Bolha imobiliária: saiba se deve comprar casa
Há 6 anos - 13 de abril de 2018Quem está à procura de comprar casa em Lisboa e consulta os anúncios dos sites imobiliários encontra, neste momento, uma grande discrepância de preços. De acordo com o INE, o preço por metro quadrado na freguesia da Estrela, por exemplo, é de 2750 euros. Mas nos anúncios que consultámos vimos preços por metro quadrado de 9701 euros... será especulação imobiliária? Se o economista Adam Smith fosse vivo responderia: é a lei da oferta e da procura.
Porque sobem os preços das casas
É inegável, vivemos um excesso de procura interna motivada, sobretudo pela descida das taxas de juro do crédito à habitação e pela baixa remuneração dos depósitos a prazo e de outros produtos financeiros de capital garantido.
O que define uma bolha imobiliária
Desde que rebentou a crise que não se vendiam tantas casas. Segundo o relatório de outubro do Banco de Portugal, as quebras registadas, entre 2008 e 2013, “já foram revertidas”. Em 2017, transacionaram-se à volta de 150 mil imóveis. Mais 18% do que em 2016.
Bolha pode rebentar com subida das taxas de juro
Vamos por partes. A prestação do crédito à habitação não deve, em condições ideais, exceder 35% do rendimento disponível. Ou seja, se ganha 1000 euros por mês, o que paga ao banco não deve ultrapassar 350 euros.
Avaliação abaixo do preço das casas
Outro indicador importante para analisar se há bolha imobiliária é a avaliação que os bancos fazem aos imóveis e que serve de referência ao INE para calcular o valor médio do metro quadrado no País.
Da análise que fizemos para os 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa, concluímos que o preço médio dos imóveis anunciados num site da especialidade é 35% superior ao valor médio de avaliação bancária, para a tipologia T2, e 30% para a tipologia T3.
Se algo correr mal, o mercado ou os bancos serão afetados por uma descida dos preços. No relatório de dezembro, o Banco de Portugal alertava para isso mesmo: “Os desenvolvimentos dos preços no mercado imobiliário podem acarretar riscos para a estabilidade financeira. (...) A exposição ao mercado imobiliário tem sido identificada como uma das vulnerabilidades do setor bancário português”. Cientes disso, os bancos têm vindo a apertar os critérios na concessão de crédito à habitação e a reduzir os níveis de crédito malparado. Uma medida que tem contribuído para que a bolha não encha muito.
Mercado imobiliário pouco transparente
A avaliação predial do imóvel deveria servir de indicador para o preço de venda. É o que acontece com o IMI. Contudo, o que se paga pelos imóveis é sempre mais do que o valor inscrito no registo predial ou mesmo da avaliação feita por avaliadores certificados.
Isto é particularmente relevante se tivermos em conta que 43% dos imóveis é adquirida sem recurso ao crédito, não obrigando a uma avaliação certificada. Ou seja, o critério para fixar o preço das casas resulta apenas de uma mera análise comparativa de mercado. A prova disso é o teste prático que realizámos em maio do ano passado: um T2 em Benfica foi avaliado por diferentes mediadores imobiliários com uma diferença de 35% entre o valor máximo e o mínimo.
A euforia dos estrangeiros
Outro fator importante que não controlamos e que pode contribuir para uma bolha imobiliária é a eventual redução da procura externa. Grande parte da subida do preço dos imóveis, principalmente em Lisboa e no Porto, é justificada pela presença de estrangeiros, que compram sem recorrer a crédito.
As tipologias T2 e T3 são as mais procuradas, e Lisboa, Porto e Algarve continuam a encabeçar as preferências dos investidores internacionais.
Comprar ou arrendar casa?
A situação atual reveste, no entanto, contornos diferentes da crise de 2008. Por um lado, mais de 40% dos imóveis são adquiridos sem recurso ao crédito. Por outro, há uma tendência clara para reaproveitar o património já existente em detrimento de construções novas.
Se o seu objetivo é comprar para arrendar também não é boa altura de investir. O já conhecido rácio que mede a rentabilidade deste investimento (price to rent ratio) é superior à barreira máxima que recomendamos para comprar: 15.
Em suma, se não tiver nenhum motivo extraordinário para comprar, não entre em loucuras. Arrende e aguarde por melhores dias.
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