Renegociar o crédito à habitação: o que precisa de saber

Renegociar o crédito à habitação tem sido a solução procurada por muitas famílias para fazer face à subida vertiginosa das prestações, provocada pelas sucessivas revisões em alta das taxas de juro. Mas as contrapartidas da renegociação podem ser desvantajosas para os consumidores. A DECO PROTeste explica o que pode ser negociado com os bancos e as consequências das possíveis decisões.

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Que contratos são abrangidos por esta medida?

A medida excecional em vigor durante o ano 2023 aplica-se aos contratos de crédito para aquisição de habitação própria e permanente, com taxa variável, cujo montante em dívida não exceda os 300 mil euros.

De fora ficam os créditos à habitação com taxa fixa e aqueles que se destinam a uma segunda habitação ou para obras, com garantia hipotecária.

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Quem pode ser chamado pelo banco para renegociação dos contratos?

Os bancos devem apresentar uma proposta de redução da prestação sempre que ocorra um agravamento significativo da taxa de esforço e esta atinja 36%, devido às variações do indexante de referência (Euribor a 3, 6 ou 12 meses).

No entanto, nem todos os contratos de crédito com taxa de esforço igual ou superior a 36% devem ser chamados para renegociação.

Podem renegociar o crédito à habitação ao abrigo da nova medida excecional os titulares de crédito nas seguintes condições:

• taxa de esforço igual ou superior a 36% em consequência de um aumento de 5% na taxa de esforço no último ano;
• taxa de esforço igual ou superior a 36% em consequência de um aumento superior a 3% no taxa de juro associada ao contrato;
• taxa de esforço que já era igual ou superior a 36% na última atualização da prestação;
• todos os casos com taxa de esforço igual ou superior a 50%.

Em caso de dúvida sobre a atual taxa de esforço dos titulares de créditos, os bancos podem pedir o envio da declaração de IRS do agregado familiar. Os clientes têm dez dias para remeter ao banco os documentos solicitados.

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Se os bancos não apresentarem proposta, é possível pedir a renegociação do crédito?

Sim. Os titulares de crédito à habitação podem tomar a iniciativa de informar o banco sobre o risco de incumprimento provocado pela subida da Euribor. Assim que o façam, as instituições bancárias devem apresentar as soluções possíveis para reduzir a taxa de esforço dos titulares do empréstimo. Voltar ao topo

Que propostas podem ser apresentadas para reduzir a prestação do crédito?

Cabe a cada banco apurar e propor a solução mais indicada para cada caso particular.

Eis as propostas mais comuns:

• alargamento do prazo do empréstimo, com possibilidade de retoma do prazo anteriormente contratado;
• redução do spread inicialmente contratado;
• atribuição de um período de carência de capital, em que apenas são cobrados juros;
• diferimento de capital, empurrando uma percentagem da dívida para o final do contrato.

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A renegociação do spread contratado pode não compensar?

Ao pedir a redução do spread inicialmente contratado, o banco irá utilizar a média mais recente do indexante associado. Num cenário de subida da Euribor, esse valor poderá ser mais elevado do que o que está a pagar atualmente. Por isso, pode não compensar pedir de imediato a descida do seu spread, sendo preferível aguardar pela revisão periódica do contrato para fazer nova avaliação.

Compare a taxa de juro nominal (TAN) proposta na renegociação – esta taxa soma o spread com o indexante – com o valor atual antes de fazer qualquer alteração. Contudo, se tiver, por exemplo, um spread de 5%, poderá compensar avançar de imediato com a renegociação. 

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Depois de alargar o prazo do empréstimo, é possível voltar ao prazo inicial?

Sim, mas há regras a serem cumpridas.

Os bancos devem comunicar aos seus clientes que é possível voltar ao prazo do crédito negociado inicialmente. Essa comunicação deve ser feita por escrito, através de um meio de suporte duradouro, e repetir-se anualmente durante os primeiros cinco anos após o alargamento do prazo do crédito.

Quando os clientes pedirem ao banco a retoma do prazo inicialmente contratado, cabe ao banco apresentar uma proposta de nova calendarização das amortizações e informar o cliente sobre os passos seguintes para formalizar o regresso ao prazo inicial do empréstimo.

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Há limite de idade para o alargamento do prazo de amortização do crédito à habitação?

Não há limites de idade especiais para os casos de renegociação. À partida, os limites de idade são os mesmos que existem para os novos contratos de crédito à habitação. Ou seja, a maturidade máxima dos créditos deve ser:

• de 40 anos, para mutuários com idade inferior ou igual a 30 anos;
• de 37 anos, para mutuários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
• e de 35 anos, para mutuários com idade superior a 35 anos. 

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Como funciona o período de carência de capital?

Após terminar o período de carência, é retomado o pagamento do capital em dívida, mantendo-se o prazo do empréstimo. Na prática, significa que, após o período de carência, a prestação sobe, pois o capital em dívida manteve-se inalterado e o prazo restante para pagamento está agora mais reduzido. Voltar ao topo

É obrigatório renegociar o crédito quando a taxa de esforço ultrapassa 36%?

Não. Não é obrigatório aceitar a proposta de redução de prestação apresentada pelo banco no âmbito da medida excecional, desde que continue a cumprir o pagamento mensal das prestações do crédito. Voltar ao topo

O banco pode recusar-se a apresentar uma proposta?

Não. Desde que o cliente cumpra os requisitos de acesso à medida excecional, o banco está obrigado a apresentar uma proposta de redução da prestação. Caso o banco recuse apresentar uma proposta, pode registar a sua reclamação no livro eletrónico, no site do Banco de Portugal e endereçar a sua queixa à DECO PROTeste, através do portal Reclamar.

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A renegociação do prazo dos créditos tem custos?

Não. Se aceitar a proposta de redução da prestação apresentada pelo banco no âmbito desta medida excecional, não lhe podem ser cobradas quaisquer comissões pela renegociação do contrato, nem pode ser agravada a taxa de juro. Voltar ao topo

Aceitar a proposta de renegociação implica ficar com o nome no Banco de Portugal?

Todos os créditos estão registados no Banco de Portugal. Mas os créditos em risco de incumprimento que forem renegociados podem ficar registados com essa informação na central de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. Isso significa que passa a ser considerado um cliente de maior risco para qualquer instituição bancária a quem, no futuro, tenha de vir a pedir crédito. 

A DECO PROTeste considera esta consequência muito penalizadora para as famílias que estão em esforço para pagar as suas prestações e que poderiam encontrar nesta medida um alívio dos encargos mensais. Perante a ameaça de ficarem rotulados como clientes de risco junto do Banco de Portugal, é provável que muitos consumidores deixem de aproveitar a oportunidade de renegociarem os seus créditos. Desta forma, a medida criada para apoiar as famílias em risco de incumprimento está, afinal, a tornar-se mais uma fonte de pressão financeira, o que contraria o seu objetivo inicial.

A DECO PROTeste interpelou o Banco de Portugal para lhe fazer ver que faria todo o sentido que esta medida excecional, que apenas vigora em 2023, permitisse a renegociação dos créditos sem repercussões na central de responsabilidades de créditos, à semelhança do que aconteceu com as moratórias concedidas no contexto pandémico.

Entretanto, o Banco de Portugal já veio esclarecer publicamente que as novas regras para renegociar o crédito à habitação não implicam a "marcação específica na central de responsabilidades de crédito que permita aos bancos a sua identificação". Ou seja, o Banco de Portugal concorda com a posição defendida pela DECO PROTeste e recomenda aos bancos que não registem esta renegociação na central de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.

A DECO PROTeste espera, assim, que os bancos que já registaram como crédito reestruturado as renegociações concluídas ao abrigo desta medida excecional procedam agora à remoção dessa marca na central de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.

A todo o instante, qualquer cidadão pode consultar a informação que consta em seu nome na central de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. Basta autenticar-se com a senha do Portal das Finanças no site do Banco de Portugal, e a informação é obtida de imediato.

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Posso transferir o crédito para outro banco?

Sim, se encontrar outra instituição bancária que lhe apresente condições mais vantajosas para o seu crédito à habitação, pode transferir o empréstimo. No entanto, é provável que as famílias com taxa de esforço igual ou superior a 36% enfrentem grandes dificuldades para serem aceites como novos clientes noutros bancos.

Para saber se vale a pena transferir o seu crédito à habitação, use a ferramenta da DECO PROTeste.

Para onde transferir o crédito à habitação? 

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Posso amortizar capital em dívida antecipadamente?

Sim, se tiver algumas poupanças, amortizar parte do capital em dívida no crédito à habitação pode ser uma solução para reduzir a sua prestação mensal. Além disso, até ao final de 2024, não pode ser exigida comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito à habitação com taxa variável.

Esta suspensão temporária aplica-se a todos os créditos à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente, independentemente do valor em dívida.

Antes de amortizar, e caso tenha as poupanças aplicadas num produto de investimento, verifique se a taxa de juro líquida (ou seja, o rendimento obtido depois de descontados os 28% de imposto) é inferior àquela que está a suportar no empréstimo. Se não for o caso, é preferível manter esse dinheiro a render.

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Renegociar o crédito impede-me de acionar o travão ao aumento das prestações?

Não. Pode beneficiar de ambos os mecanismos em simultâneo. Ao acionar o travão, o crédito passa a estar indexado a 70% da Euribor a 6 meses em vigor nessa data, e a prestação é reduzida de imediato, permanecendo nesse valor nos dois anos seguintes. Terminado esse período, retoma a indexação à Euribor prevista no contrato original, de acordo com a taxa em vigor nessa data, e, quatro anos depois, começa a pagar ao banco o valor em falta. Voltar ao topo