Mutuo di liquidità: che cos’è e quanto costa

Il mutuo di liquidità è un finanziamento garantito da un’ipoteca che però non è destinato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile (prima o seconda casa) ma solo ad ottenere liquidità, cioè un capitale da utilizzare per coprire spese di vario tipo.

Un esempio di mutuo di liquidità è il mutuo di consolidamento che serve a riunire in un unico finanziamento diversi prestiti aperti in diverse banche o finanziarie. Ma come funziona? E quali sono i costi da sostenere?

Come si ottiene il mutuo di liquidità

Per poter ottenere il mutuo di liquidità, occorre comunque essere proprietario di un immobile su cui poter iscrivere l’ipoteca. La banca, in genere, preferisce che sull’immobile non ci siano altre ipoteche già iscritte, in modo che la sua, che garantisce il mutuo di liquidità, sia un’ipoteca di primo grado e quindi le permetta, in caso di mancato pagamento di almeno 7 rate del mutuo, di potersi soddisfare per prima, esercitando la garanzia ipotecaria e quindi vendendo la casa ipotecata all’asta.

Per ottenere liquidità si può anche chiedere un mutuo chirografario che non ha bisogno di un’ipoteca.

Come funziona il mutuo di liquidità

In generale, valgono le stesse regole previste per la concessione di un mutuo fondiario: rapporto capitale/mutuo, rapporto rata reddito e limiti di capitale e durata, però con alcune differenze.

Ad esempio, la percentuale LTV (loan to value cioè il rapporto mutuo su valore di perizia della casa ipotecata) in genere non supera mai il 70%. La durata è più breve (non supera i 20 anni). Anche i tassi di interesse applicati sono più alti di quelli di un mutuo acquisto prima o seconda casa. Gli spread applicati dalla banca al tasso di mercato sono più alti di quelli applicati su un mutuo di acquisto o ristrutturazione.

La casa sarà sempre valutata da un perito e dovrà essere assicurata contro il rischio incendio/scoppio. Non è obbligatorio acquistare il prodotto venduto dalla banca: si può cercare una polizza più conveniente anche altrove.

Il capitale ottenibile di solito è inferiore a quello concesso dalla banca per un mutuo fondiario: anche in questo caso vale la regola generale di scegliere il prodotto con il taeg più basso.

I costi da sostenere

Come per i mutui, ci sono costi bancari di istruttoria, perizia e assicurativi se c’è un’ipoteca su un’abitazione. Ci sarà anche un’imposta pari allo 0,25% del capitale finanziato. Dunque, anche in questo caso, come per i mutui destinati all’acquisto della casa, non basta considerare il Tan (tasso annuo nominale), ma occorre invece prendere in considerazione l’insieme dei costi complessivi, interessi e spese, guardando il taeg.

Il prodotto surroga + liquidità

Nel nostro servizio di comparazione troverete questo prodotto: in pratica, si tratta della possibilità di trasferire il mutuo stipulato con una banca ad un’altra chiedendo della liquidità aggiuntiva rispetto al residuo del mutuo iniziale. Non si tratta quindi di una surroga ma di una sostituzione del mutuo, visto che si chiede di aumentare il residuo del mutuo trasferito.

In realtà, tecnicamente, la nuova banca subentra nell’ipoteca già iscritta sul mutuo e poi fa iscrizione di ipoteca di secondo grado sempre sulla stessa casa per coprire la liquidità aggiuntiva. Questo significa che l’operazione non sarà gratuita come la surroga ma ci saranno diversi costi che il cliente dovrà sostenere: nuova perizia, nuova istruttoria, costi notarili con nuovo atto di mutuo.

Come trovare il mutuo +liquidità più conveniente

I mutui di liquidità sono dei prodotti particolari, più costosi dei mutui destinati all’acquisto delle abitazioni. Per scegliere il migliore confrontate sempre diverse offerte di diverse banche, basandovi sul taeg che è il costo complessivo del finanziamento.