Casa: meglio un mutuo o l'affitto? Il confronto in 8 città

Prendere una casa in affitto o fare un mutuo per acquistarla? Affittare o comprare casa non è proprio la stessa cosa: per ottenere un mutuo bisogna rispettare determinati requisiti di età, reddito e capitale ottenibile. Soprattutto bisogna considerare che la banca non eroga quasi mai un capitale pari al valore della casa, ma si limita a un massimo dell’80% del valore stabilito dal perito. Oltre a questo, bisogna poi tenere conto delle spese aggiuntive da versare quando si acquista.

Mutuo o affitto?

In generale la scelta tra acquistare casa o prenderla in affitto deve tenere in considerazione diversi fattori. E di certo si tratta di una scelta soggettiva su cui pesano anche fattori personali, come ad esempio acquistare casa per lasciarla poi agli eredi oppure prenderla in affitto per avere poi la libertà di lasciarla in cerca di una nuova abitazione o di una nuova città. Di certo è più facile che si prendano in affitto case più piccole in attesa di poter comprare poi un’abitazione più grande. La scelta però è anche economica e noi abbiamo fatto qualche conto per far capire le dinamiche che incidono sulla scelta.

La prima cosa da considerare è che quando si acquista una casa occorre avere da parte già una buona somma di denaro pari al 20% del prezzo della casa più altre spese aggiuntive legate ad esempio ai costi di agenzia o alle spese di trasloco. E’ difficile infatti ottenere un mutuo al 100% (quindi con un capitale pari al prezzo della casa da acquistare) e comunque costa di più di un tradizionale mutuo all’80% questo valore si chiama LTV loan to value e rappresenta il rapporto tra capitale del mutuo e valore della casa).

Altra cosa da considerare è che per ottenere un mutuo occorre essere affidabili per la banca e in grado di pagare la rata mensile che in genere non può superare col suo valore un terzo del reddito mensile del mutuatario. Insomma, se lo stipendio è di 1500 euro, la rata mensile non può superare i 500 euro. Usa il nostro calcolatore online per sapere qual è la rata giusta per te.

Il confronto in 8 città italiane

Nella tabella di seguito, è possibile trovare alcune simulazioni utili a confrontare i costi dell’affitto e del mutuo per un bilocale di 60 metri quadri in 8 grandi città italiane in zone semicentrali. Il mutuo vince in tutti questi scenari, e i conti fatti dimostrano di quanto. Ma attenzione, bisogna tener conto anche del reddito minimo mensile che si deve avere per poter ottenere il finanziamento.

Confronto acquisto casa con mutuo vs affitto per tre zone in 8 grandi città italiane. Immobile di 60 mq. Mutuo prima casa a tasso fisso LTV 80% durata 30 anni. Ipotesi affitto costante per i prossimi 30 anni.

Città e zone	Prezzo di acquisto casa	Affitto	Importo mutuo	Rata mensile mutuo	Reddito minimo per avere mutuo	Spesa totale affitto per 30 anni	Esborso totale rate mutuo dopo 30 anni.	Costo del mutuo per interessi e spese dopo 30 anni	Mutuo (interessi e spese) vs affitto
Milano Farini	240.000	1.000	192.000	862	2.586	360.000	310.320	118.320	-241.680
Milano Porta Romana	280.000	1.100	224.000	1.006	3.018	396.000	362.160	138.160	-257.840
Milano Lambrate	260.000	1.300	208.000	943	2.829	468.000	339.480	131.480	-336.520
Bergamo Centro	110.000	800	88.000	395	1.185	288.000	142.200	54.200	-233.800
Bergamo Boccaleone	98.000	800	78.400	352	1.056	288.000	126.720	48.320	-239.680
Bergamo Santa Caterina	85.000	600	68.000	305	915	216.000	109.800	41.800	-174.200
Brescia Ospedale	75.000	550	60.000	269	807	198.000	96.840	36.840	-161.160
Bresciadue	68.000	580	54.400	244	732	208.800	87.840	33.440	-175.360
Brescia Carmine	70.000	600	56.000	251	753	216.000	90.360	34.360	-181.640
Bologna San Donato	259.000	1.100	207.200	971	2.913	396.000	349.560	142.360	-253.640
Bologna Bolognina	249.000	900	199.200	934	2.802	324.000	336.240	137.040	-186.960
Bologna Santo Stefano	289.000	1.300	231.200	1.084	3.252	468.000	390.240	159.040	-308.960
Roma Pigneto	265.000	1.100	212.000	994	2.982	396.000	357.840	145.840	-250.160
Roma Centocelle	115.000	800	92.000	431	1.293	288.000	155.160	63.160	-224.840
Roma Alessandrino	125.000	800	100.000	469	1.407	288.000	168.840	68.840	-219.160
Torino Crocetta	144.000	530	115.200	540	1.620	190.800	194.400	79.200	-111.600
Torino San Salvario	120.000	550	96.000	450	1.350	198.000	162.000	66.000	-132.000
Torino Campidoglio	129.000	600	103.200	484	1.452	216.000	174.240	71.040	-144.960
Napoli Vomero	195.000	950	156.000	731	2.193	342.000	263.160	107.160	-234.840
Napoli Chiaia	200.000	1.200	160.000	750	2.250	432.000	270.000	110.000	-322.000
Napoli Fuorigrotta	160.000	800	128.000	600	1.800	288.000	216.000	88.000	-200.000
Palermo Borgo Vecchio	80.000	650	64.000	300	900	234.000	108.000	44.000	-190.000
Palermo Mondello	230.000	1.000	184.000	863	2.589	360.000	310.680	126.680	-233.320
Palermo Tribunale	150.000	650	120.000	563	1.689	234.000	202.680	82.680	-151.320

Simulazione Altroconsumo su dati Passpartù e servizio di comparazione online mutui Altroconsumo.

Abbiamo ipotizzato di acquistare un bilocale di 60 metri quadri in tre zone semicentrali di Milano, Bergamo, Brescia, Bologna, Roma, Torino, Napoli e Palermo . E quindi di affittare la stessa tipologia di casa. Inoltre abbiamo messo a confronto l’affitto con la rata di un mutuo a tasso fisso prima casa all’80% per una durata di 30 anni. 

Ecco un esempio rispetto a una casa di 240.000 euro, bilocale di 60 mq zona Farini a Milano. Con la migliore offerta del nostro comparatore di mutui, che ha un Taeg dell’3,89%, per avere un mutuo, tasso fisso, durata 30 anni, si dovrà pagare una rata di 862 euro al mese. Se si volesse affittare una casa di circa 60 mq a Milano, nella stessa zona, l’affitto è di 1.000 euro al mese. Attenzione però: insieme all’acquisto occorre considerare anche altre spese; ad esempio quelle di agenzia (pari in genere al 3% del prezzo di acquisto). Quindi si tratta di circa 18.000 euro da pagare subito. A cui è da aggiungere il 20% del valore della casa non coperto dal mutuo e che quindi bisogna già avere da parte.

I vantaggi dell'acquisto: non solo una rata più bassa

In generale l’affitto costa di più della rata di un mutuo all’80%, ma acquistare casa con un finanziamento comporta un esborso complessivo di denaro consistente. Detto questo però la rata del mutuo è più bassa dell’affitto e questo ci consente di avere un risparmio economico oggi pagando la rata anziché la locazione oltre che di guadagnare qualcosa nel caso in cui decidessimo di mettere in affitto a nostra volta la casa acquistata. Le simulazioni confermano che l’opzione acquisto della casa è quella vincente; i costi di un mutuo anche tenendo conto dell’anticipo e dei costi di agenzia sono più bassi di una casa in affitto.  

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Inoltre con l’acquisto avremo la proprietà dell’immobile, che si potrà rivalutare e, in prospettiva, rivendere più avanti a prezzi più alti o affittare (che in una città come Milano è di certo facile). Un’ipotesi che si dovrebbe realizzare; infatti se guardiamo al mercato immobiliare di Milano negli ultimi 10 anni il valore delle case si è rivalutato del 43%.

Insomma, l’acquisto della casa anche con un mutuo è la scelta migliore, ma solo se si è in grado di coprire le spese iniziali e si ha un reddito sufficiente ad ottenere il mutuo (la banca non eroga un mutuo la cui rata è superiore ad un terzo del reddito disponibile mensile del cliente). Il tutto dipende poi ovviamente dal livello dei prezzi di acquisto delle case e dai prezzi di affitto.

Nonostante la crescita dei tassi di interesse la nostra simulazione dimostra che la rata del mutuo anche oggi è più bassa dell’affitto; c’è un chiaro problema di caro affitti per il quale sarebbe opportuna una riflessione normativa.  

Un mutuo al 100% per i giovani under 36

Proprio per ovviare a questo sono arrivate le novità dei mutui garantiti dallo Stato per i giovani; il decreto Sostegni bis, poi convertito in legge, per gli acquisti fatti entro il 31 dicembre 2023 dà la possibilità ai giovani under 36 con reddito Isee entro i 40.000 euro di poter avere un mutuo al 100% (entro un massimo di 250.000 euro) per la propria prima casa e abitazione principale. Il tutto garantito dallo Stato e con tassi calmierati anche se le nostre indagini dimostrano che ci sono ancora difficoltà ad ottenerli. 

Nel nostro servizio di comparazione online ad esempio se la casa di 240.000 euro fosse acquistata da un under 36 con un mutuo al 100% avrebbe una rata di 1.077 euro (scegliendo il mutuo più conveniente con un taeg del 3,60%). Ma con le agevolazioni previste fino al 31 dicembre 2023 .è lecito fare confronti e valutare la convenienza economica tra le due scelte.

Sono state, inoltre, introdotte anche interessanti agevolazioni fiscali sia per l’acquisto di case già costruite sia in costruzione. In particolar modo i giovani under 36 con reddito Isee entro i 40.000 euro che acquistano una prima casa hanno la possibilità di non versare l’imposta di registro, che ammonta al 2% del valore catastale della casa e l’imposta ipotecaria e catastale per un totale di 100 euro. Ma come abbiamo visto, si tratta di agevolazioni previste solo fino al 31 dicembre 2023.

Comprare casa importante per gli Italiani

In base all’ultima indagine Censis gli Italiani, erano e restano un popolo di proprietari. Il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario della casa in cui vive (e il 28,0% di queste è proprietario di altri immobili), l’8,7% gode della casa in usufrutto o a titolo gratuito, il 20,5% vive in affitto. L’Italia è uno dei Paesi con il più alto numero di proprietari di abitazioni: la proprietà immobiliare è un fattore costitutivo della nostra società, inscritto nel dna degli italiani. La proprietà non è una prerogativa solo dei benestanti: nel quinto delle famiglie più povere, il 55,1% è proprietario dell’abitazione in cui vive e la percentuale aumenta via via fino all’83,9% tra le persone più abbienti. La percentuale di famiglie proprietarie è più elevata tra le coppie con figli (73,9%) e tra i residenti nelle piccole città (il 76,1% nei comuni piccolissimi, fino a 2.000 abitanti, e il 74,3% in quelli con un’ampiezza demografica tra 2.000 e 10.000 abitanti).

Proprio perché è una scelta particolare che impegna per lungo tempo e per importi consistenti è importante fare scelte corrette aiutati da un esperto del settore immobiliare che guidi acquirenti o venditori ad evitare il più possibile problemi, perdite di tempo e esborsi economici. Passpartù è il nuovo servizio di Altroconsumo che permette di avere un consulente immobiliare dedicato che vi accompagna in tutte le fasi della compravendita dalla scelta della casa fino all’arredamento passando per notaio e traslocatore. Puoi avere maggiori informazioni parlando direttamente con uno dei consulenti Passpartù e prendendo appuntamento telefonico.