Partes comuns de um condomínio: como identificar?

Um condomínio integra, obrigatoriamente, espaços de propriedade privada, as chamadas frações autónomas, e espaços de propriedade partilhada, as partes comuns. Para ajudar a evitar conflitos, a lei definiu uma lista onde se enumeram as partes comuns de um edifício.

Partes comuns de um condomínio

• Terreno onde o edifício está construído.
• Alicerces.
• Pilares e colunas do edifício.
• Paredes-mestras.
• Caixas dos elevadores, escadas, corredores, sótão, águas-furtadas.
• Telhado.
• Terraço de cobertura.
• Entradas de utilização comum.
• Instalações gerais de água, gás, ar condicionado, comunicações e semelhantes.

Partes consideradas comuns quando o título constitutivo não atribui a um condómino

• Partes e jardins anexos ao edifício.
• Elevadores.
• Frações destinadas ao uso e habitação do porteiro.
• Garagens e outros lugares de estacionamento.
• Casa dos lixos.

Varandas pertencem às frações, mas há exceções

À partida, uma varanda é um elemento da fração, mas pode não ser assim. A lei não especifica, ao contrário do que acontece com outras partes do edifício. Por exemplo, se funcionar também como terraço de cobertura, trata-se de uma parte comum, ainda que seja utilizada apenas por uma fração. Se não for, deve verificar o que consta do título constitutivo.

Regra geral, o interior das varandas pertence às frações autónomas do condomínio. O exterior, como pertence à fachada, é considerado parte comum. Se o título constitutivo referir que se trata de uma fatia da parte comum do edifício, embora possa utilizá-la, será pertença do condomínio. Se o título nada disser, há quem entenda que a varanda constitui sempre parte comum, embora seja de utilização exclusiva do condómino que a ela acede. Este deve garantir a sua boa conservação, mas quando for necessário fazer obras, como pintura ou impermeabilização, isso ficará a cargo do condomínio. 

Uma vez que a lei não é clara, e tendo em conta que, regra geral, a varanda fará parte da fachada do prédio, a DECO PROteste entende que tudo o que seja interior está integrado na fração, enquanto a parede exterior é parte comum. Por isso, quando se proceder, por exemplo, à pintura exterior do prédio, paga pelo condomínio, também a parede da varanda será abrangida.

A determinação da propriedade da varanda é importante sobretudo em situações de conflito, em que é necessário proceder a reparações ou se verificou um acidente com origem na varanda. De qualquer forma, se for o único condómino com acesso à varanda, terá de se responsabilizar pela utilização que dela fizer. Mas, atenção: na utilização da varanda, tal como do resto do condomínio, terá de obedecer às regras da legislação, nomeadamente por questões de segurança, mas também do regulamento do condomínio. Se, por exemplo, este não proibir a existência de animais de companhia nas frações, poderá ter o seu cão na varanda, embora deva respeitar as mais elementares regras de higiene e de respeito pelo descanso dos vizinhos. Ocorrendo um acidente por deficiente utilização da varanda – um vaso que cai, um animal que fere um terceiro, etc. –, a responsabilidade é sua (proprietário da fração). 

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Se a varanda cair quem paga as despesas?

De quem é a responsabilidade nas situações em que haja danos provocados por uma deficiente conservação da varanda? Quem deve ser chamado a suportar as despesas? O julgado de paz de Lisboa condenou um condomínio a indemnizar o proprietário de um automóvel que havia sido atingido por pedaços do reboco de uma varanda, uma vez que não conseguiu provar não ter culpa do sucedido. Numa outra situação, considerando que ficou provada a existência de deficiências na estrutura da varanda, o Supremo Tribunal de Justiça condenou os construtores a indemnizar seis pessoas que nela se encontravam no momento em que a mesma colapsou. Portanto, cada situação poderá apresentar contornos próprios, e a solução para o caso nem sempre será a mesma. 

Posso transformar uma varanda numa marquise?

Tratando-se da fachada do prédio, e caso se entenda que a obra a modifica, convém confirmar se é necessária alguma autorização da câmara municipal para fechar uma varanda e transformá-la em marquise.

Já dentro do condomínio, trata-se de uma construção que exige autorização em assembleia geral, com uma maioria de dois terços do valor total do prédio. 

Elevadores internos de habitações não são parte comum

Na maioria dos casos, o elevador é considerado uma parte comum, mas existem exceções. Por exemplo, se uma habitação de um prédio tiver um elevador interno previsto no título constitutivo afeto a essa mesma habitação, já não é considerado parte comum.

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Uso dos sótãos pode ser exclusivo de uma fração

Os sótãos são outra das partes de um condomínio que geram dúvidas. Em alguns edifícios, não é fora do comum que certos condóminos ocupem os sótãos dos prédios através da abertura de um acesso interno, acrescentando, deste modo, uma “nova assoalhada” à fração. Esta decisão, na maioria das vezes, é tomada à revelia da assembleia de condóminos e, por isso, não tem qualquer legitimidade. Só é possível fazê-lo se a assembleia de condóminos o tiver autorizado por unanimidade. 

De acordo com a lei, as partes comuns são todas aquelas que não sejam afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos, exceto se o título constitutivo da propriedade horizontal assim o determinar (por exemplo, um terraço). Por isso, se o título constitutivo da propriedade horizontal referir expressamente que o uso de um sótão está afeto a uma determinada fração, o proprietário pode usufruir do espaço da forma que entender, e os restantes condóminos não se podem opor. Contudo, se o título constitutivo da propriedade horizontal nada disser, os proprietários que pretendam ocupar esta divisão terão de levar o assunto à assembleia de condóminos e pedir a sua aprovação por unanimidade.

Esta é uma questão bastante frequente, nomeadamente em prédios antigos que foram habitados pelos mesmos condóminos durante muitos anos e cuja posse dos sótãos foi tolerada pelos restantes condóminos, sem que tenha existido uma deliberação nesse sentido ou sem que o título constitutivo da propriedade horizontal o permita. Esta situação pode originar alguns conflitos, já que as frações podem ser vendidas. Nestes casos, e na pior das hipóteses, o novo proprietário pode ser forçado a demolir as obras que tenham sido realizadas e a repor o estado do prédio na forma original, caso os restantes condóminos assim o entendam.

A DECO PROteste aconselha que, em caso de dúvida, especialmente para quem pretenda comprar uma fração com sótão “alegadamente” para uso exclusivo da fração, consulte, em primeiro lugar, o título constitutivo da propriedade horizontal ou solicite a deliberação da assembleia de condóminos aprovada por unanimidade a autorizar o uso do sótão.