Como gerir o condomínio: dúvidas comuns

Um cenário de dificuldades na administração do condomínio pode exercer uma tensão extra no quotidiano dos condomínios, com dúvidas de funcionários, prestadores de serviços e condóminos. Mas é possível minimizar problemas. Esclareça algumas das dúvidas mais frequentes.

As assembleias marcadas podem ser adiadas?

Por norma, os condóminos reúnem-se na primeira quinzena de janeiro para discussão e aprovação das contas relativas ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. Contudo, nem sempre é possível realizar a assembleia em janeiro.

Se o seu condomínio não realizou a assembleia de condóminos de acordo com as datas indicadas (primeira quinzena de janeiro), esta pode ser realizada em data posterior, já que, de acordo com a revisão ao regime de propriedade horizontal, a reunião pode realizar-se, embora a título excecional, no primeiro trimestre do ano, ou seja, até ao final de março. Para isso é necessário que tal esteja contemplado no regulamento de condomínio ou seja aprovado em assembleia por maioria dos condóminos.

Caso haja algum assunto que necessite de ser impreterivelmente discutido, e se o adiamento não for uma opção, as assembleias virtuais (por videoconferência, por exemplo) são uma alternativa.

O que acontece se os condóminos não comparecerem à assembleia?

Mesmo que regularmente convocada, a assembleia deve ser adiada para nova data caso o número de condóminos presentes não seja suficiente para aprovação das deliberações. Ainda assim, se não tiver sido fixada nova data, a reunião considera-se convocada para uma semana depois (na mesma hora e local). Neste caso, a assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio. Contudo, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença (no próprio dia) dos condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para 30 minutos depois, no mesmo local.

Se, ainda assim, a assembleia for realizada, o que acontece se eu não comparecer?

Se a assembleia for realizada, os condóminos ausentes devem ser informados no prazo de 30 dias, mediante carta registada com aviso de receção ou e-mail, para que se pronunciem se concordam ou não com as deliberações tomadas. Neste caso, devem fazê-lo no prazo de 90 dias após a receção da comunicação. Se nada disserem, a deliberação considera-se aprovada.

Se a assembleia for adiada, a administração pode avançar com assuntos urgentes?

Existem algumas situações inerentes à "vida do condomínio” que necessitam de intervenção no curto prazo. Imagine-se, por exemplo, que surgiu um buraco nas escadas como resultado das obras de uma fração. Neste caso, a obra em causa é uma reparação indispensável e urgente, o que significa que o administrador pode mandar realizar a reparação necessária. Na falta ou impedimento deste, qualquer outro condómino pode tomar essa iniciativa. Mais tarde, caso assim se entenda, o condomínio poderá imputar a responsabilidade ao proprietário da fração.

Consideram-se indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Como deve ser prestada a informação aos condóminos?

A DECO PROTESTE recomenda que as comunicações sejam efetuadas por e-mail e, dependendo da sua natureza, sejam afixadas à entrada do prédio ou em local visível. A informação relativa ao administrador deve ser fixada à entrada do prédio.

Nestas comunicações não podem constar informações pessoais sobre os condóminos, como valores em dívida. A administração de um condomínio não pode facultar informação pessoal dos condóminos sem a sua autorização. Assim, está impedida de divulgar informação pessoal aos restantes condóminos ou a entidades terceiras, exceto nos casos previstos na lei.

Caso ocorra partilha de dados pessoais, o condómino deve reclamar junto da administração e, eventualmente, junto dos tribunais, se assim for necessário. Esta premissa resulta da lei da proteção de dados.

Os condóminos devem informar o administrador quanto a:

• número de contribuinte;
• telefone;
• e-mail.

As informações devem ser atualizadas sempre que necessário. Em caso de venda da fração, tal deve ser comunicado ao administrador. Essa comunicação deve ser enviada por correio registado (no prazo máximo de 15 dias após a venda) e deve mencionar o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. A ausência de comunicação tem uma consequência importante: o vendedor é responsável pelas despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como pelos encargos relativos à mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a venda da fração.

O que acontece se não conseguir pagar as quotas por quebra de rendimentos?

Algumas famílias podem perder rendimentos e deixar de conseguir cumprir com as suas obrigações, como o pagamento das quotas. Para agravar este cenário, é natural que o valor das quotas seja atualizado, o que, dependendo da natureza do condomínio, poderá ser em determinados casos mais acentuado que o habitual (condomínio com diversos equipamentos).

Para evitar um avolumar de dívidas, é desejável optar pela cobrança voluntária: se um condómino falhar o pagamento de uma quota, no mês seguinte o administrador deve enviar uma carta (ou um e-mail) a solicitar a sua regularização. O administrador deve exigir o pagamento em falta, incluindo os juros de mora legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento de condomínio ou por deliberação da assembleia.

Mantendo-se o incumprimento, o administrador deve recorrer à via judicial. A ação deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais (em 2023 foi fixado em 480,43 euros).

A ata da assembleia de condóminos, desde que reúna os seguintes requisitos, constitui título executivo, o que significa que o documento é suficiente para a prova da dívida:

• montante anual a pagar por cada condómino;
• data de vencimento das respetivas obrigações. 

E se, em caso de emergência, o administrador não puder estar presente?

Na ausência do administrador, por exemplo, devido a doença, nada impede outro condómino de resolver o problema, se ocorrer uma emergência.

Saiba mais sobre como gerir o condomínio em Condomínio DECO+.