Programa de Apoio ao Arrendamento: como funciona e como aderir

Foi atualizado o valor dos rendimentos de quem pode aderir ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), sendo que agora está relacionado com os escalões do IRS.

Também o Programa Mais Habitação já tinha trazido novas isenções para as habitações afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Durante três anos, a contar do ano da aquisição (inclusive), os imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos no âmbito do PAA estão isentos de pagar o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT).

O PAA tem como objetivo a promoção de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Criado em 2019 com a designação "Programa de Arrendamento Acessível", visa criar condições para uma mais ampla oferta de habitações para arrendar. É direcionado para famílias da classe média, ou seja, com rendimentos intermédios, que têm dificuldade em encontrar casa.

Nos primeiros três anos do programa, foram submetidos 1033 contratos, dos quais 868 acabaram por ser aprovados. Do total de contratos, 771 ainda estavam em vigor, contabilização esta que inclui os que foram celebrados no âmbito dos programas municipais.

A Área Metropolitana de Lisboa arrecadou a maioria dos contratos em vigor (65%), e as rendas entre os 500 e os 799 euros foram as mais praticadas (42 por cento). São números pouco expressivos para a expectativa que este programa, bem estruturado, criou. A falta de conhecimento do programa e as rendas pouco apelativas para os senhorios impedem que os resultados apareçam e tenham impacto positivo no mercado. 

Como a DECO PROteste já tinha concluído, o sucesso do Programa de Apoio ao Arrendamento depende muito da adesão dos proprietários e do grau de procura dos potenciais arrendatários nas zonas em que estão disponíveis os imóveis. O programa é interessante e tem boas bases, mas acabou por não ter a adesão esperada. Tal como o Ministério das Infraestruturas e da Habitação assumiu, é um programa “que deve continuar a ser promovido e melhorado, de forma a ter um efetivo impacto no mercado habitacional”.

O programa foi revisto recentemente para aumentar a adesão, sobretudo junto dos seus principais destinatários. Simplificação e desburocratização são as principais bases. A destacar, desde logo, a alteração do nome do programa para uma denominação mais adequada à sua finalidade. Passou a ser possível utilizá-lo, em simultâneo, com o Porta 65. Também contempla a possibilidade de residência temporária de formandos, formadores ou pessoal docente.  

Como funciona o Programa de Apoio ao Arrendamento? 

O Programa de Apoio ao Arrendamento tem dois pilares. Por um lado, o proprietário — pode ser uma pessoa individual ou coletiva, pública ou privada — inscreve um alojamento na plataforma eletrónica do programa. Para tal, tem de cumprir os limites de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto estabelecidas. Por outro lado, o inquilino — qualquer pessoa, família ou grupo de amigos, por exemplo — pode candidatar-se a um alojamento, desde que os rendimentos o permitam. Se se tratar de uma única pessoa, o rendimento anual bruto terá de ser de até ao limite do sexto escalão do IRS ou, se for inferior, até 38 632 euros. No caso de um agregado habitacional de duas pessoas, o rendimento anual bruto máximo tem de ir até ao limite do sexto escalão do IRS ou, se for inferior, até 38 632 euros, acrescido de 10 mil euros, sendo que, por cada pessoa adicional (filho, por exemplo), acrescem cinco mil euros. 

Os contratos de arrendamento podem ter por finalidade residência permanente ou residência temporária. No primeiro caso, os contratos são celebrados durante, pelo menos, cinco anos. Contudo, este prazo pode ser renovado por um período estipulado entre as partes. Se o contrato tiver por finalidade a residência temporária, pode abranger estudantes e formandos ou formadores, técnicos especializados e pessoal docente ou não docente. Neste caso, os contratos só podem ser celebrados com arrendatários com domicílio fiscal diferente do concelho da habitação, e o prazo do contrato pode ser inferior a cinco anos, desde que tenha um mínimo de duração de nove meses. O contrato pode ser renovado por período inferior a cinco anos, desde que a finalidade temporária se mantenha. 

Isenção de impostos e rendas máximas

Quer o senhorio quer o inquilino têm garantias. Se for senhorio, pode beneficiar da isenção de IRS e IRC sobre as rendas. A renda máxima tem de ser 20% inferior ao chamado valor de referência do preço, que é apurado com base na área, na localização, na qualidade, no conforto, na certificação energética e nos preços de mercado. No Portal da Habitação, o senhorio pode simular as rendas máximas a cobrar. O inquilino também pode usar um simulador para saber a que teto ficará sujeito. Outra garantia para o proprietário: a taxa de esforço dos arrendatários fica limitada a 35% do rendimento médio mensal do agregado familiar, o que diminui o risco de incumprimento.

Já do lado dos inquilinos, além de a renda máxima ser, pelo menos, 20% inferior ao preço de referência, o mínimo de cinco anos para a duração do contrato garante-lhes alguma estabilidade. Não precisarem de prestar caução ou apresentar fiador é outra mais-valia. Apenas os estudantes e as pessoas inscritas em cursos de formação profissional, que não tenham rendimentos próprios, estão impedidos de usufruir desta benesse.

Ambas as partes são obrigadas a contratar seguros. O senhorio deve subscrever um seguro para a proteção de rendas, enquanto o inquilino tem de aderir a uma apólice que o salvaguarde de uma quebra involuntária de rendimentos e garanta o pagamento de uma indemnização ao proprietário por danos no imóvel (substituível por caução até dois meses). Estão excluídos os contratos de arrendamento habitacional celebrados por entidades públicas.  

Mais Habitação traz mais isenções

No âmbito do Programa Mais Habitação, os prédios urbanos ou as frações autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao PAA (Programa de Apoio ao Arrendamento) passam a beneficiar de isenção do imposto municipal sobre imóveis (IMI) de três anos a contar do ano da aquisição (inclusive), podendo ser renovado pelo proprietário por mais cinco anos. Acresce que também beneficiam de isenção do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT).

No entanto, estas isenções ficam sem efeito se for dado um destino diferente ao imóvel (sobre o qual o benefício foi concedido) no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão (ou dez anos no caso de renovação do benefício). Perdem igualmente a isenção se não for realizado o contrato de arrendamento no âmbito do PAA, no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

Como aderir ao programa e fazer o contrato de arrendamento

Se é proprietário e está interessado em aderir, deve começar por inscrever o alojamento na plataforma. A inscrição do alojamento passará a ser realizada através de plataforma eletrónica, no Portal Único de Serviços, com recurso a mecanismos de interoperabilidade entre diversas áreas, tais como Finanças, Segurança Social e outras entidades públicas. A inscrição é titulada por certificado, o qual menciona a informação declarada pelo prestador e obtida com recurso aos mecanismos referidos (interoperabilidade). O mesmo se aplica quanto ao registo da candidatura dos arrendatários.

O contrato de arrendamento deve mencionar os seguintes elementos: 

• identificação do alojamento;
• identificação dos elementos do agregado habitacional;
• modalidade do alojamento;
• finalidade do arrendamento;
• prazo do contrato e condições de renovação;
• valor da renda mensal;
• valor mensal da renda por parte de cada estudante ou formando dependente e indicação do respetivo fiador, quando aplicável.

O contrato de arrendamento deve incluir o certificado de inscrição do alojamento e o registo de candidatura. 

Contrato este que só pode ser enquadrado no Programa de Apoio ao Arrendamento se cumprir todos os seguintes requisitos:

• registo do contrato e respetivos anexos no Portal das Finanças;
• contratação dos seguros obrigatórios;
• as partes, senhorio e arrendatários, devem submeter, na plataforma eletrónica do IHRU, os comprovativos relativos ao cumprimento dos requisitos anteriores (no prazo de 20 dias após o registo do contrato no Portal das Finanças). Depois disto, o contrato de arrendamento fica automaticamente enquadrado no PAA.

Contudo, se o contrato deixar de ser enquadrado no PAA, perderá os benefícios fiscais desde a data da usufruição (isenções fiscais, por exemplo). Neste caso, existe a obrigação de declarar esse facto, tendo em vista a regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago (valor ao qual acrescem os juros compensatórios).