L’accollo: che cos’è e quando si utilizza?

L’accollo del mutuo è una dichiarazione (una scrittura privata autenticata dal notaio) con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il mutuatario originario.

Vendere casa con un mutuo: si può?

L’accollo del mutuo, come detto, prevede che l’acquirente si accolli, appunto, il debito del mutuatario originario. Una persona può quindi decidere di vendere la propria casa, su cui grava ancora l’ipoteca del mutuo, accordandosi sia con l’acquirente che con la banca mutuataria.

L’accollo può essere utilizzato sia nel caso in cui una casa venga acquistata da un privato che in quello in cui si compri da una impresa e vale anche per le case ancora in fase di costruzione.

Acquisto di una casa già finita da un privato.

Con l’accollo, l’acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso impegnandosi a pagare le rate future fino alla scadenza originaria. Per l’acquirente della casa il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, con il vantaggio di non dovere iscrivere una nuova ipoteca e quindi non dover fare un atto di mutuo nuovo con i relativi costi notarili.

Può accadere che, quando si acquista una casa da un privato, questa abbia già un’ipoteca iscritta per un mutuo. Se l’acquirente non ha bisogno di un mutuo, non c’è ovviamente alcun problema perché il precedente proprietario estinguerà il mutuo con quanto ottenuto dalla vendita e il mutuo sarà estinto e con esso anche la relativa ipoteca.

Se invece, per acquistare, c’è bisogno di un mutuo, ovviamente è da considerare che una banca difficilmente concederà un mutuo su una casa che ha già un’ipoteca in corso. Si hanno così due possibilità:

• Si fa un incontro unico davanti al notaio in cui contemporaneamente si estingue il vecchio mutuo con relativa ipoteca e si stipula il nuovo con successiva iscrizione ipotecaria, ipotesi questa che la banca nuova potrebbe non accettare, anche perché c’è un periodo di tempo che intercorre tra cancellazione della vecchia ipoteca e iscrizione della nuova
• Si può fare un accollo del mutuo già presente sull’abitazione. La banca farà ovviamente anche in questo caso un’analisi dell’affidabilità finanziaria del nuovo cliente e solo con esito positivo accetterà l’accollo che si fa con una scrittura privata con firma autenticata dal notaio.

Accollo del mutuo per una casa in costruzione.

Sono spesso le stesse imprese costruttrici a proporre agli acquirenti l’accollo del mutuo stipulato da loro stesse per finanziare la costruzione dell’immobile. L’acquirente, deve valutare ovviamente la convenienza del mutuo esistente, perché l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni già fissate.

Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Eventualmente dopo l’accollo o in contemporanea si può pensare ad una variazione delle condizioni del mutuo con una rinegoziazione, che però la banca non è obbligata ad accettare oppure ad una surroga verso un’altra banca.

Frazionamento del mutuo

Il mutuo stipulato da un’impresa costruttrice è concesso e stipulato dalla banca per l’intero fabbricato. Dunque, prima di fare l’accollo, occorrerà “frazionare” il mutuo.

Si parla di frazionamento di un mutuo quando il mutuatario originario cioè il costruttore richiede alla banca di suddividere l’importo del rimborso del mutuo stesso per un certo numero di parti, che corrispondono al numero di lotti venduti singolarmente, con conseguente richiesta anche di frazionamento dell’ipoteca.

I costruttori hanno convenienza a coprire i costi di costruzione accendendo un mutuo, di norma a condizioni particolari (i cosiddetti mutui costruzioni). La banca a sua volta, per tutelarsi, richiede come ulteriore forma di tutela l’iscrizione di ipoteca sul terreno edificabile, dove verranno costruiti gli immobili. Ciò implica, anche per una questione legata ai costi, che il costruttore (o la ditta di costruzioni) sia titolare di un unico mutuo garantito da una sola ipoteca, anche se molto probabilmente verranno edificate diverse unità immobiliari.

A monte, infatti, sarebbe eccessivamente complesso e costoso stabilire l’importo del mutuo che verrà usato per la realizzazione di ciascuna unità immobiliare. L’ipoteca, che è a garanzia del mutuo (tanto più che l’iscrizione avviene sul terreno, dato che le unità non sono ancora realizzate) a sua volta è unica e indistinta.

È quindi necessario poi il frazionamento anche perché i costruttori hanno anche interesse a proporre l’accollo del mutuo da parte degli acquirenti, dato che in questo modo dividono almeno una parte di costi di accensione del mutuo. Inoltre, spesso, proprio al momento della stipula del mutuo con la banca, le stesse imprese edili stringono anche accordi con loro, atti ad agevolare le procedure di accollo delle quote del mutuo agli acquirenti.

Ma per poter vendere un’unità immobiliare, anche se l’acquirente non vuole avvalersi dell’accollo, questa deve essere libera da qualsiasi gravame (quindi nessuna ipoteca). Altresì ci deve essere una connessione diretta tra la porzione di mutuo che viene accollata, con l’unità immobiliare (o lotto) che viene acquistata e la relativa ipoteca.

Il frazionamento è in sostanza la procedura che permette di dividere il mutuo per le varie unità immobiliari, con divisione anche delle varie ipoteche. Dopo si può fare l’accollo del mutuo per il singolo appartamento.

Quali costi da considerare?

Non è detto che l’accollo sia veramente vantaggioso. Per poterne valutare l’effettiva convenienza, bisogna fare attenzione a queste situazioni:

• che i pagamenti precedenti siano stati regolari per non assumersi l’obbligo di pagare anche costi eccessivi legati al ritardo;
• che la banca non applichi in caso di accollo delle condizioni peggiorative rispetto a quelle iniziali riservate ad esempio ai costruttori;
• che la banca non vi chieda di acquistare prodotti che non sarebbero in realtà obbligatoriamente da sottoscrivere. La banca vi potrebbe chiedere di aprire un conto corrente o di acquistare da lei la polizza sulla casa o una polizza a copertura del credito. Si tratta di richieste illecite, di comportamenti scorretti come sancito dall’articolo 21 del Codice del consumo (dlgs 206/2005).

Inoltre, in caso di accollo su un mutuo di una casa in costruzione, sul frazionamento bisogna essere pignoli ed accertarsi (facendo riferimento ad un notaio di fiducia) che l’iscrizione dell’ipoteca corrisponda al lotto acquistato.

Conclusioni

L’accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti. Unico neo è il fatto che bisogna accettare le condizioni inizialmente pattuite dal primo mutuatario, ma ricordiamo che, dopo l’accollo, si può sempre cercare di modificare le condizioni del mutuo in due modi:

• Con una rinegoziazione con la banca originaria cambiando tasso, durata, spese. Attenzione però la banca non è obbligata ad accettare una rinegoziazione; se la concede la si fa con una semplice scrittura privata senza costi notarili.
• Con una surroga. Anche il mutuo accollato può essere surrogato. In questo caso si possono cercare sul mercato offerte di altre banche più convenienti e quindi trasferire il capitale del mutuo alla nuova banca senza spese. Di nessun tipo neppure notarile. Di surroga abbiamo parlato qui.

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