Qual o melhor crédito à habitação para comprar uma casa de 175 mil euros?

Depois de encontrar a casa que quer comprar, e caso não disponha do valor suficiente para a aquisição, há que procurar o banco com o melhor financiamento. As propostas são muitas e complexas e nem todos os consumidores dominam o vocabulário técnico das fichas normalizadas.

É importante que a atenção não esteja focada exclusivamente no valor da prestação a pagar mensalmente. É preciso analisar o spread e a taxa de juro praticada pelo banco, mas sobretudo reparar na taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), que traduz, em percentagem, o peso de todos os encargos previstos no empréstimo. E há que olhar ainda para o custo total do financiamento, identificado como “montante total imputado ao consumidor” (MTIC). É este indicador que lhe calcula quanto vai, afinal, pagar pelo seu empréstimo.

Consumidores já preferem taxa mista

O mercado de crédito à habitação deu muitas voltas nos últimos dois anos. No início de 2022, quando a Euribor ainda estava em terreno negativo em todos os prazos, os empréstimos com taxa variável representavam 85,8% dos novos créditos concedidos para habitação própria e permanente.

Em fevereiro de 2024, a taxa variável já só estava presente em 24% dos novos negócios. E a taxa mista é agora a solução predominante, com 72,2% dos créditos novos concedidos para habitação própria e permanente.

Com a taxa mista, a prestação fica fixa nos primeiros anos do empréstimo (geralmente durante um, dois ou cinco anos) e transita depois para taxa variável durante o restante tempo do contrato. É a solução que muitos consumidores procuram para atravessar períodos de turbulência na evolução da Euribor, garantindo que a prestação fica inalterada durante o período de taxa fixa.

Simulação: empréstimo de 140 mil euros para comprar casa de 175 mil

A DECO PROteste comparou as propostas de 13 bancos para os cenários de taxa mista, taxa variável e taxa fixa. Foi simulado um crédito à habitação a 30 anos para a compra de uma casa avaliada em 175 mil euros.

Com o financiamento de 80% do valor do imóvel, a simulação foi feita para um empréstimo de 140 mil euros, num cenário que admite vendas associadas facultativas, domiciliação de vencimento ou contratação de seguros no banco, para reduzir a taxa de juro do empréstimo. Ainda assim, como os prémios dos seguros variam em função da idade dos titulares e das características dos imóveis, as TAEG apresentadas nas tabelas seguintes apenas incluem os custos do empréstimo, sem contar com seguros ou outras vendas associadas. 

Para simular outros cenários, use o simulador de crédito à habitação da DECO PROteste.

Simular crédito à habitação

 Qual o melhor crédito à habitação para taxa mista?

Fixar a taxa nos primeiros dois anos de contrato tem sido a opção mais popular entre os consumidores, e foi esse o cenário simulado pela DECO PROteste. Nos casos em que a opção de taxa fixa por dois anos não estava disponível, foi selecionado o período mais curto seguinte. Para o BPI, foi de três anos, e, para a UCI, de 5 anos.

O Bankinter lidera a lista dos financiamentos mais baratos nesta modalidade, com uma TAEG de 4,4 por cento. Seguem-se BPI, Banco Montepio e Crédito Agrícola, com TAEG de 4,5 por cento.

Na componente de taxa fixa por dois anos, Bankinter e BPI igualam a proposta de TAN de 3,20 por cento. No entanto, o BPI apenas oferece uma taxa de 4,75% para o período de taxa variável, enquanto o Bankinter melhora a proposta até aos 4,47 por cento.

Por ser Escolha Acertada, o Bankinter negociou com a DECO PROteste um conjunto de vantagens adicionais para os seus subscritores, em que se inclui, entre outras, a isenção de comissão de estudo e um desconto na TAN para o período de taxa fixa.

Neste cenário com a taxa fixa a dois anos, a TAN para os subscritores da DECO PROteste desce para 3,10%, reduzindo a prestação mensal nos primeiros dois anos do empréstimo. Face à média do mercado para o mesmo cenário, a Escolha Acertada para subscritores representa uma poupança anual de 389 euros. Já para quem não é subscritor, o Bankinter é também Escolha Acertada, com uma poupança anual de 369 euros face à média do mercado.

Qual o melhor crédito à habitação para taxa variável?

Indexar todo o empréstimo à Euribor, seja a 3, 6 ou 12 meses, ainda é a opção de muitos consumidores. A manter-se a tendência decrescente da Euribor, pode até ser a solução mais vantajosa, embora seja também aquela que mais instabilidade oferece.

Para o cenário de empréstimo de 140 mil euros simulado, é impossível encontrar uma proposta com prestações mensais inferiores a 700 euros. Ainda assim, o lugar cimeiro na tabela de financiamentos mais baratos é ocupado pelo Bankinter, que oferece um spread de 0,75% e uma TAEG de 4,6 por cento.

O banco espanhol é Escolha Acertada, quer para subscritores da DECO PROteste, quer para não-subscritores. Face à média do mercado, permite uma poupança anual de 377 euros para subscritores, e de 368 euros para os restantes consumidores. Mas os subscritores da DECO PROteste beneficiam da isenção da comissão de estudo, reduzindo em 270,40 euros o valor total de comissões iniciais a suportar no momento da contratação do empréstimo.

Banco Montepio, Banco CTT e Millennium bcp ocupam os lugares seguintes da tabela, com uma TAEG de 4,7% para o cenário simulado.

Qual o melhor crédito à habitação para taxa fixa?

É a opção preferida de quem não tem perfil para lidar com a instabilidade da Euribor, mas, em regra, essa tranquilidade acaba por sair mais cara em empréstimos que podem durar várias décadas.

Por outro lado, nem todos os bancos disponibilizam taxa fixa para prazos muito alargados. Como o cenário simulado pela DECO PROteste previa um financiamento a 30 anos, ficaram excluídos deste estudo o EuroBic, que apenas comercializa taxa fixa a cinco anos, e o Crédito Agrícola e a UCI, com prazos máximos de 15 anos para taxa fixa.

Ao que a DECO PROteste apurou, cinco bancos conseguiriam disponibilizar prestações mensais abaixo de 700 euros para todo o empréstimo: Bankinter, BPI, Banco CTT, Banco Montepio e Millennium bcp. Destes, só o Bankinter e o BPI apresentam TAEG inferiores a 4 por cento.

A Escolha Acertada volta a recair sobre o Bankinter, que disponibiliza uma TAN de 3,30% e um desconto adicional de 0,15% aos subscritores da DECO PROteste. Em ambos os casos, a poupança anual ultrapassa 1000 euros, face à média do mercado. Para os subscritores da DECO PROteste, a poupança anual chega aos 1178 euros, enquanto para os restantes consumidores é de 1031 euros.