Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

Em condomínio, é essencial respeitar as regras do civismo e da boa vizinhança. Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns, pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Preservar a tranquilidade e a segurança dos outros moradores são algumas obrigações dos condóminos.

Com as alterações ao regime da propriedade horizontal, que entraram em vigor em 2022 para tornar a vida em condomínio mais fácil, há novas responsabilidades para o administrador de condomínio, as assembleias de condóminos podem realizar-se à distância e existe agora a declaração por encargos do condomínio. Saiba todas as regras para viver em condomínio.

Constituir o condomínio

Nos prédios novos, é preciso tratar de muita papelada para que a administração comece a funcionar em pleno. É desejável a presença do construtor na primeira assembleia de condomínio para entregar a administração do condomínio aos proprietários e fazer a passagem de todos os documentos. Se este não comparecer e o condomínio for constituído na sua ausência, o construtor não fica isento de responsabilidades, nomeadamente, no caso de se detetarem defeitos no edifício.

Antes de constituir o condomínio, os proprietários devem fazer uma vistoria ao prédio, para ver se as obras estão concluídas: acabamentos no interior e exterior do edifício, arruamentos e passeios, etc. Veja se os equipamentos do prédio estão em bom estado e funcionam (elevadores e sistema de remoção de lixo, por exemplo).

Para constituir o condomínio, é necessário pedir ao construtor ou ao agente imobiliário alguns documentos: ficha técnica da habitação, título constitutivo, licença camarária, projeto do imóvel ou loteamento, regulamento (se existir e não estiver integrado no título constitutivo), contratos de caráter duradouro, como o de manutenção dos elevadores, orçamento e relatório de contas e licença de funcionamento dos elevadores.

Depois, convém também que a administração guarde cópias dos contratos com os vários prestadores de serviços e anote os contactos dos representantes dos equipamentos existentes no prédio (extratores de fumos, elevadores, sistemas de videoporteiros, etc.). Estes serão úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.

Para gerir bem o dinheiro dos condóminos, o melhor é abrir duas contas em nome do condomínio. Uma, à ordem, para pagar as despesas correntes (eletricidade, água, limpeza, etc.). Outra, de poupança, para depositar o fundo comum de reserva.

Os documentos para abrir a conta variam em função do banco, mas convém preparar alguns: cartão de identificação de entidade equiparada a pessoa coletiva; comprovativo da constituição do condomínio (título constitutivo ou primeira ata); ata de eleição da administração em exercício; ata com autorizações para movimentar contas. Quando as pessoas autorizadas mudarem, deve ser entregue nova ata, respetivas identificações e novas assinaturas e cópia do regulamento.

Utilização das frações

Regra geral, o título constitutivo da propriedade horizontal indica a utilização de cada fração (habitação ou comércio, por exemplo). Se o apartamento foi destinado à habitação, o seu proprietário não pode convertê-lo de um momento para o outro noutra coisa sem dar satisfações aos outros condóminos: é necessário obter a aprovação de todos. Se nenhum condómino se mostrar incomodado, pode-se alterar o conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma nova utilização ao imóvel.

O título constitutivo pode ser alterado por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA). Para isso, é necessário o acordo entre todos os condóminos. A falta de acordo pode ser suprida judicialmente. Nesse caso, é necessário que os votos dos condóminos que não autorizaram a alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido. No entanto, a alteração do título constitutivo não pode implicar a modificação das condições de uso, o valor relativo e o fim a que as frações se destinam.

O administrador é a figura executiva do condomínio. Compete-lhe não só fazer cumprir as decisões da assembleia como também agir quando as partes comuns estiverem em risco. É uma figura indispensável.

Mas como nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado, alguns condomínios preferem repartir algumas tarefas. Assim, a função torna-se mais leve. Aliás, tal é aconselhável nos edifícios com muitas frações. Outra solução pode ser a contração da administração do condomínio a uma empresa externa especializada na área.

Funções do administrador de condomínio

O administrador de condomínio tem diversas funções, entre as quais:

• verificar a existência do fundo comum de reserva;
• executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
• informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
• emitir no prazo máximo de dez dias a declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
• intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
• quando esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.

Eleição do administrador interno

A lei diz que o administrador deve ser eleito, por maioria simples, em assembleia de condóminos, e o cargo tanto pode ser exercido por um condómino como por um terceiro (por exemplo, uma empresa de administração de condomínio).

Há diferentes formas de eleger uma administração.

• Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia de condóminos, o mandato do administrador é de um ano, renovável.
• Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente "distribuir o mal pelas aldeias": o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
• Pagar pela administração. Criar incentivos para quem desempenha o cargo pode ser motivador. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador ou recorrer a uma empresa.
• Nomeação pelo tribunal. Qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Enquanto decorre o processo, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate).
• Para evitar um condomínio sem administração quando um mandato chega ao fim, o antigo administrador mantém-se em funções até ser eleito o sucessor.

Como optar pela melhor empresa

A atividade das empresas de administração de condomínio ainda não é regulada, embora a medida já tenha sido anunciada. A reputação é um indicador da qualidade do serviço. Certifique-se de que a empresa está legalizada. Introduza o nome no site do Instituto dos Registos e do Notariado. Em caso de dúvidas, peça informação online. 

Pode, ainda, consultar a rede Condomínio DECO+, que conta com um conjunto de empresas que cumprem as condições validadas pela DECO PROteste e que, por isso foram premiadas com o selo de qualidade da rede.

Se a prestação de alguma empresa da rede Condomínio DECO+ não estiver a ser cumprida de acordo com o contratualizado, o seu condomínio poderá recorrer gratuitamente ao serviço de resolução de conflitos.

Conheça o serviço CONDOMÍNIO DECO+

Defina os serviços a contratar, tendo em conta as necessidades do condomínio: orçamento disponível, dimensão do prédio, quantidade e natureza das partes comuns, relação entre vizinhos, etc. Não se deixe seduzir por serviços suplementares, como seleção de seguros, apoio jurídico e engenheiros. Mesmo que pretenda contratá-los, compare preços. Peça orçamentos, no mínimo, a três empresas.

Limite os poderes da empresa no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos. Nomear um administrador residente para acompanhar a empresa também pode evitar surpresas desagradáveis.

Prefira um contrato anual, sem penalização e com pré-aviso máximo de 30 dias para terminar. Se a empresa não cumprir as suas obrigações, pode pôr fim ao contrato. Nestes casos, comunique essa intenção à empresa através de carta registada com aviso de receção, e indique claramente qual o incumprimento e peça a devolução de documentos ou valores que ainda se encontrem em seu poder. Neste caso, adota-se a solução prevista na lei para qualquer administrador: a exoneração.

Denunciar más práticas

Em caso de litígio, conte com o serviço de informação da DECO PROteste (218 410 858). Se for vítima de fraude ou burla, por exemplo no que diz respeito a valores do condomínio, denuncie o caso às autoridades policiais ou ao Ministério Público. Apresente queixa no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) se lhe recusarem o livro de reclamações, não entregarem faturas, etc. Se as atitudes indiciam más práticas e lesam os condóminos, como conflitos de interesses nas atividades desenvolvidas pela empresa, recorra aos julgados de paz ou tribunais.

Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro. Os não-residentes devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma, pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia. Além da comunicação do domicílio, os condóminos estão obrigados a informar o administrador do seu número de contribuinte, contacto telefónico e e-mail. Devem, ainda, atualizar essas informações sempre que sejam alteradas.

A convocatória pode ser feita por carta registada, enviada dez dias (seguidos) antes da data da reunião. Se esta formalidade for cumprida, considera-se que a convocatória foi realizada. Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.

A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo condómino. Em alternativa, é possível também enviar a convocatória por e-mail, solicitando a confirmação da receção também por esta via. No entanto, esta opção só é válida se e para os condóminos que concordem com tal método e desde que fique registado em ata. A ata deve mencionar o e-mail para onde deve ser enviada a convocatória. Se a convocatória for enviada por e-mail, deve também ser enviado, por sua vez, o recibo de receção.

Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio, pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião. Este método é útil apenas como “lembrete”.

Quantos condóminos para decidir?

Nem sempre é fácil conseguir a presença de todos os condóminos nas reuniões. Para não comprometer as decisões que exigem unanimidade, a lei encontrou uma forma de contornar essa dificuldade. As decisões que exijam unanimidade, como alterar o título constitutivo, destino a dar a bens ou partes comuns e obras de reconstrução (em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor), podem ser aprovadas desde que compareçam, pelo menos, os representantes de dois terços da permilagem total do prédio.  

Mas quem faltou ainda vai a tempo de agir. Estas decisões têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias a contar da aprovação da ata, por carta registada, com aviso de receção, ou por e-mail (desde que os condóminos manifestem essa vontade). Nesse caso, os condóminos faltosos têm 90 dias para comunicar por escrito (de preferência, através de carta registada, com aviso de receção) se aceitam ou não as deliberações aprovadas. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Quem não responder no prazo presume-se que concorda.

Mesmo que falte algum condómino, as decisões que não exigem unanimidade podem ser aprovadas. Basta que seja respeitado o quórum (ver quadro). Sem este, em segunda convocatória, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.

Imagine que a cobertura do prédio sofreu danos avultados após um temporal. As caleiras para escoar a chuva entupiram, e o telhado levantou e deixou entrar água. Esta infiltrou-se na casa dos vizinhos, dois pisos abaixo. Resultado: 2600 euros de estragos. O seguro do condómino da fração afetada pode ser usado. Mas, como o telhado é parte comum e propriedade de todos, cabe, em primeira linha, ao condomínio pagar a reparação e os danos nalgumas frações. Mesmo que a área comum seja de uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade continua a ser de todos os moradores. Exceção: negligência de quem a utiliza, como deixar acumular lixo nos ralos para escoamento das águas ou não alertar com tempo para fendas no pavimento.

Se o condomínio contratou um seguro multirriscos para todo o edifício, este pode ser acionado. Não sendo o caso, cada condómino, do rés-do-chão ao último andar, deve acionar o seu multirriscos-habitação. Este cobre despesas nas partes comuns, em função da permilagem de cada fração. Quem não contratou o seguro tem de pagar do seu bolso.

Os prejuízos de cada condómino, como avarias do aparelho de ar condicionado, computador, etc., também estão abrangidos pelo multirriscos, desde que se prove a relação entre a inundação e o dano.

Seguro de incêndio ou multirriscos?

Todos os condóminos são obrigados a contratar um seguro de incêndio para a sua casa, embora possam optar por um multirriscos-habitação, que garante uma cobertura mais abrangente por pouco mais dinheiro. Além da própria fração, ambos cobrem a quota-parte nas partes comuns do edifício e, à partida, não há motivo para contratar um seguro só para essas partes. Mas a experiência demonstra que a questão não é tão simples.

Regra geral, cada condómino tem a sua seguradora. Em caso de sinistro que envolva várias frações, há que aguardar pela disponibilidade de todas as companhias envolvidas. Isto, partindo do princípio de que se consegue contactar todos os condóminos em tempo útil. Por esse motivo, a subscrição de um multirriscos-condomínio para todo o prédio revela-se uma opção duplamente vantajosa: por um lado, é mais barata do que o somatório dos prémios das apólices individuais; por outro, em caso de sinistro que envolva várias frações, a resolução é mais célere por haver apenas uma seguradora envolvida.

Contudo, nem sempre é fácil a subscrição de uma apólice de seguro para todo o edifício, seja porque os moradores não querem prescindir das suas apólices individuais, seja porque não podem, sob pena de verem agravadas as condições do crédito à habitação. Por esse motivo, e sobretudo no caso de condomínios muito numerosos, acaba por optar-se pela contratação de um multirriscos-condomínio apenas para as partes comuns, devendo a seguradora ser informada de que já existe uma ou mais apólices a cobrir aquele risco. Nestes casos, e apesar de as partes comuns já estarem seguras pelas diversas apólices individuais, em caso de danos nas escadas ou no telhado do prédio, por exemplo, o segurado pode escolher a apólice que pretende ativar. 

Responsabilidade civil

“O meu lugar de garagem fica por baixo de um corredor descoberto de acesso às lojas (parte comum). Quando chove, a água da infiltração cai sobre o meu carro. Como vem misturada com cimento, já estragou a pintura. O condomínio tem um seguro multirriscos, mas uma das cláusulas indica que não paga ‘danos por água, sempre que sejam infiltrações em paredes e tetos'. Então, quem paga o arranjo?”

Trata-se de uma situação comum, e o seguro multirriscos-condomínio, em princípio, paga este tipo de prejuízo. A maioria dos seguros exclui os danos por água que resultem de infiltrações, através de paredes e tetos do edifício seguro exceto se estes forem consequência de rotura, entupimento ou transbordamento das canalizações. Neste caso, o que está em causa não é o arranjo das paredes e do teto, mas os estragos causados no carro de um condómino. Esta situação está abrangida pela cobertura de responsabilidade civil, que paga danos a terceiros.

Se a administração não tiver contratado o seguro ou este não tiver a cobertura de responsabilidade civil, o condomínio terá de responsabilizar-se pelos prejuízos. Para isso, o condomínio pode recorrer ao saldo de uma conta a prazo ou, caso não tenha o suficiente, pedir aos moradores uma entrega extraordinária de dinheiro.

Quem vive num condomínio tem de participar nas despesas comuns, em princípio, devendo pagar as quotas que lhe correspondem, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos previstos no regulamento. Caso se atrase, e desde que exista deliberação da assembleia nesse sentido, podem ser-lhe cobrados juros de mora. Nestes casos, o administrador do condomínio (também mediante autorização da assembleia), deve encontrar com o condómino em falta uma forma de superar o problema, por exemplo:

• alargando o prazo de pagamento;
• acordando o pagamento faseado, em parcelas que este consiga suportar;
• concedendo um desconto temporário, equivalente, por exemplo, à parte da quota respeitante ao fundo comum de reserva.

Caso as quotas continuem em falta, o condomínio deve avançar com uma ação no julgado de paz da sua área, se existir, no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino. Se tiver mesmo de recorrer aos tribunais, há que contar com os honorários de um advogado, com as custas processuais e vários meses de espera para se conhecer a sentença final. Mesmo com uma sentença favorável dos julgados de paz ou dos tribunais, o condomínio pode não conseguir reaver o dinheiro, se o morador não tiver bens passíveis de serem penhorados.

Contas a abrir 

Mesmo que o administrador seja da confiança de todos os moradores, as contas devem estar em nome do condomínio. Por exemplo, se o administrador morrer, todo o dinheiro em seu nome reverte para os herdeiros. Já se o destino lhe reservar dívidas que não consiga pagar, é provável que as suas contas bancárias sejam penhoradas. E nenhum credor, seja o fisco, seja a Segurança Social ou outro, irá preocupar-se com a origem do dinheiro. Mesmo que o tribunal reconheça que a conta não lhe pertencia, podem passar vários anos até que a situação fique resolvida. 

A conta conjunta subscrita por vários condóminos, ou mesmo por todos, também não é solução, já que apenas aumenta a probabilidade de ocorrer um destes cenários. A melhor solução é abrir duas contas: uma à ordem, para as despesas correntes, como luz, água e limpeza; e outra a prazo, para o fundo comum de reserva, que se destina a financiar as obras de conservação. O dinheiro do fundo comum de reserva só pode ser usado para obras, o que deve ficar salvaguardado em ata. Devem ainda ficar registados os números de conta de depósito do fundo, para garantir a correta utilização desses montantes.

Muitos condomínios portugueses usam contas poupança-condomínio como destino do fundo. Mas, além de renderem pouco, são difíceis de movimentar: os montantes podem ser usados ao fim de um ano e apenas na conservação dos espaços comuns. Os depósitos a prazo são o melhor destino para o fundo. Para a conta à ordem, escolha a que cobra menos custos de manutenção ou outros encargos que tenha de suportar para movimentar a conta, tais como anuidades do cartão de débito, comissões de manutenção ou cheques.

As contas poupança-condomínio podem ser úteis para disciplinar a movimentação do fundo comum de reserva, já que a primeira mobilização só pode ser feita para obras ordinárias (obrigatórias em cada oito anos) ou extraordinárias, um ano após o depósito. Se movimentar o saldo antes deste prazo ou para fins não previstos na lei, regra geral, fica sujeito a penalizações, como perda de juros. Contudo, as limitações à movimentação do dinheiro também podem ser encaradas como uma desvantagem destas contas que, além disso, pagam juros reduzidos e há muito que perderam os benefícios fiscais.

Em alternativa à conta-poupança, o condomínio pode investir o fundo comum de reserva num depósito a prazo. Se a decisão for nesse sentido, e para evitar abusos na utilização do dinheiro, exija que fique registado em ata que o saldo só pode ser usado para os fins previstos na lei. Os depósitos a prazo devem ser, aliás, o destino de todas as poupanças que excedam os montantes aplicados no fundo comum de reserva.

Para a gestão corrente das despesas, não são muitos os bancos que disponibilizam contas à ordem específicas para condomínios, individuais ou coletivas. Outros bancos propõem depósitos normais para empresas nesta situação. O ideal é optar por uma conta específica individual, titulada pelo condomínio (com o número de identificação da pessoa coletiva). Para movimentar as contas, os bancos permitem transferências, cheques ou mesmo cartões de débito, assim como a utilização de canais alternativos como a internet ou o telefone. Regra geral, as comissões são mais baixas se movimentar pela internet: os custos ao balcão chegam a ser três ou quatro vezes superiores. Se utilizar o cartão de débito para efetuar as operações nas caixas automáticas, as mesmas são gratuitas.

Fundo comum de reserva 

O fundo comum de reserva assegura que as obras de conservação importantes do prédio, como pintura, arranjos exteriores, etc., não ficam por fazer por falta de dinheiro. O fundo é sustentado por uma percentagem das quotas de cada condómino (no mínimo, 10%), as quais são geralmente calculadas com base no valor relativo de cada fração (casa e garagem). Um exemplo: se o seu prédio gastar 400 euros por mês em despesas de água, luz e limpeza, por exemplo, e a sua casa representa 8% do total do prédio e a garagem outros 3%, paga uma quota mensal de 44 euros (400 x 8% + 400 x 3%). Sobre este "bolo" mensal aplica-se uma percentagem de 10% para o fundo comum de reserva, ou seja, 4,40 euros.

Nos edifícios antigos e degradados, que precisam de mais obras, é conveniente ponderar o aumento da percentagem destinada ao fundo.

O fundo comum de reserva pode ser utilizado para outra finalidade além das obras de conservação, desde que assim seja deliberado em assembleia. Contudo, os condóminos devem assegurar o pagamento da quota extraordinária, a fim de repor o valor utilizado, no prazo máximo de 12 meses após a deliberação.

Desde que haja condições de salubridade e tranquilidade para a vizinhança, num apartamento, podem coabitar até três cães ou quatro gatos, não podendo, no total, contar-se mais de quatro animais de estimação, segundo o regulamento de classificação, identificação e registos dos carnívoros domésticos e licenciamento de canis e gatos.

Este número só pode ser excedido, até seis, com autorização do município, depois dos pareceres favoráveis do veterinário municipal e do delegado de saúde.

Os regulamentos de condomínio podem, contudo, ser mais rigorosos e estabelecer um limite inferior e até proibir a presença de animais nas frações autónomas. Em caso de divergência com novos condóminos, a solução pode ter de passar por um julgado de paz ou um tribunal.

Os chamados "direitos de personalidade" impedem que um morador perturbe, de forma sistemática, a tranquilidade e bem-estar dos restantes condóminos. A lei prevê que entre as 23h00 e as 07h00 horas do dia seguinte deve evitar-se barulho. O melhor é tentar a via do diálogo. Se não der resultado, recorra aos julgados de paz ou aos tribunais.

Se o barulho resultar de obras, a resposta é diferente. Estas são consideradas atividades temporárias ruidosas e só podem ser feitas nos dias úteis, entre as 08h00 e as 20h00. Durante os trabalhos, o responsável deve afixar em local bem visível a duração prevista e a altura do dia em que prevê maior intensidade de ruído. Se a situação for urgente, como desentupir um cano, não segue estes requisitos. Nestes casos, o mais sensato é tentar um acordo com o vizinho. Se a conversa não chegar a bom termo, pode apresentar queixa na polícia.

O regulamento de condomínio pode proibir determinados comportamentos ou atividades, mas importa ter alguma ponderação, para não condicionar exageradamente a vida de quem reside no condomínio. Mas neste caso é natural que se fixem regras para realizar festas, pois nem todos os vizinhos estão dispostos a ser "convidados" à força.

Compreende-se que cada condómino deva avisar os restantes de que vai dar uma festa e evitar ruídos incómodos. Porém, não é razoável que o proíbam de dar uma festa. Quando entrar para um condomínio já organizado, informe-se de todas as interdições. Se não concordar com alguma (festas ou animais de estimação, por exemplo), pode propor a alteração, o que nem sempre será uma tarefa fácil.

Caso a proibição tenha sido imposta no título constitutivo, este só pode ser modificado por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos. Se tiver sido adotada em assembleia, os condóminos podem reunir-se novamente e alterar a deliberação anterior.

Além das condutas proibidas previstas no regulamento de condomínio, existem diversos atos que são expressamente proibidos por lei. Por exemplo, emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos ou trepidações que possam prejudicar os vizinhos.

A lei também impede a realização de obras, instalações ou depósitos de substâncias perigosas e corrosivas com efeitos nocivos sobre os outros prédios. Imagine que o seu vizinho pintor utiliza a garagem como um armazém de tintas e diluentes inflamáveis. Se considerar que esse depósito representa uma ameaça à segurança, tem o direito de exigir que retire aquelas substâncias da garagem. Caso se justifique, chame a polícia. 

Moral e bons costumes

“Um dos vizinhos do meu prédio arrenda quartos da sua casa a terceiros para noites ocasionais. No condomínio, não estamos de acordo. Podemos impedi-lo?” À partida, os condóminos devem ter o cuidado de não praticar atividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. Mas aquilo que um cidadão entende por uma conduta correta pode não ser interpretado da mesma maneira por outro. Naturalmente, os mais conservadores podem condenar certos comportamentos bem aceites pelas mentes mais liberais.

Como não foram consultados previamente, os restantes membros do condomínio podem mostrar o seu desagrado e exigir o fim destas práticas. Mas o mais provável é que isto seja o início de uma "guerra" com o proprietário. Se não chegar a acordo, a solução é deixar a decisão nas mãos dos tribunais ou, quando possível, dos julgados de paz.

“Na assembleia de condóminos decidimos contratar um jardineiro para tratar dos canteiros do prédio. Que tipo de contrato devemos fazer?” Depende do serviço e da relação com o condomínio. Se o jardineiro trabalhar sob as ordens da administração do condomínio e num horário por esta estabelecido, deve fazer um contrato de trabalho. Cabe à administração fornecer todos os materiais necessários, como água, fertilizantes, luvas, etc. Além disso, tem de inscrever o trabalhador na Segurança Social, fazer os devidos descontos e contratar um seguro de acidentes de trabalho. O empregado tem direito a 22 dias úteis de férias, a subsídio de férias e de Natal.

Se o empregado trabalhar "por sua conta e risco", ou seja, sem orientação do condomínio, segundo a sua metodologia e no horário que lhe convém, deve optar por um contrato de prestação de serviços. Regra geral, os materiais e instrumentos de trabalho são de quem presta o serviço, neste caso, do jardineiro. A administração só terá de pagar os montantes acordados pelo trabalho. As outras obrigações, como seguro de acidentes de trabalho e contribuições para a Segurança Social, ficam a cargo do trabalhador ou da empresa que fornece o serviço. Cabe a estes passar um recibo dos montantes.

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, que deve representar dois terços do valor total do prédio. As despesas com as inovações ficam a cargo de todos os condóminos em proporção do valor das suas frações.

Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida, mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.

No entanto, um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar no pagamento se as obras tiverem natureza voluptuária, ou seja, servirem apenas para o lazer dos condóminos, não forem indispensáveis para o edifício nem aumentarem o seu valor ou se o valor da obra não for proporcional à importância do prédio.

Instalar gás canalizado

Caso o prédio tenha, pelo menos, oito frações, a instalação de gás canalizado necessitará de ser aprovada por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

Regra geral, as inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, e essa maioria deve representar dois terços do valor total do prédio. No entanto, como referido, havendo pelo menos oito frações autónomas, a instalação de gás canalizado depende da aprovação por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

O mesmo regime aplica-se à instalação de elevadores.

Instalar rampas de acesso no prédio

No caso de um dos membros de respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador (com 15 dias de antecedência) e observando as normas técnicas de acessibilidade, efetuar as seguintes inovações: instalação de rampas de acesso e instalação de plataformas elevatórias, se não existir ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

Os encargos de conservação e fruição, nomeadamente, despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando instaladas no caso de um dos membros do agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, são suportados apenas pelos condóminos que tiverem procedido à referida instalação.

Estas inovações podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que exista acordo entre eles e o edifício não fique danificado. A intenção de proceder ao seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência. Na impossibilidade de levantar essas inovações, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa. Na prática, o condómino que tiver efetuado tal inovação deverá guardar os comprovativos das respetivas despesas. Mais tarde, podem servir de base ao cálculo da indemnização que terá direito a receber.

Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da instalação de plataformas elevatórias, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.

Dispositivos para afugentar pombos

Como outras obras de inovação, esta tem de ser aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio e não prejudicar a utilização das partes comuns ou dos apartamentos. Caso seja aprovada, dividem-se os custos por todos os condóminos, em função das permilagens de cada um, quer tenham votado a favor ou contra.

Os moradores que não aprovarem podem recorrer a tribunal. Se a recusa for considerada fundada, a obra avança e faz-se uma redistribuição dos custos por quem participa na despesa. Regra geral, a lei aceita como motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua, como uma piscina ou um parque infantil, ou quando o custo da intervenção é desproporcional ao valor do prédio.

O caso dos dispositivos para afugentar pombos não se enquadra nestas justificações. Logo, todos terão de pagar a sua parte, se a obra for aprovada.

Marquises: sim ou não?

Todas as obras que possam mudar a linha arquitetónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos. Estas alterações não são completamente proibidas, mas devem ser evitadas se prejudicarem a uniformidade ou a harmonia do prédio.

As únicas obras proibidas à partida são as que põem em risco a integridade física do edifício. A construção da marquise não parece trazer problemas de segurança. Mas, partindo do princípio de que não há mais nenhuma no prédio, é compreensível que os restantes condóminos se oponham à ideia. Antes de pôr mãos à obra, convém convocar uma reunião para pedir a autorização da assembleia de condóminos. Depois de apresentadas as características da obra, procede-se à votação. A aprovação de uma maioria representativa de dois terços do valor do prédio dá "luz verde" para avançar, desde que a câmara municipal não ponha nenhum entrave. 

Depois confirme junto da câmara municipal se a obra necessita de licença ou comunicação prévia.

Ignorar uma decisão da assembleia 

Imagine que, apesar de os condóminos terem escolhido, por unanimidade, um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio, o administrador contrata outra empresa. A administração não tem legitimidade para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos. Na verdade, a administração está obrigada a executar as deliberações (desde que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que seja fixado (exceto em situações fundamentadas).

Neste caso, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1). Por outro lado, carecem de unanimidade alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.

A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias a contar da reunião ou, se for o caso, por e-mail. Depois de notificados, dispõem de 90 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.

No caso de obras de conservação extraordinária ou obras de inovação, o administrador tem de apresentar, no mínimo, três orçamentos diferentes, exceto se o regulamento de condomínio decidir de modo diferente.

Reparações urgentes nas partes comuns 

Se um cano se rompe no patamar no prédio e causa infiltrações numa das frações, cabe ao condomínio e não ao condómino reparar, porque se trata de uma parte comum. Tendo em conta que a rotura está a causar danos numa habitação, é urgente informar a administração, para esta providenciar a reparação com a maior rapidez possível. Só se o administrador não avançar com as obras, ou se recusar a fazê-las, é que o proprietário pode realizá-las, apresentando depois a conta ao condomínio.

Consideram-se indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação (num período curto) de danos existentes nas partes comuns do edifício e que possam vir a agravar-se.

Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em função da permilagem. Essas despesas são da responsabilidade dos condóminos que sejam proprietários das frações no momento das deliberações. É possível mudar esta regra e dividir os encargos relativos aos serviços de interesse comum de forma equitativa (ou seja, em partes iguais), mediante disposição do regulamento do condomínio (aprovada sem oposição), por maioria dos condóminos que representam  a maioria do valor total do prédio. No entanto, é necessário justificar os critérios para a nova distribuição.

Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador e não se servir dele.

Nas despesas com limpeza, todos devem pagar, mas podem existir exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores. Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas, utilizadas apenas pelo dono da habitação.

Se uma parte comum do prédio estiver afeta ao uso exclusivo de um condómino – e caso o estado de conservação dessa parte afete outras partes comuns do prédio – todos os condóminos são responsáveis pelas despesas de reparação, exceto se a necessidade de reparação resultar, por exemplo, da má utilização dada pelo condómino que tem o uso exclusivo dessa parte comum. 

Instalar antena de um operador de telecomunicações no terraço

O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de um operador no terraço tem de ser unânime. Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".

Analise devidamente as cláusulas do contrato e as respetivas implicações. O condomínio deve confirmar se a estação de comunicações móveis será projetada e construída de acordo com os níveis de referência de radiações aplicáveis. Convém saber, ainda, que tipo de equipamento irá ser colocado no edifício e o tipo de cablagem, assim como as obras necessárias para a adaptação do espaço arrendado.

Além disso, importa saber o valor da renda e prazo de duração do arrendamento, já que existem contratos celebrados pelo prazo inicial de 20 anos (renovável, por exemplo, por período de cinco anos) sem possibilidade de denúncia, prevendo-se apenas a possibilidade de oposição à renovação.

Tomada a decisão, o contrato de arrendamento deve ser formalizado, redigido em dois exemplares. Este deve reger as condições do arrendamento da parte comum do edifício necessária à colocação da antena. Cada uma das partes fica com um exemplar.

Uso das partes comuns

Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas. Considera-se parte comum toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e eletricidade. A lei presume ainda comuns os pátios, jardins, elevadores e até as garagens. Como tal, não é possível alterar as partes comuns sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. No entanto, o título constitutivo pode determinar que certas partes comuns fiquem de uso exclusivo de determinada fração (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).

Quando um condómino ultrapassa os limites, o administrador deve tomar a iniciativa de falar com ele. Se a situação não ficar resolvida, o administrador deve expor a situação, por carta ou e-mail. Mas se, ainda assim, o condómino insistir na mesma conduta, qualquer condómino pode denunciar a situação.

Em caso de obras abusivas, as câmaras municipais são a primeira solução. Já nos casos de ruído de vizinhança, contacte as autoridades policiais ou a polícia municipal. Se sofreu danos materiais ou pessoais e quer ser indemnizado, o melhor é recorrer ao tribunal ou a um julgado de paz contra o vizinho irresponsável.

Como prevenir continua a ser o melhor remédio, o condomínio deve tentar criar regras que protejam os interesses de todos. Após um conflito, os condóminos podem incluir, no regulamento, normas que proíbam comportamentos semelhantes aos que estiveram na origem do desentendimento. Caso não exista um regulamento, essas regras podem ser aprovadas numa assembleia de condóminos, desde que ninguém se oponha.