Mutui: tasso fisso o variabile, come si calcolano e cosa conviene

Un mutuo è un finanziamento con cui la banca presta un capitale ad uno o più richiedenti che si impegnano a rimborsarlo in rate mensili pagando degli interessi. Può essere o meno garantito da ipoteca (inserire vari link: mutuo chirografario, mutuo fondiario o ipotecario).

Ad incidere fortemente sul costo complessivo di un mutuo, essendo un contratto di lunga durata che va dai 10 ai 30 anni, sono proprio gli interessi: scegliere tra le varie tipologie di tasso è quindi fondamentale. Prima di aiutarti a trovare il prodotto migliore con il nostro servizio online, vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere.

Varie tipologie di tasso

I tassi di un mutuo possono essere fissi, variabili o misti: ecco nel dettaglio quali sono le differenze.

Tasso fisso

Il tasso fisso determinato al momento della stipula del mutuo non cambia mai per tutta la durata del piano di ammortamento.

Tasso variabile

Il tasso variabile, invece, cambia di continuo e viene calcolato secondo la periodicità indicata nel contratto di mutuo, in base al valore del tasso di mercato di riferimento.

Tasso misto

Il tasso misto mescola le caratteristiche di tasso fisso e tasso variabile: il mutuo può partire a tasso fisso e poi diventare variabile, oppure può essere un tasso variabile che non può crescere oltre un certo livello, chiamato cap, tetto (una volta raggiunto il cap, il tasso variabile diventa un tasso fisso).

Come si determina il tasso di interesse di un mutuo?

Il tasso di interesse di un mutuo (chiamato TAN, tasso annuo nominale) è dato dalla somma di una percentuale scelta dalla banca chiamata spread e da un tasso di mercato che è l’IRS (interest rate swap) per i mutui fissi e l’Euribor o il tasso Bce per i mutui variabili. Cosa sono questi tassi di mercato?

IRS

L’IRS è il parametro di mercato con cui si definiscono i tassi dei mutui fissi; si sceglie di solito l’IRS con scadenza uguale o vicina alla durata del mutuo (se il mutuo dura 10 anni si sceglie l’IRS 10 anni). IRS è un acronimo che sta per Interest Rate Swap, e in pratica è un contratto finanziario chiamato swap che consiste nello scambio di denaro a scadenza tra due banche che fissano oggi, al momento della conclusione del contratto, un tasso di interesse che sarà pagato al momento dello scambio e quindi dopo un certo periodo di tempo. Per fare un esempio, l’IRS a 10 anni ci indica qual è oggi la previsione da parte delle banche del tasso di mercato tra 10 anni.

Euribor

L’Euribor invece è il tasso a cui le banche si scambiano denaro nel breve termine: può avere scadenze comprese tra una settimana e un anno. Di solito, per i mutui si usano i valori dell’euribor 1 mese, 3 mesi e 6 mesi, riferendosi al valore di un determinato giorno oppure alla media mensile, trimestrale o semestrale. Puoi trovare le quotazioni qui.

Tasso BCE

Il Tasso BCE è invece il tasso di riferimento del mercato dell’eurozona, definito dalla Banca Centrale Europea una volta al mese, e che indica il tasso a cui la BCE fa prestiti alle banche dell’eurozona. Oggi questo tasso, per sostenere l’economia europea e fornire liquidità al mercato, è dal 2016 pari a zero.  IRS ed Euribor sono da qualche anno addirittura negativi.

Conviene di più il tasso fisso o il tasso variabile?

Il tasso di un mutuo (tan, tasso annuo nominale) è dunque dato dalla somma algebrica del tasso di mercato (IRS, euribor o BCE) più uno spread deciso dalla banca. Se il tasso di mercato è negativo il tan potrebbe essere più basso dello spread: non male, ma bisogna fare attenzione a verificare che il mutuo non presenti un tasso floor, pavimento, cioè un valore minimo sotto cui non può scendere il tasso di interesse. Se ci fosse, il vostro tasso non potrebbe scendere sotto un certo valore e questo sarebbe un peccato in caso di tassi in discesa. In passato le banche hanno applicato dei floor senza che fossero neppure indicati nel contratto di mutuo e per questo motivo sono state oggetto di indagine da parte di Antitrust.

Vantaggi del tasso fisso

Il tasso fisso, determinato al momento della stipula, non cambia per tutta la durata del mutuo e di conseguenza dà la certezza che la rata del mutuo sia sempre costante (un grande vantaggio in caso di tassi di mercato previsti in crescita).

Vantaggi del tasso variabile

Il tasso variabile invece cambia di continuo: un rischio, perché la rata potrebbe anche crescere enormemente e quindi addirittura diventare insostenibile finanziariamente. D’altra parte, il vantaggio del tasso variabile è che, in caso di previsione di tassi di mercato in calo, permette di poter beneficiare della riduzione della rata.

Tasso misto: perché non lo consigliamo

Il tasso misto mette insieme le caratteristiche del tasso variabile e del tasso fisso. Cambia nel tempo come un tasso variabile ma ha una sorta di paracadute che evita crescite troppo consistenti della rata variabile: prevede un cap, un valore massimo oltre cui il tasso di interesse non può andare. Questo paracadute però si paga: gli spread applicati dalla banca ad un tasso misto sono molto più alti di quelli applicati ad un mutuo variabile. In generale non lo consigliamo.

Rinegoziare il tasso: si può?

È possibile chiedere alla banca che ha concesso il mutuo di modificare il tasso del mutuo e quindi di cambiare anche la sua tipologia passando da un variabile a un fisso o viceversa. La rinegoziazione però non è un diritto del cliente, la banca può rifiutarsi. Allora, una possibilità può essere quella di usare la surroga con la quale è possibile trasferire gratuitamente il mutuo ad altra banca riducendo gli interessi e cambiando anche la tipologia di tasso: un mutuo a tasso variabile può diventare, con la surroga, a tasso fisso e viceversa.

Ultimi consigli

Oggi scegliere un mutuo a tasso fisso è meno rischioso, visto che, se i tassi di mercato dovessero scendere, si può comunque cercare di cambiare il mutuo usando la surroga in cerca di condizioni migliori.

Inoltre, in questo particolare momento storico, il tasso fisso, che di solito è molto più costoso di un tasso variabile, costa pochissimo. Si paga poco di più per assicurarsi una rata molto bassa nel tempo e per Altroconsumo è la scelta migliore.

Infine, un ultimo consiglio: il mutuo si sceglie non in base al tan (tasso annuo nominale), ma in base al taeg (tasso annuo effettivo globale), che è calcolato tenendo conto oltre che degli interessi anche delle spese che caratterizzano questo finanziamento. Il mutuo migliore è quello che ha il taeg più basso.

Scopri i tassi di interesse dei mutui nel 2024: sono in discesa e potrebbe essere l'anno buono per vendere o acquistare casa.

Conclusioni

Ora che hai tutte le informazioni necessarie sulle varie tipologie di tasso, sei pronto per scegliere il mutuo che fa per te:

 

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