Le case da dichiarare nella dichiarazione dei redditi

Come dichiarare gli immobili nel 730

Per dichiarare gli immobili bisogna utilizzare il quadro B del modello 730 (Redditi dei fabbricati) che deve essere compilato da:

• i proprietari di fabbricati iscritti a Catasto con rendita catastale;
• i possessori di immobili che non possono essere considerati rurali;
• i titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale sul fabbricato (diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite). In questo caso, il titolare della “nuda proprietà” non deve dichiarare nulla;
• i soci di società semplici e di società a esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

Per il Fisco, l’abitazione principale è:

• quella in cui abita il contribuente o i suoi familiari (coniuge, figli, nipoti, genitori, nonni, fratelli, zii, suoceri, cognati e nonni del coniuge), che devono avere lì la residenza;
• quella di chi si è trasferito per il ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, purché la casa non venga data in affitto.

Non è necessario che per l’acquisto dell’immobile siano stati utilizzati i benefici prima casa per definirlo come abitazione principale.

Il trattamento fiscale dell'abitazione principale è agevolato e spetta una deduzione dal reddito complessivo pari al reddito prodotto dall'abitazione e dalle sue pertinenze. In pratica si inseriscela rendita catastale della casa e delle pertinenze, ma queste non vengono considerare ai fini del calcolo delle imposte.

Il Fisco, però, concede la deduzione per una sola unità immobiliare: chi possiede due case, una adibita ad abitazione principale e l’altra utilizzata da un familiare, la deduzione spetta solo per quella usata da lui. Per chi è ricoverato in maniera permanente in un istituto di ricovero o sanitario, la deduzione spetta comunque, purché la casa non venga affittata.

Attenzione all'IMU:

• sulle abitazioni principali considerate di lusso (classificate come A1, A8 o A9), l'Imu continua a esser dovuta, di conseguenza son dovute sia l'Irpef che le addizionali (si deve indicare il codice 2 a colonna 12 nella compilazione del quadro B);
• chi possiede un'altra casa non affittata nello stesso Comune in cui ha l'abitazione principale, paga Irpef e addizionali sul 50% del valore immobiliare di quest'ultima (cioè il 50% del valore della rendita catastale rivalutata del 5%) pure pagando l'IMU (codice 3 a colonna 12).

Cosa si intende per pertinenze?

Il Fisco considera pertinenze gli immobili destinati e utilizzati in modo permanente a servizio dell’abitazione principale, anche se non appartengono allo stesso fabbricato (ad esempio quando il box non è nello stesso condominio in cui c'è l'abitazione princimale, ma è sufficientemente vicino per giustificarne un utilizzo pertinenziale). Le pertinenze all'abitazione principale seguono il trattamento di questa.

Chi possiede due pertinenze con la stessa classe catastale (come ad esempio due box con classe C6) paga l'Imu su una delle due a sua scelta, tipicamente quella con la rendita catastale inferiore. Nel 730 entrambe le pertinenze sono indicate con codice 5 a colonna 2 e nel rigo usato per  la seconda pertinenza si deve indicare il codice 2 a colonna 12.

Chi dichiara il comodato d'uso gratuito?

In linea generale gli immobili concessi in comodato devono essere dichiarati dal proprietario e non dal comodatario. Il contratto di comodato d’uso gratuito per un bene immobile non deve essere per forza redatto in forma scritta, ma può essere anche solo un accordo verbale (se si mette tutto nero su bianco allora bisogna registrare il contratto). Quando il comodatario trasferisce la residenza nella casa, per il Fisco si è costituito formalmente il comodato d’uso gratuito.

Nel caso di comodato d'uso gratuito ad un familiare, a partire dalla data di variazione della residenza, il proprietario può dichiarare la casa come concessa in uso gratuito a un familiare. Ai fini Irpef, nel quadro B si indica il codice “10” nella colonna 2. E' bene ricordare che se la casa si trova nello stesso Comune in cui il proprietario ha la propria abitazione principale, pagherà l'Irpef e le addizionali sul 50% del valore dell'immobile, in questo caso si indica anche il codice 3 a colonna 12.

Come inserire il canone d'affitto nel 730

Per chi ha dato la casa in affitto, il canone di locazione da dichiarare è quello che risulta dal contratto, a cui bisogna togliere le spese di condominio, luce, acqua, gas e simili, se comprese nel canone, viceversa non vanno conteggiate nel totale. Il canone deve essere calcolato in base ai giorni di possesso (indicati nella colonna 3). In caso di comproprietà, il canone di locazione va indicato per intero, indipendentemente dalla quota di possesso. Questo tipo di dicharazione prevede l'applicazione della tassazione ordinaria, cioè tramite Irpef e addizionali, di conseguenza il reddito derivante dall'affitto viene tassato con la propria aliquota marginale, cioè quella più alta di appartenenza in base agli altri redditi annui. Viceversa è possibile applicare il regime generalmente più conveniente della cedolare secca.

Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze (box, posto auto, cantina...) nella colonna 6 si indica, per ogni unità immobiliare, la quota del canone di affitto corrispondente. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione si applica la formula:

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita / totale delle rendite

Come dichiarare i redditi da cedolare secca

Il regime della "cedolare secca" prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La base imponibile della cedolare è costituita dal canone di locazione annuo, sul quale si applica un’aliquota del 21%.

È prevista poi un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2 comma 3, art. 5 comma 2 e art. 8 Legge 431/98), relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze abitative (Bari, bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni che confinano con questi e gli altri capoluoghi di provincia - elencati all’art.1, comma 1 lett. a) e b) DL 551/88) e negli altri Comuni elencati nelle delibere del CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica). Questi contratti si indicano col codice 8 o 12 nella colonna 2 del quadro B. L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato tra il 2009 e il 2014 lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. Per il 2020 questa stessa agevolazione è concessa solo ai Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 in cui sia stata individuata una zona rossa.
In questi casi, deve essere compilata la casella di colonna 13 “Altri dati”.

La scelta di questo regime si fa alla registrazione del contratto. Si può scegliere al momento della dichiarazione dei redditi solo per i contratti senza obbligo di registrazione, cioè i contratti di durata inferiore a 30 giorni totali annui. A prescindere dal momento in cui si effettua la scelta della cedolare secca, occorre comunque indicare l'immobile nel quadro B barrando la colonna 11.

Nei calcoli finali, il reddito derivante dalla locazione a cui si applica la cedolare secca, farà parte del reddito complessivo ai fini della valutazione della condizione di familiare a carico, per il calcolo delle detrazioni per familiari a carico e di quelle per oneri e per stabilire se spettano e a quanto ammontano i benefici, fiscali e non, collegati al possesso di determinati requisiti di reddito (come l'Isee). Non viene invece considerato per il pagamento dell'Irpef.

Il Fisco considera i redditi percepiti per la sublocazione di un immobile come “redditi diversi” ai fini fiscali: quindi devono essere dichiarati interamente nel quadro D, rigo D4, indicando a colonna 3 il codice “3”. In caso di sublocazione di durata inferiore ai 30 giorni, di immobili ricevuti in comodato si indica il codice “10” a colonna 3.

L'affitto della portineria

I locali condominiali (portineria, alloggio del portiere...) che hanno un’autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal singolo condomino, indicando il codice “9” a colonna 2. Per indicare la cifra giusta l’amministratore deve consegnare i documenti necessari con le quote in millesimi ad ogni condòmino: infatti, va inserito il reddito solo se la quota di spettanza è superiore a 25,82 euro all'anno.

Gli affitti brevi

Quando si parla di affitti brevi, spesso a fini turistici, si fa riferimento ai contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, con durata inferiore ai 30 giorni stipulati direttamente tra privati (non aziende) o per il tramite di intermediari immobiliari che operano anche attraverso la gestione di portali on-line. 

Si possono avere al massimo 4 immobili destinati alla locazione breve, chi ne possiede di più deve presentare il modello Redditi perché si configura come reddito d'impresa e non è possibile applicare la cedolare secca. Da gennaio 2024, inoltre, è possibile utilizzare la cedolare secca al 21% per tassare gli affitti brevi solo su uno degli immobili che si possiedono, dal secondo in poi la cedolare è del 26%.

Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno si stipulano più contratti con le stesse persone, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

Se l'intermediario immobiliare interviene non solo nella stipula del contratto, ma anche incassando i canoni di locazione, deve trattenerti il 21% del canone percepito a titolo di ritenuta. Per questo motivo gli intermediari devono consegnare al locatore la Certificazione Unica con indicate le ritenute che hanno trattenuto e versato allo Stato. La ritenuta è applicata sul canone indicato nel contratto di locazione (sono escluse caparre o depositi cauzionali), in particolare vengono tassate:

• le spese per servizi accessori, a meno che siano state sostenute direttamente dal locatario oppure gli siano state riaddebitate sulla base dei costi o dei consumi effettivamente sostenuti;
• la provvigione dovuta all'intermediario se è trattenuta sul canone che spetta in base al contratto.

La ritenuta è a titolo d'imposta se in dichiarazione dei redditi o alla registrazione del contratto è stata scelta la cedolare secca, altrimenti è a titolo di acconto su quanto dovuto a fine anno. Se la cedolare non è stata trattenuta dall'intermediario, è comunque obbligatorio dichiarare i redditi percepiti tramite il 730 e pagare la cedolare secca relativa.

Leggi anche il nostro approfondimento sulle tasse da pagare per gli affitti brevi.

Gli immobili da non dichiarare

Non producono reddito da fabbricato e, quindi, non devono essere dichiarati:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite a usi agricoli perché il reddito è già compreso in quello del terreno. Le unità immobiliari che non hanno i requisiti per essere considerate rurali, devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta se quella definitiva non è ancora stata attribuita. In ogni caso, sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• le unità immobiliari, per il periodo in cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e durante il quale non vengono utilizzate;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente, in questo caso, deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio l'utilizzo;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze;
• i fabbricati (non abitabili al 7/5/2004) siti in zone rurali che ristrutturati diventano abitabili e vengono locati dall'imprenditore agricolo a certe condizioni.