Affittare una casa per brevi periodi è una forma di guadagno che viene sempre più presa in considerazione dagli italiani. Zone turistiche nei periodi di vacanza o grandi città durante gli eventi fieristici il fenomeno degli affitti brevi, si assesta su mezzo milione di annunci all’anno ed è in costante crescita, grazie anche alla tassazione agevolata con la cedolare secca che fa pagare un forfait sui guadagni.

Se si affitta più di un immobile all'anno, la manovra di bilancio2024 ha previsto un aumento della percentuale da pagare sui guadagni, portando la cedolare secca dal 21% al 26% a partire dal primo gennaio. Inoltre, anche grazie alla sentenza del Consiglio di Stato che recepisce le indicazioni della Corte di Giustizia Europea, impone regole precise per i portali, affinché riscuotano le imposte per conto di chi affitta, versandole direttamente allo Stato, in questo modo si snellisce il lavoro del contribuente che fino a quest’anno doveva dichiarare autonomamente gli incassi e pagare le imposte tramite la dichiarazione dei redditi.

Vediamo come si calcolano esattamente le tasse sugli affitti brevi, a chi spetta pagare l'aliquota, quali sono gli obblighi dell'intermediario (ad esempio AirB&B), come si dichiarano i guadagni nel 730, come si può risparmiare sulla cedolare secca e quali sono le regole da rispettare per affittare in sicurezza.

Come si calcolano le tasse sull’affitto breve?

La tassazione degli affitti brevi si effettua tramite tassazione ordinaria o cedolare secca al 21% che sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. A partire dal 2024 la percentuale passa al 26% se si possiede più di un immobile affittato nello stesso anno. La cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.

Fino a quando la cedolare era del 21% era generalmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria (che rimane comunque una scelta), perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali regionale e comunale. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare.

Con il passaggio al 26% scegliere tra cedolare e regime ordinario diventa più complesso, infatti, tra Irpef al 23% e addizionali applicate al 95% del canone percepito, potrebbe risultare meno conveniente scegliere la cedolare perché a parità di aliquota finale applicata, nel secondo caso si può accedere a detrazioni e deduzioni che vengono escluse dalla cedolare secca.

Per le locazioni brevi le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.

Cosa deve fare l'intermediario

Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite portali telematici, deve trattenere una ritenuta del 21% (cioè l’ammontare della cedolare) fino a fine 2023 e del 26% da gennaio 2024 all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra affittante e affittuario che pagheranno le imposte direttamente tramite la dichiarazione dei redditi.

Poiché l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato è normale che richieda tutti i dati anagrafici e il codice fiscale del locatore., Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.

Purtroppo, però molti intermediari che utilizzano portali telematici non si sono mai adeguati alla normativa italiana e, pur richiedendo i dati fiscali di chi mette in locazione un alloggio tramite loro, non ha mai applicato la ritenuta sui canoni di locazione, che quindi vanno tassati direttamente con la dichiarazione dei redditi. Con la manovra di bilancio anche i portali che non si sono adeguati dovranno farlo, infatti, sono previste tutte le casistiche per ogni tipologia di impresa che lavora tramite portale, sia che sia residente in Italia, che vi abbia la stabile organizzazione o anche solo un rappresentante fiscale.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Sui redditi che derivano dall’affitto breve è possibile scegliere se applicare la tassazione ordinaria o la cedolare secca. Quest’ultima, sicuramente più conveniente, non può essere però scelta per i contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa e quelli stipulati dalle aziende ad uso foresteria per i dipendenti. Sono esclusi anche gli affitti di immobili non ad uso abitativo (posto auto o box per esempio), ma sono compresi quelli che prevedono anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Inoltre, la cedolare secca è applicabile solo per l’affitto di massimo 4 immobili perché rappresenta un regime fiscale di favore rispetto a quello ordinario, di conseguenza, al superamento di questo limite l’attività di locazione si presume come svolta in maniera imprenditoriale. Inoltre, a partire dal 2024 la cedolare al 21% si applica solo se si possiede un solo appartamento da affittare, altrimenti l'aliquota passa al 26%. 

Sicuramente conviene scegliere in sede di dichiarazione dei redditi di applicare la cedolare al 21% sull’immobile che vi ha prodotto maggior reddito. Pertanto la scelta si fa facilmente, a fine anno si fa la somma di quanto avete incassato da ogni immobile e quello che vi ha fatto guadagnare di più è quello che dovrete scegliere per applicare la cedolare secca al 21%. 

La  normativa fiscale prevede la comunicazione del proprio codice fiscale e dei dati anagrafici completi agli intermediari, agenzie immobiliari fisiche o portali, per permettere loro di effettuare le comunicazioni necessarie all’Agenzia delle entrate.

Come si dichiarano gli affitti brevi

La ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca, eventualmente su quale immobile applicare quella del 21%, o se applicare la tassazione ordinaria. Se sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.

In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori. Ad esempio se:

• non è stata applicata la ritenuta dall’intermediario o è stata applicata in modo sbagliato;
• solo uno dei comproprietari ha stipulato il contratto, versando quindi più del dovuto. Con la dichiarazione chiede il rimborso e gli altri comproprietari pagano quanto devono in base alla percentuale di spettanza.

Ricordiamo che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.

Purtroppo, la mancanza di certezza di questi redditi, data dall’assenza di un contratto stabile annuale, crea un problema con gli acconti d’imposta dovuti per l’anno in corso. Infatti, lo Stato, se una volta fatti i conti delle imposte dovute tramite la dichiarazione dei redditi “scopre” che si è a debito, fa pagare quasi il doppio di quanto risulta. Questo perché considera che se le cose sono andate così lo scorso anno, anche quest’anno sarà lo stesso, quindi chiede di anticipare il dovuto. Il problema è che non è così semplice in caso di locazioni brevi, sapere se quest’anno otterrai lo stesso reddito dell’anno precedente. Per questo è importante che gli intermediari applichino la ritenuta prima di corrispondere il reddito a chi affitta infatti, in questo modo a fine anno si dovrebbe arrivare "in pari" e lo Stato non chiede nulla in acconto. Ricorda comunque che, se versi l’acconto che risulta esser più alto del dovuto lo Stato te lo rimborsa con la dichiarazione dei redditi successiva, ma intanto hai dovuto pagare.

Affitti brevi: tutte le regole del contratto

Per rientrare nella normativa degli affitti brevi, con tutte le agevolazioni che ne conseguono, occorre rispettare una serie di condizioni a partire dalla durata che deve essere inferiore ai 30 giorni.

La norma regolamenta la locazione breve, cioè contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e sue pertinenze, di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati esclusivamente da persone fisiche (cioè che non operano in qualità di impresa o di professionista del settore) oppure intermediari. In pratica, si rivolge sia a chi affitta tramite agenzia immobiliare sia a chi si affida ai portali online per cercare e affittare immobili. La nuova regolamentazione si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

I contratti devono soddisfare le esigenze abitative transitorie (anche per finalità turistiche): sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Tuttavia, non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

Cosa mettere nel contratto

L’immobile deve essere a uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, esclusa la A10). Specificate che si tratta di una locazione per uso turistico. Indicate i nomi dei contraenti (voi e l’ospite che ha prenotato), l’indirizzo della casa, il numero di notti di soggiorno e le date. Quindi riassumete le condizioni e quel che viene offerto (biancheria; wifi; lavatrice; riscaldamento/aria condizionata; modalità di consegna e restituzione delle chiavi; pulizia finale ecc...).