Como escolher o crédito à habitação
Ajudamos a selecionar o melhor para si.
É a primeira vez que precisa de contratar um empréstimo bancário para comprar casa? Veja o que deve ter em conta para fazer a melhor escolha. Ajudamos a optar pelo crédito à habitação mais adequado à sua situação.
Taxas de juro no crédito à habitação
As instituições bancárias disponibilizam vários tipos de taxa de juro no crédito à habitação: fixa, mista ou variável. Qual é o melhor? Tendo em conta que estes empréstimos estão associados às taxas de juro, escolher o melhor depende da conjuntura económica na altura do pedido.
Taxa fixa
Este tipo de empréstimo tem uma taxa de juro constante e a mesma prestação até ao final do contrato. A subida das taxas de juro não afeta os consumidores que fizerem esta escolha, mas a descida dos juros também não os irá beneficiar. Neste caso, a TAEG reflete o custo do empréstimo ao longo da sua duração.
Taxa variável
Ao contratar um crédito à habitação com este tipo de taxa, a revisão dos juros é feita trimestral, semestral ou anualmente, com base na periodicidade do indexante contratado seja a Euribor a 3, 6 ou 12 meses respetivamente, o índice de referência europeu. Quando os juros estão baixos, os consumidores beneficiam. Mas, se os juros sobem, a prestação da casa também irá refletir essa subida. A TAEG refletida nos empréstimos com este tipo de taxas calcula-se assumindo o valor da Euribor naquele momento para todo o prazo do contrato.
Taxas mistas
Os contratos de crédito à habitação com taxas mistas oferecem uma taxa fixa nos primeiros anos do crédito e uma taxa variável nos anos seguintes. Dependendo do banco, o período de taxa fixa pode ir de um a 30 anos, desde que o prazo total do contrato seja superior. Estes créditos à habitação são os menos interessantes, principalmente os que têm períodos curtos de taxa fixa, na medida em que privam os consumidores das baixas taxas de juro atuais. E a altura em que a taxa é variável, provavelmente, será num período em que os juros estão mais altos (que é o mais expectável nos próximos anos).
Gastos e comissões
Pedir um empréstimo para comprar casa implica uma série de custos associados. Antes de formalizar o pedido, verifique as comissões que a instituição bancária cobra.
Comissões iniciais de abertura
Os bancos cobram diversas comissões no início de um contrato de crédito à habitação. A maioria divide-as em três categorias, de abertura, de formalização e de avaliação do imóvel.
Comissão de amortização antecipada
Todas as instituições bancárias permitem amortizar antecipadamente o empréstimo da casa, de forma total ou parcial, mediante o pagamento de comissões.
Se o contrato tiver taxa variável no máximo pode ser cobrado 0,5% do capital reembolsado. Já se tiver taxa fixa, a comissão será de 2 por cento. Na prática, por cada mil euros amortizados são cobrados 5 euros num contrato com taxa variável e 20 euros, se a taxa for fixa. Esta comissão pode estar isenta de cobrança se o reembolso antecipado for motivado por morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do crédito, tendo por isso de indicar o motivo no pedido de amortização antecipada.
Outros custos
Além das referidas comissões, há mais gastos com a compra da casa, como a escritura, e impostos (imposto do selo sobre a aquisição e sobre o financiamento, IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
Produtos bancários
Na contratação de um crédito à habitação, é frequente as instituições bancárias apresentarem benefícios, como a diminuição do spread, a quem subscrever outros produtos comercializados pelo banco. Por exemplo:
- domiciliação do vencimento na conta à ordem;
- cartões de crédito;
- seguro multirriscos-habitação;
- seguro de vida, com o banco como beneficiário para garantir o pagamento do crédito em caso de falecimento ou invalidez do titular;
- domiciliação de pagamentos.
Como escolher o melhor crédito à habitação
O nosso simulador ajuda a escolher o crédito à habitação mais adequado ao seu perfil. Antes de avançar para um empréstimo, há vários fatores a considerar.
Taxa fixa ou variável?
À partida, não existe uma regra para decidir se os melhores empréstimos são os com taxa fixa ou variável. Na realidade, só no final do empréstimo, depois de todas as prestações pagas, é possível avaliar a evolução dos juros ao longo dos anos e chegar a conclusões. Por isso, na altura de escolher, o principal fator a ter em conta é a previsão da evolução dos tipos de juros durante o prazo de vigência do contrato. Na avaliação atual que fizemos, a taxa variável é a opção mais económica.
O custo dos produtos associados
Contratar os produtos associados sugeridos pela instituição bancária vai ajudar a conseguir melhores condições e a descer a prestação mensal, mas implica o pagamento de outros valores referentes a esses mesmos produtos. Contas feitas, nalguns casos pode compensar abdicar dos benefícios e contratar os serviços de forma independente.
Capacidade de pagar o empréstimo
Contrair um crédito facilita a compra de bens e, no caso da habitação, pode ser a única forma de conseguir comprar casa. No entanto, quanto maior for a dívida, maior é o encargo financeiro mensal, que ainda pode aumentar com a subida das taxas de juro. Contrair uma dívida pressupõe, assim, assumir uma série de riscos que devem ser geridos adequadamente. Primeiro, é importante fazer uma avaliação da capacidade de pagamento (presente e futura). Essa capacidade pode diminuir por várias razões: desemprego, aumento de gastos ou aumento da prestação do crédito pela subida da taxa de juro. Antes de avançar, pondere todos os fatores. Se optar por uma taxa de tipo variável, deverá contar com uma margem de poupança para fazer face às possíveis subidas.
Questões frequentes
Respondemos às principais dúvidas sobre crédito à habitação.
Qual é o melhor crédito à habitação?
Como as opções são variadas, a melhor forma de saber qual é o melhor crédito à habitação para si é consultar o nosso simulador e aceder ao resultado. Aí será indicado o banco que tem a TAEG mais baixa e que cobra menos comissões. Terá, também, acesso a uma simulação de quanto vai pagar mensalmente de prestação.
Como saber o meu limite de empréstimo?
Um dos passos importantes é avaliar a capacidade de pagamento da prestação, fazendo uma previsão realista de quanto pode pagar por mês. Para tal, é conveniente que tenha em conta o vencimento atual e faça uma previsão realista dos vencimentos previstos nos próximos tempos, assim como um cálculo dos gastos mensais (atuais e futuros) e dos que não são mensais. Se possível, tente reservar poupanças para fazer face a possíveis imprevistos.
Posso melhorar o meu crédito à habitação?
Se já tem um empréstimo, mas as condições não são as mais favoráveis, é possível melhorá-las. Pode começar por tentar renegociar as condições do contrato com a instituição bancária, pedindo alterações de spread, por exemplo. Outra hipótese é verificar o que oferecem outras instituições bancárias e transferir o crédito. Muitas suportam a totalidade ou parte das comissões do novo crédito, a escritura e a comissão de amortização antecipada do crédito.
Vou conseguir o empréstimo?
Depois da crise da banca em 2008, as instituições bancárias passaram a exigir requisitos elevados para concederem créditos à habitação. Mesmo proponentes com empregos estáveis, por exemplo, tiveram dificuldade em conseguir um empréstimo ou a instituição concedia um crédito de valor inferior ao solicitado. Atualmente, a banca já não concede empréstimos a 100 por cento. No máximo, é possível financiar 90% do valor do imóvel. Antes de assinar o contrato de promessa compra e venda do imóvel, confirme que a instituição bancária lhe empresta o que necessita.
Após a aprovação do crédito e da avaliação do imóvel, a instituição de crédito tem de entregar uma nova FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) já com todas as condições acordadas, às quais fica vinculada por 30 dias, no mínimo.
O que é a TAEG?
Taxa anual de encargos efetiva global é o principal elemento para comparar diferentes propostas de crédito, iguais em montante e prazo de reembolso. Reflete o custo total do crédito. Inclui a TAN (taxa anual nominal) e os custos com comissões, impostos, seguros obrigatórios e os custos das vendas associadas, como a comissão de manutenção da conta à ordem pelo débito da prestação do crédito.
Existem créditos específicos para compra de casa de férias ou para arrendamento?
Com frequência, a compra de uma casa de férias ou de segunda habitação, ou até para investir no mercado imobiliário para arrendamento, não é feita exclusivamente com capitais próprios, sendo necessário recorrer a financiamento. Muitas instituições de crédito comercializam produtos específicos para este tipo de aquisição, sobretudo quando se destina ao arrendamento, sendo normalmente o imóvel usado como garantia.
As características deste tipo de financiamento são muito semelhantes às do crédito à habitação, existindo apenas pequenas diferenças:
- no spread, em que algumas instituições bancárias podem propor um spread ligeiramente mais alto para compra de casa de segunda habitação. Para os consumidores que já detêm um crédito para habitação própria e permanente, também é mais comum o spread do segundo financiamento ser superior, devido ao maior risco de incumprimento;
- na percentagem máxima do valor do imóvel que os bancos podem conceder em crédito. Se nos créditos para habitação própria e permanente o limite é de 90%, para segundas habitações este valor reduz para 80%. Muitas instituições bancárias reduzem ainda mais este valor, para 70 por cento.
Antes de investir numa segunda habitação, é importante fazer algumas contas, sobretudo se tiver de recorrer ao crédito. Além dos custos iniciais (ver acima), tem de considerar que uma casa, mesmo fechada, tem sempre despesas fixas. Caso já tenha outros imóveis, terá ainda de contar com o adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI). Se for para colocar no mercado de arrendamento, verifique os valores de renda praticados na zona e se compensam o investimento ou se consegue obter uma rentabilidade atrativa em comparação com outras alternativas (certificados de aforro ou fundos de investimento, por exemplo).