Cargo de administrador do condomínio: obrigatório ou voluntário?

Comprar uma casa em propriedade horizontal exige que assuma um conjunto de obrigações. Pagar as quotas para a manutenção das partes comuns é apenas uma delas. Anualmente, a assembleia de condóminos deve eleger um administrador, seja este um condómino ou alguém externo ao prédio, como uma empresa de gestão de condomínios. Contudo, caso isso não aconteça, o Código Civil determina que as funções devem ser obrigatoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fração (ou frações) represente a maior percentagem ou permilagem do prédio, ou seja, aquele que tem a casa com maior área.

Assim, existe uma obrigatoriedade de os condóminos exercerem o cargo de administrador. Essa obrigação começa a partir do momento em que estes adquirem uma fração e, consequentemente, a parcela correspondente das partes comuns do edifício (sua propriedade também). Esta situação pressupõe que, como proprietários da sua fração, tenham de a administrar sempre e, como co-proprietários das partes comuns, tenham de as administrar sempre que lhes compete. Este é um dos deveres de viver em condomínio.

No entanto, apesar de os condóminos serem obrigados a exercer a função de administrador numa situação de exceção e provisória, a assembleia pode ou não nomear o administrador que entender.

Lei não é clara

Para alguns, a decisão da assembleia tem de ser cumprida, uma vez que cabe àquela decidir em matérias do condomínio, podendo apenas ser impugnada nos tribunais. Outros entendem que a decisão não pode ser imposta se um condómino não quiser exercer o cargo de administrador.

Na verdade, para haver uma eleição têm de existir, primeiramente, candidatos que, voluntariamente, se ofereçam para exercer a função. Esses candidatos devem predispor-se, de livre vontade, a oferecer a sua disponibilidade pessoal. Assim sendo, com que legitimidade uma assembleia de condóminos pode impor tal obrigação? Num cenário extremo, essa imposição permitiria que condóminos articulassem entre si o resultado da eleição e, não simpatizando com um dado vizinho, nomeavam-no administrador, tantas vezes quanto possível. Além disso, essa imposição poderia levar a que o cargo recaísse sobre um condómino que, ao padecer de uma doença incapacitante, sem condições físicas ou psíquicas, por exemplo, seria obrigado a exercer a função. Estas duas situações seriam, até no entender dos defensores da imposição, imprudentes.

A nomeação deve ser feita no interesse de todos, assim como um pleno desempenho, com dedicação, das funções que são atribuídas, tendo sempre em vista o interesse do condomínio. A DECO PROteste defende, por isso, que nenhum condómino é obrigado a aceitar a eleição da assembleia, sempre que não tenha havido lugar a uma candidatura prévia. No entanto, aconselha, como forma de evitar atritos com os restantes vizinhos, a justificar porque recusa exercer as funções de administrador. Em alternativa, o condomínio pode sempre recorrer à administração externa, por parte de uma empresa de gestão de condomínios.