Minuto Consumidor: como renegociar o crédito à habitação?

Desde o início da guerra que os preços têm estado a aumentar nos diversos setores. Um dos que tem mexido mais com a carteira dos consumidores é a habitação, sobretudo nos valores das prestações dos créditos que não param de subir, à boleia da escalada das taxas Euribor.

Entrou em vigor, no início deste ano, a medida excecional do Governo que obrigou os bancos a propor soluções para baixar a prestação do crédito à habitação aos consumidores que tenham taxas de esforço elevadas - quando a diferença entre os rendimentos e o montante aplicado ao crédito for superior a 36%.

Nem todos têm direito à renegociação, a medida está direcionada para os contratos de aquisição de habitação própria e permanente, com taxa variável, onde o valor em dívida não ultrapasse os 250 mil euros.

Há várias dicas a ter em conta para que a renegociação não seja prejudicial para o próprio consumidor.

Em primeiro lugar, se o banco não lhe apresentar uma proposta de renegociação por conta própria e souber que, no seu caso, tem direito a ela, deve dirigir-se ao banco e expor a situação.

De seguida, podem ser-lhe apresentadas diferentes propostas de renegociação, mas as mais comuns são: o alargamento do prazo de empréstimos; reduzir o spread (margem cobrada pelos bancos); atribuição de um período de carência ou um diferimento de capital.

Agora passamos às dicas em cada um dos cenários:

• O alargamento do prazo de empréstimos - tem sido a opção mais utilizada nos últimos tempos, segundo a DECO Proteste. Nesta hipótese, vai estar mais anos a pagar o empréstimo, ou seja, fica mais caro por causa dos juros, mas tem a possibilidade de baixar a mensalidade. Pode sempre retomar o prazo que tinha antes, mas há regras: essa informação deve ficar assente por escrito durante os primeiros cinco anos, e deve ser renovada de ano para ano.
  
• Reduzir o spread – se o seu spread for acima de 5%, a renegociação deverá sempre compensar. Mas se for inferior, o cenário de aumento das taxas Euribor não é o mais benéfico, já que o banco utiliza a média mais recente do indexante associado. Compare a nova taxa de juro nominal proposta (spread mais indexante) com o valor atual, para ver se no seu caso compensa. Pode ainda renegociar os seguros que tem ativos, outra opção que diminui, na totalidade do empréstimo, o prémio final a pagar.
  
• Atribuição de um período de carência - no fim deste período, onde apenas tem de pagar os juros, a prestação a pagar vai aumentar, para compensar o tempo em que não esteve a pagar o restante montante. Isto porque o prazo do empréstimo fica o mesmo, e o valor é dividido por esse mesmo tempo.
  
• Diferimento de capital – nesta opção, passa o pagamento de uma parte da dívida para o final do contrato. Deve sempre ter em atenção que nessa altura, a prestação a pagar será muito superior, por isso convém ter a segurança de algumas poupanças. Ainda assim, o encargo com os juros sobe.

Tem sempre a possibilidade de transferir o seu crédito para outro banco, mas se tiver uma taxa de esforço superior a 36%, dificilmente aceitarão a transferência, por ser um “cliente de risco”. Se a taxa de esforço for inferior a esta percentagem, vale a pena procurar novas opções, já que lhe podem ser oferecidas melhores condições para o ganharem como novo cliente.

É muito importante ser o consumidor a tomar a iniciativa de ir ao banco, caso esteja com dificuldade em pagar as prestações antes de entrar em incumprimento. Porque se não o fizer, o seu poder de negociação diminui.

O "Minuto Consumidor" é um projeto onde procuramos, todas as semanas, responder às suas dúvidas. Para acompanhar no Expresso Online e na antena da SIC Notícias, com o apoio da DECO Proteste. Envie as suas dúvidas para [email protected]