Um guia para o alojamento local

A oferta de alojamento local tem vindo a ganhar expressão ao longo dos últimos anos, o que tem contribuído de um modo bastante positivo para o setor do turismo. Acontece que esta atividade pode entrar em conflito com os interesses dos restantes residentes, nomeadamente no caso do alojamento local em condomínios, onde existe o risco de perturbação do descanso e repouso dos moradores habituais. Por isso, o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local sofreu alterações em 2023, no âmbito do Programa Mais Habitação.

Registo do alojamento local 

Apesar das restrições impostas (veja-se adiante a suspensão de licenças em determinadas áreas do território), ao registar o alojamento deve aceder ao site do Balcão Único Eletrónico e aí fazer uma comunicação prévia. Este passo é acompanhado pela declaração de início de atividade de prestação de serviços de alojamento na Autoridade Tributária (AT). Pode abrir a atividade ao balcão das Finanças ou através da internet, no Portal das Finanças.

Sempre que o alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em propriedade horizontal destinada a habitação, o registo deve ser antecedido da decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local. Para isso é necessário o acordo de todos os condóminos. 

Atenção: o registo do alojamento local é obrigatório. Se a sua casa for divulgada numa plataforma de alojamento – e é muito importante que a divulgue online para duplicar o alcance do anúncio –, tem de estar identificada com um número de registo.

O registo do alojamento local é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal competente, através do Balcão Único Eletrónico, que deve ser acompanhada dos seguintes documentos:

• cópia simples do documento de identificação do titular do alojamento (pessoa singular) ou código de acesso à certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva);
• termo de responsabilidade do titular quanto à idoneidade do edifício ou da fração autónoma;
• cópia simples da caderneta predial urbana do imóvel em causa;
• cópia simples do contrato de arrendamento – se no contrato de arrendamento não constar autorização para a prestação de serviços de alojamento deve ser anexada cópia simples do documento com a mencionada autorização;
• cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade apresentada junto da AT;
• ata de autorização da assembleia de condóminos, no caso dos hostels;
• a modalidade de estabelecimento que vai desenvolver-se no âmbito da atividade de alojamento local.

No caso de a fração ser destinada a habitação, deve ser apresentada ata da assembleia de condóminos com a autorização. É então atribuído um número a cada pedido, desde que, no prazo de dez dias, o presidente da câmara não se oponha (20 dias, no caso dos hostels). Este número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

Deve ter ainda em conta as limitações desta forma de alojamento. Não pode receber um batalhão de gente em casa. No caso de moradias ou apartamentos, não é possível ir além dos nove quartos e 30 utentes.

Renovação do registo

O registo de AL tem a duração de cinco anos, e pode ser renovável por iguais períodos. A primeira renovação é contada da data da emissão do título de abertura ao público. Contudo, a renovação depende de deliberação da câmara municipal no prazo definido no regulamento municipal. A câmara pode opor-se à renovação da licença devido aos requisitos de funcionamento do estabelecimento ou de acordo com o previsto na Carta Municipal de Habitação. 

Suspensão de novos registos de alojamento local

A emissão de novo registo de AL na modalidade de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em fração autónoma fica suspensa em todo o território, exceto no interior do País. Compete aos municípios definir, nas respetivas cartas municipais, o equilíbrio da oferta de habitação e alojamento estudantil tendo em vista a suspensão de novos registos (esta suspensão não é aplicável às regiões autónomas). A suspensão mantém-se (na totalidade ou parte) do município em que tenha sido declarada situação de carência habitacional.

Os registos de alojamento local emitidos a partir de 7 de outubro são reapreciados em 2030. Estes registos são renováveis por cinco anos, a partir da primeira reapreciação. Contudo, não se encontram abrangidos os alojamentos locais com empréstimos bancários (contratos de mútuo) celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que ainda não tenham sido integralmente liquidados até ao final de dezembro de 2029 (31 de dezembro), cuja primeira reapreciação só tem  lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

Como comprovar a atividade de alojamento local

No prazo de dois meses, contados a partir de 7 de outubro, os titulares do registo ficam obrigados a provar a exploração da atividade (apresentado a declaração contributiva). Devem fazê-lo na plataforma Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), através do Balcão Único Eletrónico. De outro modo, o registo é cancelado. Esta obrigação não é aplicável aos AL em habitação própria e permanente, desde não seja superior a 120 dias. 

A prova da manutenção da atividade de exploração pode ser feita com a apresentação de uma das seguintes declarações contributivas: a última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC ou a declaração periódica de IVA (mensal ou trimestral, em função da faturação).

Contribuição extraordinária sobre os alojamentos

É aplicada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas de edifício em AL. Não estão abrangidos os imóveis localizados no interior do País ou que se encontrem em freguesias que:

• sejam abrangidas pela Carta Municipal de Habitação que evidencie um equilíbrio de oferta de habitação e alojamento estudantil;
• integrem municípios em que não tenha sido declarada carência habitacional;
• não tenham na parte do seu território pressão urbanística. 

Ficam excluídas desta contribuição extraordinária os imóveis que não sejam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente. Também não são abrangidos o alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração do AL não seja superior a 120 dias.

É aplicável uma taxa de 15% à base tributável, constituída pela aplicação do coeficiente económico do AL e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa do imóvel. A contribuição é paga até ao dia 20 de junho do ano seguinte. 

Livro de reclamações é obrigatório

Não se esqueça de outras obrigações legais. Deve dispor de livro de reclamações, tal como acontece em qualquer outro ramo de negócio. Precisa, também, de obter certificação energética (obrigatória se a propriedade se reportar a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação).

Como encerrar a atividade?

A cessação da exploração do AL é comunicada através do Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de dez dias após o fecho. A partir do momento em que dá por terminada a atividade de alojamento local, tem 30 dias para comunicar às Finanças a cessação. Pode fazê-lo num serviço de Finanças ou pela internet, através do Portal das Finanças.