Covid-19: como a pandemia afeta o mercado imobiliário?

De uma forma inesperada, o setor imobiliário, a par de outros, viu-se afetado por um fator que ninguém fazia prever: a pandemia de Covid-19. Ainda há 3 semanas os principais agentes estavam crentes de que o mercado iria continuar a crescer. De facto, é possível fazer algumas previsões com base em fatores macro e micro económicos mas cenários destes não entram nas equações dos analistas. 

Para o setor imobiliário nacional, do ponto de vista do investimento, o que significa esta crise? 

Podemos afirmar que existem 2 momentos:

• Em primeiro lugar, significa uma queda imediata na procura por parte de potenciais compradores pelo risco natural inerente à operação (visitas, registos, obras, contratos) da compra de uma casa. 

Segundo, com menos turistas, nacionais e estrangeiros, o mercado sofre no imediato por um lado pela queda da taxa de ocupação de imóveis dedicados ao alojamento local, o que provoca uma queda abrupta na rentabilidade do investimento.

Terceiro, leva a uma estagnação, ou até possível contração, do número de licenciamentos e de construções.

• O segundo momento acontecerá daqui a poucos meses se esta situação se prolongar. É percetível que esta crise terá um impacto no plano do emprego, o que levará a eventuais problemas de pagamento de rendas e de créditos hipotecários.

Depois, teremos inevitavelmente uma desvalorização considerável dos preços de mercado. Por um lado, pela menor liquidez existente e receios redobrados inerente a qualquer investimento. Por outro lado, os imóveis dedicados ao alojamento local, que por motivos fiscais já estavam a converter-se ao arrendamento tradicional, irão ainda mais “inundar” o mercado de arrendamento tradicional e o mercado de venda. 

Finalmente, apesar do clima de baixas taxas de juro que agora se prolongará por mais anos do que o previsto no início de 2020, esta situação também poderá trazer desequilíbrios para os balanços dos bancos que estavam a suportar operações com os preços em alta. 

O que se passou no mercado nas últimas semanas?

Como o mercado de arrendamento é sempre reativo ao que se passa no mercado de compra e venda, nesta primeira fase vale a pena analisar apenas este último. Para realizar esta análise, consultámos a plataforma Casafari e verificámos a evolução dos preços, dos imóveis disponíveis nas freguesias de Lisboa nas 3 últimas semanas.

Apesar do setor imobiliário se poder assemelhar a um comboio que não pára de repente, quisemos analisar um primeiro impacto na variação dos preços e na quantidade de imóveis disponíveis no mercado para venda.

Para já, da informação que existe no mercado para o Concelho de Lisboa, as conclusões não são taxativas e podem até ser resultado da própria tração que já existia. 
No entanto, entre a primeira e a terceira semana, em 11 das 24 freguesias os preços por metro quadrado caíram. Esta variação foi entre -0,1% para as freguesias de Olivais, Lumiar e Alcântara e -1,2% e -1,9% para a freguesia das Avenidas Novas e Santa Clara respetivamente. Destas 11 freguesias, o número de imóveis disponível para venda aumentou entre 3% e 9%. As freguesias onde a oferta aumentou mais foi em Alcântara (6%) e Santa Clara (9%). 

Valores de venda médios, em euros, por metro quadrado para as freguesias em Lisboa na semana de 15 a 21 de março

Fonte. Casafari

Se há uns meses já tínhamos analisado os principais indicadores do mercado imobiliário e a nossa recomendação era de prudência, agora por razões diferentes reforçamos o nosso conselho até tendo em conta as perspetivas de curto-médio prazo. Ou seja, pondere muito bem uma possível compra de casa. O futuro, como tentamos sempre passar a mensagem, depende de vários fatores.

Neste momento, um desses fatores que ninguém controla, é o tempo que esta pandemia irá demorar, o outro é o fator de sucesso. Se em Portugal o índice de infetados e de mortalidade for reduzido por comparação a outras geografias, Portugal poderá continuar a ser visto como um país com várias vantagens para investir.

Relativamente aos fundos imobiliários abertos, outra forma de investimento no setor imobiliário nacional, optámos por alterar o conselho de compra para manter dos fundos Imopoupança e do fundo CA Património Crescente.

Ainda que estes fundos não sofram um impacto imediato devido à duração dos contratos de arrendamento existentes, por um lado, devido à periodicidade da avaliação dos imóveis em carteira, por outro, e finalmente, à janela de resgate por parte dos investidores, em breve analisaremos em mais detalhe a informação financeira desta categoria de produtos.