Lei da propriedade horizontal: o que mudou?

Mais responsabilidades e competências para o administrador de condomínio. Possibilidade de realizar assembleias de condóminos à distância. Obrigação de comunicar ao futuro proprietário de uma casa a existência de dívidas ao condomínio. Estas foram as principais alterações ao regime da propriedade horizontal e vieram facilitar a administração de condomínios, nomeadamente com algumas mudanças que há muito tempo a DECO PROTESTE reivindicava. Saiba tudo o que mudou com a nova lei.

Declaração de encargos do condomínio obrigatória para vender casa

Esta era uma das mudanças há muito tempo defendida pela DECO PROTESTE: a declaração por encargos do condomínio. Desde 10 de abril de 2022, um condómino que pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração. Esta declaração deve especificar a natureza da fração, os montantes e os respetivos prazos de pagamento. Além disso, deve, ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

Este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias a partir do momento em que é pedido pelo condómino e passa a ser obrigatório para realizar a venda da propriedade. 

Importa referir que a responsabilidade de eventuais dívidas é feita de acordo com o momento em que estas deveriam ter sido liquidadas. Ou seja, o novo proprietário é responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda. No entanto, se o novo proprietário da fração declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado (por vezes também designado por DPA) que prescinde da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Já os encargos que se vençam depois da compra são da responsabilidade do novo proprietário.

Despesas de conservação das partes comuns são pagas por quem as aprova

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são, salvo disposição em contrário, da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações. Isto significa, por exemplo, que o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso não seja proprietário da fração à data da mencionada deliberação.

Contudo, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da fruição. Para isso, é necessária a aprovação de disposição do regulamento de condomínio, sem oposição, pelos condóminos que representem a maioria do valor do prédio. É ainda necessário justificar os critérios que determinam a repartição da despesa.

Se o estado de conservação de uma parte comum, embora de uso exclusivo de um condómino, afetar o estado de conservação de outras partes comuns, em princípio, as despesas são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das frações, exceto se o condómino for responsável.

A lei passa também a clarificar o conceito de reparações indispensáveis e urgentes — intervenções que podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino (na falta ou impedimento do administrador). De acordo com a legislação, este conceito engloba agora todas as “reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”.

Já o fundo comum de reserva, que serve para assegurar as despesas de conservação do edifício, pode ser utilizado para outro fim, mediante deliberação dos condóminos. Neste caso, os condóminos ficam obrigados a assegurar o pagamento (no prazo máximo de 12 meses após a deliberação) da quotização extraordinária necessária à reposição do valor utilizado.

Título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado por escritura pública

O título constitutivo pode ser alterado por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA). Para isso, é necessário o acordo entre todos os condóminos. A falta de acordo pode ser suprida judicialmente. Nesse caso, é necessário que os votos dos condóminos que não autorizaram a alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido. No entanto, a alteração do título constitutivo não pode implicar a modificação das condições de uso, o valor relativo e o fim a que as frações se destinam.

Convocação de assembleias por correio eletrónico já é possível

As convocatórias para as assembleias de condóminos também já podem ser feitas por correio eletrónico. Para isso, basta que os condóminos manifestem essa vontade numa assembleia anterior e que essa intenção fique redigida em ata, com a indicação do respetivo endereço de e-mail. Esta é mais uma medida que a DECO PROTESTE já defendia. Contudo, mantém-se a possibilidade de convocar a assembleia de condóminos por carta registada, enviada dez dias (seguidos) antes da data da reunião, ou pessoalmente, com a entrega ao administrador de um recibo de receção assinado pelo condómino.

A reunião de condóminos pode ser realizada no mesmo local 30 minutos após a primeira convocatória. Assim, se numa assembleia marcada para as 10h00 não compareça o número de condóminos suficiente, é possível estes reunirem-se às 10h30, desde que existam condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. A reunião de condóminos 30 minutos após a primeira convocatória, comum em alguns condomínios, suscitava alguma controvérsia (mesmo ao nível das decisões dos tribunais) antes das alterações ao regime da propriedade horizontal.

Além disso, embora a assembleia de condóminos deva realizar-se na primeiro quinzena de janeiro, a lei prevê agora a possibilidade de se realizar, embora a título excecional, no primeiro trimestre de cada ano, ou seja, até ao final de março, desde que isso esteja previsto no regulamento do condomínio, ou seja, assim, deliberado em assembleia por maioria dos condóminos.

Reuniões de condomínio à distância de um clique

As alterações ao regime da propriedade horizontal preveem ainda que as reuniões de condomínio possam realizar-se virtualmente, medida igualmente reivindicada pela DECO PROTESTE. A administração pode, assim, optar por realizar as assembleias de condomínio por videoconferência ou deve fazê-lo sempre que essa opção seja pedida pela maioria dos condóminos. Se, porventura, algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia através de videoconferência, a administração deve ser informada para assegurar os meios necessários. De outro modo, a assembleia não pode ser realizada através deste meio.

A assinatura da ata passa, também, a poder ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos para a assinatura da ata.

Administradores têm mais responsabilidades

Também existem novas funções para o administrador do condomínio. Entre outras funções, o administrador deve:

• verificar a existência do fundo comum de reserva;
• executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
• informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
• emitir no prazo máximo de dez dias declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
• intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
• quando esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.

Caso não cumpra as suas funções, o administrador do condomínio pode ser civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (desde que aplicável).

Já no que diz respeito à prestação de informação ao administrador do condomínio, os condóminos passam a ter o dever de informar o seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico ou de atualizar essas informações em caso de alteração. Da mesma forma, em caso de venda da fração, o proprietário deve comunicá-lo ao administrador do condomínio através de correio registado no prazo máximo de 15 dias. Caso contrário, terá de suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda. A comunicação da venda ao administrador deve referir o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração.

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