Déclaration fiscale 2024 : Comment les logements sont-ils taxés ?

Quels sont les différents types de logements ?

• L’habitation où vous êtes domicilié.
• Une seconde résidence en Belgique.
• Le logement que vous mettez en location (meublé ou non-meublé).
• Une propriété à l’étranger.

En fonction du type de logement que vous possédez, vous serez taxés de façon différente sur votre déclaration d’impôts.

Quels sont les différents revenus liés au logement ?

Le revenu cadastral

Le revenu cadastral d’un bien est le revenu immobilier que le fisc lui a attribué. Vous ne devez pas déclarer celui du logement où vous êtes domicilié, mais bien celui de vos autres biens immobiliers. 

Le revenu cadastral correspond à la valeur locative du bien en 1975, mais ce montant est fortement gonflé pour le calcul de l’impôt. Le fisc le multiplie par un coefficient résultant d’une part de l’indexation annuelle et d’autre part d’une augmentation de 40% (pour les revenus de 2023 : 2,9281 ).

Les revenus locatifs d’un logement non-meublé

Quand vous mettez un logement en location, vous devez parfois en déclarer, outre le revenu cadastral, les revenus locatifs. 

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas le cas pour une location à un particulier qui occupe le bâtiment à des fins privées. Le loyer n’intervient que si vous louez le bâtiment à une entreprise ou à un professionnel, si le locataire l’utilise à des fins professionnelles ou si vous louez le logement meublé. 

Les revenus locatifs d’un logement meublé

Par location d’un bien meublé, nous envisageons par exemple la location via une plateforme spécialisée comme Airbnb ou la location d’une chambre d'étudiant. Auquel cas vous êtes imposé non seulement sur un revenu immobilier, mais aussi sur le “revenu mobilier” résultant de la location des meubles. 

Les revenus divers liés à un service complémentaire à la location

Dans le cas d’une location meublée, il existe même un troisième type de revenus, quand on fournit également un service, comme le petit-déjeuner ou le nettoyage. Pour le fisc, il s’agit de "revenus divers".

Comment déclarer l’habitation où vous êtes domicilié ?

Les règles varient selon l’usage qui est fait du logement. Nous allons passer en revue les différents cas qui peuvent se présenter.

1. Utilisation du logement uniquement à des fins privées

Quel revenu devez-vous déclarer ?

Si vous ne l’utilisez qu’à des fins privées, vous ne devez rien déclaré.

Néanmoins, très exceptionnellement, vous avez des avantages à déclarer le revenu cadastral de ce bâtiment au cadre IX, avec votre emprunt hypothécaire. 

En effet, si vous avez un ancien crédit en cours pour lequel vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal autrement que par le bonus logement ou le chèque habitat wallon, le fisc a besoin du revenu cadastral pour calculer l’avantage fiscal des intérêts de l’emprunt. 

2. Utilisation de l’habitation en partie pour votre profession

Quel revenu devez-vous déclarer?

Si vous l’utilisez au moins en partie pour votre profession, vous devez déclarer la partie du revenu cadastral correspondant à cet usage professionnel, au cadre III, n°105. 

Quel est le montant imposable ?

Le montant imposable est zéro.

3. Location d’une partie de votre domicile

Quel revenu devez-vous déclarer ?

Si vous en louez une partie ou si une personne étrangère à votre famille s’y domicilie ou si une partie est agréée comme partie soins par le gouvernement flamand (habitat kangourou par exemple), vous devez déclarer la partie du revenu cadastral correspondant à cette partie du bâtiment, au cadre III, n°106.

Bon à savoir : Si vous mettez votre propre habitation en location faute de pouvoir l’occuper vous-même pour des raisons sociales ou professionnelles, par exemple parce que vous logez chez un parent qui a besoin de soins ou parce que vous louez un appartement plus proche de votre travail, vous ne devez normalement rien déclarer en vertu d’une "tolérance administrative", et vous n’êtes donc pas taxé sur cette habitation. 

Quel est le montant imposable ?

Le montant imposable : ce montant × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l’année de revenus 2023. 

Quel est le taux d’imposition ?

Votre taux marginal d’imposition est le taux d’imposition applicable à votre tranche de revenus la plus haute.

Comment déclarer une seconde résidence située Belgique ?

Quel revenu devez-vous déclarer ?

Vous devez déclarer le revenu cadastral, au cadre III n° 106.

Quel est le montant imposable ?

Le montant imposable : ce montant x un coefficient, qui est de 2,9281 pour l’année de revenus 2023.

Quel est le taux d’imposition ?

Votre taux marginal d’imposition est le taux d’imposition applicable à votre tranche de revenus la plus haute.

Comment déclarer un logement non-meublé mis en location ?

1. Le locataire est un particulier louant à des fins privées

Quel revenu devez-vous déclarer ?

Quel est le montant imposable ?

Le montant imposable : ce montant x un coefficient, qui est de 2,9281 pour l’année de revenus 2023.

Quel est le taux d’imposition ?

Votre taux marginal d’imposition est le taux d’imposition applicable à votre tranche de revenus la plus haute.

2. Le locataire est un particulier qui utilise le bien (en partie) à des fins professionnelles avec contrat de bail enregistré gratuitement car il s'agit d'une résidence privée

Quel revenu devez-vous déclarer ?

Si le bail d'une simple résidence privée est enregistré gratuitement, le locataire ne peut pas comptabiliser le loyer comme une dépense professionnelle. Le propriétaire sera taxé comme location à un particulier à des fins privées (voir ci-dessus).Vous devez déclarer le revenu cadastral, au cadre III n° 106.

Quel est le montant imposable ?

Le montant imposable : ce montant x un coefficient, qui est de 2,9281 pour l’année de revenus 2023.

Quel est le taux d’imposition ?

Votre taux marginal d’imposition est le taux d’imposition applicable à votre tranche de revenus la plus haute.

3. Le locataire est un particulier qui peut percevoir un loyer à titre de frais professionnels

Cette hypothèse n'est possible que s'il n'y a pas de bail enregistré gratuitement pour une simple résidence privée. 

Dans ce cas, le locataire qui souhaite verser une partie du loyer à titre de frais professionnels est tenu de l'indiquer dans la case XIII de sa déclaration et d'ajouter une pièce jointe (avec les informations relatives au loyer) à sa déclaration. 

1. Quel revenu devez-vous déclarer si le montant du loyer est clairement divisé en parties privée et professionnelle ?

• La partie privée du revenu cadastral, dans la case III au n° 106.
• La partie professionnelle du revenu cadastral, à la case III au n° 109.
• La partie professionnelle du loyer brut, au cadre III au n° 110. Le "loyer brut" est le montant du loyer que vous avez perçu, augmenté des charges locatives que le locataire a éventuellement payées chez vous (par exemple, le précompte immobilier) et diminué des charges que vous avez éventuellement payées chez le locataire (par exemple, les factures de gaz et d'électricité). Si l'un de ces frais consiste en une dépense unique, vous devez répartir le montant sur toute la durée du bail. 

Quel est le montant imposable ?

• Pour la partie privée : le montant indiqué × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l'année de revenus 2023.
• Pour la partie professionnelle : le plus élevé des deux montants suivants.
• La partie professionnelle du revenu cadastral au n° 109 × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l'année de revenus 2023.

2. Quel revenu devez-vous déclarer si le montant du loyer n'a pas été divisé en parties privée et professionnelle?

• Le montant total du revenu cadastral, dans la case III au n° 109.
• Le loyer brut total, dans le cadre III au n° 110. Le "loyer brut" est le loyer que vous avez perçu plus les charges locatives que le locataire a éventuellement payées à votre place (par exemple, le précompte immobilier) moins les frais que vous avez éventuellement payés à la place du locataire (par exemple, les factures de gaz et d'électricité). Si l'un de ces frais consiste en une dépense unique, vous devez répartir le montant sur toute la durée du bail. 

Quel est le montant imposable?

Le plus élevé de ces deux montants :

• Le montant total du revenu cadastral n° 109 × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l'année de revenu 2023.
• Le montant total du loyer net.

4. Le locataire est une entreprise ou un professionnel

À partir de cette déclaration, le locataire en question est tenu de joindre une pièce jointe (avec des informations sur le loyer) à sa déclaration et de déclarer le loyer dans sa déclaration si des factures ne sont pas utilisées pour le loyer.  

Quel revenu devez-vous déclarer?

• Le montant total du revenu cadastral, dans la case III au n° 109.
• Le loyer brut total, dans le cadre III au n° 110. Le "loyer brut" est le loyer que vous avez perçu plus les charges locatives que le locataire a éventuellement payées à votre place (par exemple, le précompte immobilier) moins les frais que vous avez éventuellement payés à la place du locataire (par exemple, les factures de gaz et d'électricité). Si l'un de ces frais consiste en une dépense unique, vous devez répartir le montant sur toute la durée du bail. 

Quel est le montant imposable?

Le plus élevé de ces deux montants :

• Le montant total du revenu cadastral n° 109 × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l'année de revenu 2023.
• Le montant total du loyer net.

Comment déclarer un logement meublé mis en location ?

Quel revenu devez-vous déclarer ?

• La partie du revenu cadastral qui s'y rapporte, dans la case III au n° 106.

• En principe 20 % du revenu locatif brut, soit en fait 40 % moins 50 % pour les frais de location du mobilier, dans la case VII au n° 156. Ce pourcentage n'est inférieur que si vous avez divisé le montant du loyer dans le bail en une partie immobilière et une partie mobilière pour le mobilier et que vous avez engagé moins de 40 % pour cette seconde partie. Le "loyer brut" est le loyer que vous avez perçu plus les charges locatives que le locataire a pu payer à votre place (par exemple, l'impôt foncier) moins les charges que vous avez pu payer à la place du locataire (par exemple, les factures de gaz et d'électricité). Si l'un de ces frais consiste en une dépense unique, vous devez en répartir le montant sur toute la durée du bail.

• La redevance pour les services que vous offrez éventuellement, dans la case XV au n° 200 (vous pouvez déduire les frais réels). 

Quel est le montant imposable ?

• En tant que revenu foncier : le revenu cadastral × un coefficient, qui est de 2,9281 pour l'année de revenus 2023.
• Au titre des revenus mobiliers : les revenus locatifs déclarés.
• Comme revenus divers : la rémunération que vous avez déclarée pour les services.

Quel est le taux d’imposition ?

• Montant déclaré au cadre III (revenus immobiliers) : votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire le taux d'imposition applicable à votre tranche de revenus la plus élevée.
• Montant déclaré au cadre VII (revenus mobiliers) : à 30.
• Montant déclaré au cadre XV (revenus divers) : à 33.

Comment déclarer une propriété située à l’étranger ?

Si vous êtes propriétaire d’un bâtiment à l’étranger, il est exonéré d’impôt en Belgique. Mais vous n’en devez pas moins le renseigner dans votre déclaration fiscale, de la même manière que s’il s’agissait d’un bien dans votre propre pays. C’est pourquoi un revenu cadastral est attribué depuis 2021 aux propriétés à l’étranger. 

En dépit de cette exonération, cela se répercutera quand même sur le montant de votre impôt. Car, si le fisc belge ne vous taxera pas sur ce bâtiment lui-même, il appliquera un principe d’imposition spécial, appelé “exonération avec réserve de progressivité”, qui alourdira l’impôt sur vos autres revenus belges. 

Cette exonération avec réserve de progressivité n’est pas pratiquée dans de rares cas, notamment pour les biens situés en Andorre, au Liechtenstein et à Monaco. Mais, dans ce cas, l’impôt belge sur le bien immobilier est réduit de moitié.

Conseil pour déclarer correctement le revenu cadastral

Lorsque vous devez déclarer le revenu cadastral dans la déclaration d'impôts, vous ne devez pas toujours indiquer le montant total enregistré sans distinction.

Par exemple, les couples doivent souvent répartir le montant entre eux. Si vous êtes marié ou cohabitant légal, vous et votre partenaire devez inscrire chacun la moitié si vous n'avez pas de contrat de mariage ou si vous êtes marié sous le régime de la communauté de biens. 

Les personnes qui utilisent leur propre habitation en partie pour leur activité professionnelle et qui font donc des dépenses réelles, ne doivent déclarer que la partie occupation du revenu cadastral. 

Par ailleurs, vous pouvez parfois limiter le revenu cadastral par rapport à un certain nombre de jours de l'année. 

• En effet, s'il s'agit d'une nouvelle construction, le revenu cadastral ne compte qu'à partir de la date d'occupation du bien. Si ce revenu n'était pas encore attribué au moment de la déclaration, vous pouvez demander un report de la déclaration ou estimer vous-même le montant et l'expliquer en annexe.

• Si des travaux de rénovation ont été effectués et ont entraîné une augmentation du revenu cadastral, vous devez déclarer, d'une part, une partie de l'ancien montant, en fonction du nombre de jours précédant la fin des travaux, et, d'autre part, une partie du nouveau montant (ou de votre estimation), en fonction du nombre de jours à compter de la fin des travaux.

• Cette restriction s'applique également lorsque vous louez une partie de votre propriété pendant une courte période de l'année. Dans ce cas, vous devez tenir compte non seulement de la période de location, mais aussi de la partie du bien que vous louez. Lorsque vous louez un bien meublé
  Vous avez intérêt à répartir le montant du loyer dans le bail entre une partie immobilière et une partie mobilière et à maintenir cette dernière en dessous de 40 %. Vous serez ainsi moins lourdement taxé. 

Le précompte immobilier, une taxation régionale

Outre l’impôt payé via votre déclaration fiscale annuelle, vous payez également un précompte immobilier  sur les habitations que vous possédez. Ce précompte fait l’objet chaque année d’un avertissement-extrait de rôle distinct.

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