se termine. Si vous ne pouvez résilier avant la date prévue que pour une raison spécifique, précisez la raison que vous invoquez.
• Envoyez la lettre dans les temps. Le début du délai de préavis varie : 

– si vous pouvez résilier le bail à n’importe quel moment, le délai de préavis commence à courir à partir du premier jour du mois suivant celui pendant lequel vous avez donné le préavis. Donc, si vous êtes le locataire et que vous avez un contrat de 9 ans dont vous envoyez la lettre de préavis en septembre, le préavis commencera le 1er octobre ; 
– si le préavis ne peut être donné qu’à un moment spécifique, le délai de préavis commence à courir à partir de la date à laquelle il a été reçu par la partie adverse. Donc, si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez résilier un contrat de 9 ans à la fin de la sixième année, votre locataire doit partir du principe que le délai de préavis commence au moment où il lit la lettre.

Nous disposons de modèles de lettres pour la résiliation d’un contrat de bail : 

• un modèle de lettre de résiliation par le locataire d’un contrat de bail de 9 ans
•  un modèle de lettre de résiliation par le locataire d’un contrat de bail de courte durée

Dans la Région de Bruxelles Capitale, le bail se termine automatiquement s’il s’agit d’un contrat de moins de 6 mois. Ni le propriétaire ni le locataire ne doivent donner un préavis, et le locataire doit quitter les lieux ou conclure un nouveau contrat avec le propriétaire.

Dans tous les autres cas, c’est la même réglementation qui s’applique dans les trois Régions du pays : 

1. Si rien ne doit changer, c-à-d si le locataire souhaite continuer à habiter et si le propriétaire est d’accord, le contrat se poursuit tout simplement : 

• un contrat de 9 ans est automatiquement prolongé de 3 ans ;
• un contrat de courte durée (donc, pour 3 ans maximum) est automatiquement converti en contrat de 9 ans, et ce à partir de la date de début. 

2. Si vous êtes locataire et si vous ne vous ne souhaitez pas continuer à habiter, vous devez nécessairement agir, quel que soit le type de contrat. Vous devez résilier le bail trois mois au plus tard avant l’échéance. 

3. De même, si vous êtes propriétaire et si vous ne souhaitez pas voir le locataire rester dans les lieux, vous devez nécessairement agir, quel que soit le type de contrat de bail. Vous devez résilier le bail :

• six mois au plus tard avant l’échéance pour un contrat de 9 ans ;
•  trois mois au plus tard avant l’échéance pour un contrat de courte durée