Os preços das casas vão continuar a subir?
Há 3 anos - 9 de junho de 2021
De uma forma geral, o preço das casas subiu no último ano, com Lisboa e Porto a terem os crescimentos mais moderados.
Numa perspetiva nacional os preços das casas ainda estão a subir. Mas, tal como já alertámos várias vezes, é preciso saber analisar as entrelinhas de tudo o que lemos... ou seja, é importante procurar informação concreta e com características comparáveis do local (município ou freguesia) onde pretende comprar casa.
De acordo com o gráfico que mostra a evolução do valor mediano de avaliação bancária por metro quadrado publicado pelo Instituto Nacional de Estatística desde 2011, este valor cresce desde 2014. Contudo, num cenário de menor dimensão (município) vemos que este indicador oficial mostra um pouco mais de volatilidade e, sobretudo, não é um espelho deste mesmo comportamento nacional, como por exemplo em Lisboa no último ano e conforme analisámos recentemente num artigo sobre os preços das casas e a pandemia.
Valor mediano de avaliação bancária (euros / m2)
Fonte: INE
Se for um investidor, numa perspetiva muito macro, qualquer uma das linhas do gráfico acima poderá deixá-lo com um sorriso mais ou menos aberto. Continuemos então nas aparentes “boas notícias”que irão pressionar o mercado na subida de preços.
Em teoria, o crescimento do país (medido pelo PIB) está positivamente correlacionado com o aumento de preços do setor imobiliário. Quer isto dizer que, numa perspetiva de crescimento do PIB, espera-se que os preços das casas também cresçam. Depois da recessão de 7% verificada o ano passado, a perspetiva é efetivamente de uma variação positiva do PIB. Contudo, tenha em conta as previsões para os próximos anos. Para 2021 e 2022, é esperada aproximadamente, uma variação de 4 e 5%.
Relativamente ao mercado de trabalho, está previsto que o nível de desemprego se mantenha na casa dos 7%. Para este indicador, que tem um peso na subsistência da procura, irão certamente contribuir os estímulos ao emprego inseridos no Plano de Recuperação e Resiliência.
Por outro lado, prevê-se que, com a recuperação do turismo (e possivelmente mantendo a mesma tendência de um turismo pré-covid, ou seja, mais alternativo e menos de massas), a pressão para a subida dos preços regresse.
Do lado da oferta, temos ainda o chavão da inelasticidade, que significa a lenta capacidade de resposta na geração de oferta de imóveis perante a procura. A verdade é que, observando os números do INE quanto ao número de fogos e edifícios licenciados, a tendência dos números não é precisa.
Nos últimos 24 meses (março 2019 a março 2021) existiram 15 e 12 meses de variação mensal negativa respetivamente. Ainda do lado da oferta é preciso ter em conta o aumento do custo da construção que tem necessariamente impacto no valor final. De acordo com os últimos dados do INE, o preço dos materiais e o custo da mão de obra apresentaram, respetivamente, variações de 3,3% e de 7,6% face ao período homólogo.
Finalmente a permanência das baixas taxas de juro. Certamente, e embora já sem tanta certeza quanto à duração da continuidade do cenário de taxas extremamente reduzidas, estas continuarão a aliciar as pessoas para a aquisição de imóvel aumentando a procura.
Como variaram os preços de mercado no último ano?
Antes de passar às previsões vamos aos indicadores de mercado numa perspetiva mais micro, ou seja por cidade e tipologia. Qual foi a variação dos preços médios de mercado no último ano para as diferentes tipologias?
O que podemos observar é que, de uma forma geral, o preço de mercado (asking price) subiu no último ano com Lisboa e Porto naturalmente a terem os crescimentos mais moderados. Existem situações pontuais em que a variação dos preços foi negativa como é o caso de Loures, por exemplo, mas a tendência é de crescimento.
Relativamente aos valores médios de arrendamento, o cenário no último ano foi o inverso. Como já tínhamos observado em análises anteriores o valor de arrendamento foi o que mais sofreu após o inicio da pandemia. Necessariamente, se entrarmos no detalhe das freguesias podemos perceber outro tipo de variações. Para isso sugerimos que acompanhe a nossa ferramenta “Comprar Casa” que é atualizada de forma regular. Associado a cada freguesia encontrará o conselho sobre o investimento num imóvel naquela freguesia numa perspetiva de longo prazo.
Resiliência ou miopia?
- Um dos primeiros alertas é o capital médio em dívida nos contratos de crédito habitação. Os valores estão praticamente em níveis de 2011, altura em que fomos verdadeiramente atingidos pela crise do subprime. Este risco é espicaçado pelo valor (avaliação bancária) pelo qual os ativos estão a entrar nos balanços dos bancos e, sobretudo, tendo em conta que 90% dos bancos estão a emprestar com rácios de relação financiamento/garantia de 90%. Já o dissemos, a situação dos bancos não é igual à crise do subprime e as condições de mercado também não, nomeadamente no que diz respeito às taxas de juro praticadas no mercado. Mas o risco está presente.
Capital médio em dívida (euros)
- Outra preocupação, já o dissemos, continua a ser o facto de não ser exigida formação certificada sobre avaliação imobiliária aos principais agentes que definem os preços de mercado. Isto é particularmente relevante se tivermos em conta que cerca de metade dos imóveis é adquirida sem recurso ao crédito, não obrigando a qualquer avaliação certificada. Ou seja, o critério para fixar o preço das casas resulta apenas de uma mera análise comparativa de mercado, esquecendo outros métodos usados numa avaliação certificada (rendimento e construção). Por exemplo, e sem entrar em grande detalhe, se utilizássemos apenas o método do rendimento, e tendo em conta a evolução dos preços de arrendamento, faria sentido ver os preços de venda de mercado a comportarem-se de forma mais moderada do que o verificado.
- Voltando ao crescimento do PIB convém olhar mais além do que o prazo que mencionámos em cima. 2021 e 2022 são claramente anos de recuperação. Mas a previsão de crescimento do PIB feita pelo FMI para os anos seguintes baixa para 2,5% em 2023, 2,3% em 2024 e 2,8% em 2025. Num mundo cada vez mais impactado pela procura internacional não deixa de ser irrelevante olhar para este indicador a uma escala, por exemplo, europeia. Não querendo ser pessimista mas antes colocando todos os dados em cima da mesa, a média de crescimento do PIB dos 19 países europeus que incorporam a lista do FMI, é de 4,1% em 2022 mas passa para quase metade em 2025 (2,1%).
- Relativamente à construção. Se é verdade, como dissemos anteriormente, que com o aumento dos custos de construção, os preços de venda tendem a aumentar, teoricamente isto acontece apenas no curto prazo. No longo prazo, se os custos continuarem a aumentar a procura tenderá a reagir negativamente, ou seja, a contrair-se.
- Relacionado com a construção está necessariamente o número de licenciamentos. Apesar da tendência indefinida sobre o crescimento mensal no número de imóveis e fogos licenciados, podemos constatar um dado interessante utilizando estes indicadores. Se fizermos o rácio entre o número de fogos concluídos em construções novas para habitação familiar e o número de fogos licenciados para o mesmo fim verificamos que este rácio tem vindo a aumentar. Ou seja, não só a construção continua mas tem entregado mais ao mercado. Este rácio, no final de dezembro de 2019 era de 68% e está atualmente nos 71%.
- Sobre a contração da procura está também o indicador do rendimento disponível. O rácio price to income, que é o indicador que mede o valor das casas comparativamente ao rendimento das pessoas num determinado país permite perceber que, seguindo a tendência de crescimento, as dificuldades para comprar casa serão cada vez maiores. Os preços das casas têm subido mais do que os salários dos portugueses, o que não é nenhuma novidade.
- Correlacionado com o rendimento disponível está efetivamente a capacidade de pagamento de prestações. Assumindo que as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal serão cumpridas, no curto prazo teremos contratos com duração máxima de 30 anos. Assumindo que os filhos saem de casa dos pais aos 25 anos de idade, e na melhor das hipóteses estão a comprar casa aos 30, quer dizer que terão um contrato até aos 60 anos de idade. Ora, uma prestação mensal (apenas o crédito) associada a um T2 em Almada com um custo médio de 190 mil euros e um valor de entrada de 19 mil euros e uma taxa nominal de 2%, traduz-se em cerca de 660 euros mensais. Assumindo que o agregado é composto por 2 pessoas que têm um salário mensal de 1000 euros, só contabilizando o custo do crédito, sem seguros, sem condomínio, sem os encargos básicos associados (água, eletricidade) e ainda sem descendentes corresponde a uma taxa de esforço de 33%.
A situação do elevado preço dos imóveis, em grande parte justificada pela falta de oferta nos centros urbanos e elevada procura interna e externa nessas zonas, por motivos como o acesso a emprego, a serviços e outras acessibilidades, não é única do nosso país e não temos uma bola de cristal para definir prazos.
Na Proteste Investe, mantemos a nossa perspetiva de precaução para quem vai comprar casa para que não tome uma má decisão. Afinal, numa perspetiva de longo prazo seja para habitação própria ou permanente ninguém pretende comprar a sua casa cara de mais ou ver a sua casa valer menos 10% daqui a 1 ano sobretudo se estiver a pagar por isso.
Caso esteja a pensar em comprar um imóvel para arrendar consulte a nossa ferramenta “Comprar Casa” para ficar a saber qual o preço justo e quais os nossos conselhos por freguesia e tipologia.
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