Come funziona la cancellazione dell’ipoteca del mutuo

Mutuo estinto, l’ipoteca non ha valore

Se un mutuo è estinto cioè è stato totalmente ripagato, l’ipoteca iscritta a sua garanzia non ha più ragione di esserci. Non ha valore ed è bene sia proprio cancellata dai pubblici registri immobiliari, perché così l’immobile resta libero e quindi di nuovo disponibile per diventare garanzia per altri finanziamenti. Ne abbiamo parlato qui

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Cancellazione automatica dal 2007

Prima del 2007 succedeva spesso che su un immobile in vendita, che era stato a sua volta acquistato con un mutuo ipotecario, gravasse ancora l’iscrizione di un’ipoteca nonostante il mutuo fosse estinto. In pratica l’ipoteca era priva di valore, perché il debito a garanzia del quale era stata iscritta non esisteva più, visto che era stato ripagato, ma, se il nuovo acquirente della casa doveva a sua volta chiedere un mutuo, iniziavano i problemi. La banca, infatti, che doveva erogare il nuovo mutuo non si sentiva sufficientemente coperta e garantita da un’ipoteca che nei registri immobiliari sarebbe stata iscritta come ipoteca di secondo grado (dato che ne esisteva già una prima ancora iscritta) e dunque chiedeva al mutuatario di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca precedente. Per fare la cancellazione il cliente doveva quindi recarsi da un notaio con il conseguente pagamento di una tariffa per la cancellazione parametrata al valore dell’ipoteca iscritta. Potevano essere necessari anche 1000-1500 euro. 
Grazie invece alle novità introdotte dal dl 7/2007 convertito con legge 40/2007 inserite quindi anche nel Testo Unico Bancario (articolo 40 bis del decreto legislativo 385 del 1993), questo non è più necessario. Infatti, l’ipoteca viene cancellata automaticamente una volta che il debito è stato ripagato e dunque non serve alcuna cancellazione davanti al notaio.

La procedura di cancellazione automatica

Dopo l’estinzione del mutuo è obbligo della banca consegnare al mutuatario una quietanza da cui risulta la data di estinzione del mutuo.  Entro 30 giorni dalla data riportata in quietanza la banca farà la relativa comunicazione in Conservatoria (Agenzia del Territorio).  Il conservatore, entro il giorno successivo alla comunicazione della banca, procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca. L’estinzione non si verifica se ricorre un giustificato motivo; in questo caso la banca comunica la cosa all’Agenzia del Territorio (Conservatoria) e al mutuatario. Ovviamente non è più necessaria alcuna autentica notarile. 
Il consiglio è dunque quello di chiedere in banca copia della quietanza da cui risulta la data di estinzione del mutuo. Questo documento basta per avere certezza che, dopo 30 giorni, l’ipoteca iscritta nei registri immobiliari sarà cancellata automaticamente. In caso di errori chi risponde è la banca a cui avete ripagato il mutuo.
Queste regole sulla cancellazione automatica dell’ipoteca si applicano a mutui e prestiti concessi da banche, intermediari e enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti o dipendenti (ad esempio ai mutui concessi da Inps, cosiddetti mutui ex Inpdap). 

Anche per i mutui estinti prima del 2007

La procedura vale anche per i mutui estinti prima del 2007. In questo caso si può chiedere alla banca.
In questo caso la banca deve comunicare alla Conservatoria l'estinzione del mutuo entro 30 giorni dalla richiesta del cliente da farsi con lettera raccomandata a/r. Per i mutui già estinti, dunque, al fine di poter usufruire della cancellazione automatica dell'ipoteca, bisogna fare un'esplicita richiesta alla banca. Per gli altri la cancellazione è automatica secondo i termini di cui abbiamo parlato sopra.
La regola vale anche per i mutui frazionati (ad esempio quelli stipulato dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione. 

In caso di problemi

In caso di problemi e mancato rispetto delle regole è vostro diritto protestare; potete mandare un reclamo scritto alla banca che vi deve dare risposta entro 60 giorni. Se non arriva o ne arriva una non soddisfacente potete fare ricorso all’ABF, Arbitro bancario e finanziario.